TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

17 JUILLET 2025

N° RG 23/06600 – N° Portalis DB22-W-B7H-RVBX

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] situé

[Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, FONCIA MANSART, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 490 205 184 dont le siège social est situé [Adresse 2] et représentée par son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Sophie ROJAT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Bruno ALLALI, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDEURS :

1/ Monsieur [P] [B]

né le 31 Décembre 1978 à [Localité 6] (MALI),

demeurant [Adresse 7],

[Localité 3],

2/ Madame [M] [B]

née le 28 Septembre 1986 à [Localité 4] (MALI),

demeurant [Adresse 7],

[Localité 3],

représentés par Maître Caroline VARELA, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

ACTE INITIAL du 09 Novembre 2023 reçu au greffe le 10 Novembre 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 15 Mai 2025, Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 17 Juillet 2025.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [B] [P] et Mme [B] [M] sont propriétaires indivis des lots n° 319 et 342 de l’immeuble de la [Adresse 5] sis [Adresse 1] à [Localité 3], soumis au régime de la copropriété.

Faisant grief à M. [B] [P] et Mme [B] [M] de ne pas régler leurs charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sis [Adresse 1] à [Localité 3] (ci-après le syndicat des copropriétaires), au travers de son conseil, leur a adressé une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 20 juillet 2021 d’avoir à s’acquitter desdites charges.

En l’absence de règlement, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, la société FONCIA MANSART, a, par acte de commissaire de justice en date du 9 novembre 2023, signifié à étude, fait assigner M. et Mme [B] devant le tribunal de céans.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal, de :

— condamner solidairement M. [B] [P] et Mme [B] [M] à lui verser les sommes suivantes :

—  19.396,75 euros au titre des charges et travaux portant sur la période du 31 décembre 2017 au 1er octobre 2023, appels de charge du 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêt légal à compter de la mise en demeure du 20 juillet 2021,

—  4.392,18 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêt légal à compter de la mise en demeure du 20 juillet 2021,

—  2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ,

— condamner solidairement M. [B] [P] et Mme [B] [M] aux dépens dont distraction au profit de son conseil.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du syndicat demandeur, il sera renvoyé à son assignation conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [B] [P] et Mme [B] [M] ont constitué avocat et n’ont pas conclu.

La clôture a été ordonnée le 5 mars 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 mai 2025 et a été mise en délibéré au 17 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires, qui sollicite la condamnation des époux [B] au paiement d’une somme de 19.396,75 euros au titre des charges et travaux, arrêtées au 1er octobre 2023, appels de charges du 4ème trimestre 2023 inclus, verse aux débats les pièces suivantes :

— un relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaires en indivision de M. [B] [P] et Mme [B] [M] pour les lots n°319 et 342 ;

— une mise en demeure adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires aux défendeurs en date du 20 juillet 2021 pour un montant de 10.260,06 euros, dont 3.557,18 euros de frais de relance ;

— un relevé de compte établi le 20 octobre 2023, sur la période courant du

17 novembre 2017 au 1er octobre 2023, appels de charges et travaux du

1er octobre 2023 inclus, pour un solde débiteur de 23.592,94 euros, comprenant un solde antérieur de 12.792,31 euros et incluant des frais étrangers aux charges ;

— les appels de fonds pour la période courant du 1er, 2ème et 4ème trimestre 2018 et pour les exercices 2019 à 2023 ;

— la régularisation des charges pour les exercices 2017 à 2022 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en date des

18 mai 2017, 17 mai 2018, 16 mai 2019, 30 septembre 2020, 22 septembre 2021, 16 mai 2022, 23 mai 2023, ayant approuvé les comptes des exercices 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 et voté les budgets prévisionnels des exercices 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023, 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale spéciale en date du 13 janvier 2020 votant des travaux de réfection de l’étanchéité et approuvant le budget et les appels de fonds dédiés ;

— les attestations de non-recours contre les assemblées générales des

18 mai 2017, 17 mai 2018, 16 mai 2019, 13 janvier 2020, 30 septembre 2020, 22 septembre 2021, 16 mai 2022 ;

— les contrats de syndic conclus le 18 mai 2017 (prenant effet le 18 mai 2017

et fin le 30 juin 2018), le 17 mai 2018 (prenant effet le 17 mai 2018 et fin

le 30 septembre 2019), le 16 mai 2019 (prenant effet le 16 mai 2019 et fin

le 30 septembre 2020), le 30 septembre 2020 (prenant effet le 1er octobre 2020 et fin le 30 septembre 2021), le 22 septembre 2021 (prenant effet le 1er octobre 2021 et fin le 30 septembre 2022), le 19 mai 2022 (prenant effet le 1er octobre 2022 et fin le 30 septembre 2023), et le 23 mai 2023 (prenant effet le 1er octobre 2023 et fin le 30 septembre 2025) ;

— un extrait du règlement de copropriété dont l’article 14 portant solidarité entre les propriétaires indivisaires ;

— un bordereau d’inscription d’une hypothèque judiciaire sur les lots détenus en indivision par M. [B] [P] et Mme [B] [M] ;

— une facture de commissaire de justice du 31 janvier 2019 pour saisie-attribution pour un montant de 176,90 euros ;

— des factures pour diligences du syndic, honoraires du conseil, et commissaire de justice entre le 5 décembre 2017 au 27 avril 2021.

Il résulte de l’ensemble des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 19.396,75 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au

1er octobre 2023, appel de fonds du 4ème trimestre 2023 inclus.

La solidarité entre les propriétaires indivisaires étant prévue par l’article 14 du règlement de copropriété, M. [B] [P] et Mme [B] [M] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 19.396,75 euros.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, les sommes dues produisent intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ou de l’assignation. La mise en demeure du 20 juillet 2021 ayant porté sur 6.702,88 euros de charges, cette somme sera productive d’intérêts au taux légal à compter de cette date. Le surplus de la créance, soit 12.693,87 euros (19.396,75 € – 6.702,88 €), portera intérêts au taux légal à compter du 9 novembre 2023, date de l’assignation.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement.

Par conséquent, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance » ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 4.392,18 euros au titre des frais de recouvrement.

Après examen des pièces, les frais de suivi de procédure (9 lignes, pour un montant total de 2.746,18 euros) et de transmission de dossier avocat (420 euros) ne sont pas des frais nécessaires et ne peuvent être imputés aux défendeurs. Il en est de même pour les frais de préparation du dossier de saisie immobilière (300 euros), un jugement du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Versailles, en date du 27 novembre 2020, ayant déjà statué sur les dépens, incluant les frais de saisie.

Concernant la ligne de frais « Hypothèque judiciaire saisine huissier » (575 euros), seuls les sommes de 300 euros TTC d’hypothèque judiciaire et de 95 euros de frais de publicité foncière sont des frais nécessaires. Les autres éléments seront écartés.

Ainsi, seuls les frais de constitution d’hypothèque judiciaire (350 euros) et

les frais retenus de la ligne « Hypothèque judiciaire saisine huissier » (300 euros + 95 euros) sont imputables à M. [B] [P] et Mme [B] [M].

La créance au titre des frais de recouvrement s’établit dès lors à 745 euros

(350 € + 300 € + 95 €).

En conséquence, M. [B] [P] et Mme [B] [M] seront solidairement condamnés à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 745 euros au titre des frais de recouvrement. Ces frais, dont l’assiette a été fixée par le tribunal après examen des pièces et exclusion de certains postes, seront productifs d’intérêts au taux légal à compter du 9 novembre 2023, date de l’assignation.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts à raison de l’inexécution de l’obligation.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts. Il justifie sa demande par les désagréments et le préjudice spécifique subis du fait des impayés de charges des époux [B].

Il est constant que les difficultés de recouvrement des charges impayées causent un préjudice au syndicat des copropriétaires, contraint d’engager des frais supplémentaires et de pallier le déficit de trésorerie engendré par le défaut de paiement, ce qui peut affecter la bonne administration de l’immeuble et la capacité du syndicat à faire face à ses propres engagements.

En l’espèce, M. [B] [P] et Mme [B] [M] ont déjà été condamnés à deux reprises pour des impayés de charges de copropriété, le dernier jugement en date du 15 mai 2018. Cette persistance dans le non-paiement des charges de copropriété a contraint le syndicat à multiplier les diligences de recouvrement, générant ainsi un surcroît de travail pour le syndic et des frais pour le syndicat, malgré les procédures judiciaires antérieures.

Ce comportement fautif et réitéré des défendeurs a manifestement causé un préjudice distinct du simple retard de paiement, caractérisé par les perturbations dans la gestion de la copropriété et la mobilisation anormale de ressources pour le recouvrement. Il convient dès lors d’allouer au syndicat des copropriétaires une indemnité au titre de ces désagréments.

M. [B] [P] et Mme [B] [M] seront solidairement condamnés à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

M. [B] [P] et Mme [B] [M], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens dont distraction au profit de Maître ROJAT Sophie en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, M. [B] [P] et Mme [B] [M], parties succombantes, seront condamnés in solidum à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Cette somme est allouée eu égard à l’équité et aux circonstances de l’espèce, notamment le caractère réitéré de la défaillance des défendeurs ayant rendu nécessaire la présente procédure.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition des parties par le greffe ;

Condamne solidairement M. [B] [P] et Mme [B] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], sis [Adresse 1] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 19.396,75 euros au titre des charges de copropriété et travaux arrêtées au 1er octobre 2023, appel de fonds du 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 6.702,88 euros à compter du 20 juillet 2021 et du 9 novembre 2023, date de l’assignation, pour le surplus ;

Condamne solidairement M. [B] [P] et Mme [B] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], sis [Adresse 1] à [Localité 3], pris en la personne de

son syndic en exercice, la somme de 745 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 9 novembre 2023, date de l’assignation ;

Condamne solidairement M. [B] [P] et Mme [B] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], sis [Adresse 1] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne in solidum M. [B] [P] et Mme [B] [M] aux dépens dont distraction au profit de Maître ROJAT Sophie ;

Condamne in solidum M. [B] [P] et Mme [B] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], sis [Adresse 1] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle l’exécution provisoire du présent jugement.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 JUILLET 2025 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT