TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE SAINT-BRIEUC

LOYERS COMMERCIAUX

DU : 23 Mars 2026

AFFAIRE N° : N° RG 25/00001 – N° Portalis DBXM-W-B7J-FXVK

Minute 2

JUGEMENT DU 23 MARS 2026

Nous, Tiphaine ROUSSEL, Juge au Tribunal judiciaire de SAINT-BRIEUC tenant audience publique des Loyers Commerciaux, assistée de Annie VERDURE, Greffier avons rendu la décision suivante après débats en date du 26 janvier 2026:

ENTRE :

LA SOCIÉTÉ CARMILA FRANCE SAS, dont le siège social est 25 rue d’Astorg 75008 PARIS, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par Maître Anne SARRODET de la SELARL ASTENN AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC avocat postulant, Maître Dominique COHEN-TRUMER de la SELAS CABINET COHEN-TRUMER, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant

ET :

LA SOCIÉTÉ PICARD SURGELES SAS, dont le siège social est 1Route Militaire 77300 FONTAINEBLEAU, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par Maître Sandrine GAUTIER de la SELARL SELARL D’AVOCAT SANDRINE GAUTIER, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC avocats postulant, M^e Béatrice GEISSMANN ACHILLE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 18 juin 2012 la société IMMOBILIERE CARREFOUR, aux droits de laquelle se trouve à l’heure actuelle la société CARMILA FRANCE, a donné à bail à la société PICARD SURGELES un local à usage commercial dépendant du centre commercial CARREFOUR à Langueux (Saint-Brieuc), d’une surface totale de 807 m², dont 246 m² de surface de vente et 89 m² à usage de réserve, outre 11 places de parking, ceci afin d’y exploiter une activité de : « Vente et livraison de tous produits alimentaires conservés par le froid ou autre technologie de conservation ainsi que tous produits et prestations complémentaires connexes ou annexes ».

Suivant avenant en date du 19 décembre 2012, il a été acté de la date de prise d’effet du bail au 19 décembre 2012. Ledit bail ayant été consenti pour une durée de dix ans, l’échéance contractuelle survenait le 18 décembre 2022.

Le loyer était ainsi fixé :

— un loyer de base de 45.225 euros hors taxes et hors charges majoré de la TVA au taux légalement en vigueur,

— un loyer variable additionnel correspondant à la différence positive entre 2,5% HT du chiffre d’affaires HT réalisé par le preneur pendant la période considérée et le loyer annuel de base.

Suivant exploit d’huissier en date des 31 août 2022 et 1er septembre 2022, la société CAMILLA FRANCE a fait délivrer à la société PICARD SURGELES un congé des lieux loués pour le 31 mars 2023, ledit congé portant offre de renouvellement du bail pour une nouvelle durée de dix ans à effet du 1er avril 2023 et moyennant fixation du loyer de base annuel à la somme de 70.350€.

Par courrier du 5 septembre 2022, la société PICARD SURGELES a accepté le renouvellement du bail mais a manifesté son désaccord sur la durée du bail renouvelé (9 ans et non 10 ans) ainsi que sur le montant du loyer.

Aucun accord n’étant intervenu, le 7 avril 2023, la SAS CARMILA FRANCE a notifié à la société PICARD SURGELES un mémoire dans lequel elle sollicitait la fixation du loyer renouvelé à 70.350 euros HT et HC.

Le 22 janvier 2025, la société CAMILLA FRANCE a déposé devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc une requête aux fins d’être autorisée à assigner et a remis au greffe du tribunal une copie du mémoire et ses pièces.

Par ordonnance en date du 23 janvier 2025, le juge des loyers commerciaux l’a autorisée à faire assigner la société PICARD SURGELES.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 janvier 2025, la société CARMILA FRANCE a fait assigner la société PICARD SURGELES à se présenter à l’audience du 24 mars 2025, demandant de fixer judiciairement le loyer à la somme de 70.350€ hors taxes et hors charges par an, au 1er avril 2023 et subsidiairement de désigner un expert judiciaire avec mission d’estimation du loyer de renouvellement.

Aux termes du mémoire en réponse N°3 notifié par RPVA le 6 janvier 2026, la société CARMILA FRANCE sollicite de :

— Débouter la société PICARD SURGELES de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— Voir dire et juger que le renouvellement est intervenu au 1er avril 2023, aux clauses et conditions du bail échu, en ce compris la clause de loyer variable ;

— Fixer le montant du loyer de base de renouvellement à la somme de 70.350€ hors taxes et hors charges par an, au 1er avril 2023 ;

— Dire et juger que le loyer fixé portera intérêts au taux légal conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du Code civil, de plein droit à compter du 30 janvier 2025, date de l’assignation en fixation du loyer de renouvellement ;

— Dire et juger que les intérêts échus depuis plus d’un an produiront eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ;

— S’entendre la société PICARD SURGELES condamnée aux dépens.

Subsidiairement

— Voir désigner tel Expert qu’il plaira à Madame ou Monsieur le Président, avec mission de donner son avis sur la valeur locative, telle qu’elle résulte à la date considérée des éléments de référence, qui devront être recherchés dans le centre commercial CARREFOUR de Langueux (22360) ;

— Dire que la mission de l’expert ne pourra porter le calcul d’une quelconque surface pondérée.

Loyer DE BASE provisionnel

— Voir dans ce cas fixer au montant ci-dessus le loyer de base provisionnel que la société PICARD SURGELES devra régler à compter de la date d’effet du nouveau loyer ;

— Voir dans ce cas réserver les dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société CARMILA FRANCE fait valoir qu’au vu de la Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière prévoyant qu’en centre commercial la surface du rez-de-chaussée des locaux est pondérée à 1, la société PICARD SURGELES n’est donc pas fondée à contester l’absence de pondération de la superficie du local loué. La société demanderesse rappelle que les parties ont convenu, dans le bail initial, de la fixation du loyer de renouvellement à la valeur locative par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents du centre commercial sans que ce loyer puisse être inférieur à la moyenne des loyers hors taxes et hors charges facturés au preneur. A ce titre, la société CARMILA FRANCE produit diverses références pratiquées dans le centre commercial de Langueux afin de permettre d’évaluer la valeur locative à un loyer de base de 70.350€ hors taxes et hors charges par an au 1er avril 2023. La société CARMILA FRANCE estime que les données relatives aux locaux de référence sont comparables avec celles de la société défenderesse. En outre, la société CARMILA FRANCE considère qu’il n’y a pas lieu de minorer la valeur locative de renouvellement au motif que la société PICARD SURGELES est contractuellement tenue de régler notamment la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. A ce titre, laSAS CARMILA FRANCE soutient que les facteurs de diminution du loyer pour charges exorbitantes ne s’appliquent pas d’une part en l’absence de référence, dans le bail, aux dispositions des articles L 145-33 et R 145-8 du code de commerce et d’autre part en raison de l’usage applicable dans les centres commerciaux. A titre subsidiaire, la société CARMILA FRANCE ne s’oppose pas à la désignation d’un expert aux fins d’estimation du loyer de base de renouvellement, précisant qu’il n’y a pas lieu à pondération des locaux loués par la société PICARD SURGELES.

Aux termes du mémoire notifié par RPVA le 21 mai 2025, la société PICARD SURGELES demande, au visa des dispositions des articles L 145-8, R 145-30 et R 145-57 du Code de Commerce, de :

— Débouter la SAS CARMILA FRANCE de sa demande de fixation du loyer renouvelé à 70.350 euros par an en principal, hors taxes et hors charges à compter du 1er avril 2023 ;

— Juger que les parties sont d’accord sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er avril 2023 ;

— Juger que le renouvellement s’opérera pour une durée de 9 ans ;

— Fixer le loyer renouvelé au montant du loyer indexé au 1er avril 2023, soit 51.946,76 euros HT et HC ;

— Subsidiairement, ordonner une expertise portant à la fois sur la fixation de la valeur locative de renouvellement au 1er avril 2023 en prenant en compte la surface pondérée des locaux loués et les facteurs de diminution ;

— Fixer le montant du loyer provisionnel au loyer indexé au 1er avril 2023 ;

— Débouter la demanderesse de sa demande de décompter les intérêts à compter du 1er avril 2023 et juger que les éventuels intérêts sur des arriérés de loyers ne seront dus qu’à compter de la délivrance de l’assignation en fixation du loyer ;

— Réserver les dépens en cas de désignation d’un expert ou les laisser à la charge de la bailleresse.

Au soutien de ses prétentions, la société PICARD SURGELES fait valoir que la demande de la société CARMILA France, tendant à réclamer une valeur locative de 210 euros / m², est décorrélée de la valeur réelle, raison pour laquelle la société PICARD SURGELES demande l’application des clauses contractuelles qui imposent le maintien du loyer actuel indexé. A ce titre, la société défenderesse estime que les références proposées par la SAS CARMILA FRANCE sont inappropriées en ce que lesdites références ne correspondent pas à l’exigence contractuelle de « prix pratiqués pour des locaux équivalents du centre commercial » sur plusieurs points. La société PICARD SURGELES en conclut que le loyer renouvelé doit être fixé au montant du loyer indexé en ce qu’il est plus élevé que le loyer moyen des 10 dernières années. A titre subsidiaire, la société PICARD SURGELES considère qu’il y a lieu d’appliquer sur la valeur locative les abattements pour charges exorbitantes prévus à l’article R 145-8 du code de commerce et venant en diminution de la valeur locative. Enfin, la société PICARD SURGELES ne s’oppose pas à la désignation d’un expert aux fins d’estimation du loyer de base de renouvellement et demande à ce que la mission de l’expert porte également sur le mesurage des locaux dont le bail ne prévoit pas la surface réelle.

Pour un plus ample exposé des faits, des moyens et des prétentions des parties, il convient de se reporter aux mémoires susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile.

L’affaire a été plaidée le 26 janvier 2026 et mise en délibéré au 23 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de fixation du montant du loyer de base de renouvellement, d’expertise judiciaire et le loyer provisionnel

Aux termes de l’article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, étant précisé qu’à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après:

1°) Les caractéristiques du local considéré ;

2°) La destination des lieux ;

3°) Les obligations respectives des parties ;

4°) Les facteurs locaux de commercialité ;

5°) Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’article R 145-30 du même code dispose que :

« Lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant.

Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.

Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.

Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte ».

* En l’espèce, s’agissant de la fixation du montant du loyer de base de renouvellement l’article XXXI du bail « RENOUVELLEMENT » prévoit en son 1er alinéa :

« Il est convenu qu’à l’occasion de chacun des renouvellements successifs du présent bail, le loyer sera nécessairement à deux composantes tel que visé aux conditions particulières, c’est-à-dire :

— un loyer de base égal à la valeur locative du local considéré à la date d’effet du renouvellement du bail,

— et un loyer variable complémentaire fixé au taux convenu à l’article 5-B/a, du présent bail. »

L’article XXXI du bail prévoit au 2ème alinéa :

« Les parties conviennent que le montant du loyer de base du bail renouvelé, sera fixé à la valeur locative d’un commun accord entre elles par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents du centre commercial, sauf à être corrigé en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence en tout état de cause de loyer du bail renouvelé ne pourra être inférieur à la valeur du loyer initial après indexation. »

Par ailleurs, l’article 106 des conditions particulières du bail a modifié l’alinéa 2 de l’article XXXI ci-dessus comme suit :

« Les parties conviennent que le montant du loyer de base du bail renouvelé, sera fixé à la valeur locative d’un commun accord entre elles par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents du centre commercial, en tout état de cause le loyer du bail renouvelé ne pourra être inférieur à la moyenne des loyers Hors Taxes et Hors Charges facturés au PRENEUR les dix dernières années précédant la date de renouvellement. »

Les parties ont donc convenu, par cette clause, de la fixation du loyer de renouvellement à la valeur locative par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents du centre commercial sans que ce loyer puisse être inférieur à la moyenne des loyers hors taxes et hors charges facturés au preneur les dix dernières années précédant la date de renouvellement.

En outre, l’alinéa 3 de l’article XXXI du bail, non modifié, prévoit :

« A défaut d’accord amiable, les parties décident dès à présent de demander au juge compétent de fixer le loyer de base en fonction de la valeur locative, laquelle sera déterminée par ce dernier, selon les mêmes critères que ceux arrêtés ci-dessus en cas d’accord amiable ».

Sur ce,

Il est constant que la société CARMILA FRANCE produit plusieurs références en vue de permettre la détermination de la valeur locative pour les locaux occupés par la société PICARD SURGELES. La société demanderesse en déduit que lesdites références justifient que le loyer de base unitaire de renouvellement soit fixé à la somme de 210€ HT et HC par m² par an, soit pour une surface de 335 m², un loyer de base de 70.350€ hors taxes et hors charges par an au 1er avril 2023.

Pour autant, le tribunal relève qu’il résulte des éléments du dossier que certaines des références citées par le bailleur sont situées dans la galerie marchande du centre commercial alors que les locaux exploités par la société PICARD SURGELES sont situés à l’extérieur de ladite galerie marchande. En outre, l’activité exercée par les commerces pris comme références est différente (pharmacie, téléphonie, restaurant et banque) de celle d’un commerce alimentaire.

Dès lors, en l’état des éléments soumis à la présente juridiction, les références communiquées par le bailleur ne permettent pas de déterminer et de fixer le montant du loyer de base de renouvellement.

Il est possible que les facteurs locaux de commercialité puissent justifier que la valeur locative ait fortement augmentée ces dernières années mais seule une expertise peut permettre d’opérer la synthèse des différents éléments concourant à leur évolution et d’apprécier le montant de la valeur locative.

* En outre, s’agissant de la surface à prendre en considération, l’article 1 des conditions particulières du bail signé le 18 juin 2012 précise :

« Le BAILLEUR déclare au PRENEUR qu’au jour de la signature, le local, objet des présentes, n’est pas construit. En conséquence le bail est conclu en l’ETAT DE PARFAIT ACHEVEMENT ».

Il n’est pas établi que les parties ont procédé à un métrage des locaux une fois les travaux achevés.

Or, la société PICARD SURGELES conteste la surface, ou à tout le moins sollicite le mesurage des locaux.

Il y a lieu de faire droit à cette demande.

* Enfin, concernant la pondération de la surface, la société CARMILA FRANCE expose que la Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière prévoit qu’en centre commercial, la surface du rez-de-chaussée des locaux est pondérée à 1 et que seul le premier étage de tels locaux peut faire l’objet d’une pondération différente dans certaines hypothèses. La société demanderesse estime que la société PICARD SURGELES n’est pas concernée dans la mesure où le local exploité est de plain-pied.

Pour autant, il est constant que la Charte visée par la société CARMILA FRANCE ne s’impose ni au juge ni à l’expert. L’expert devra donc prendre en compte les éventuelles pondérations en fonction de la disposition des locaux loués et de ce qui est pratiqué pour des locaux comparables dans la zone commerciale de Langueux.

Ainsi, en l’état des pièces communiquées par les parties, la présente juridiction estime ne pas être en mesure de procéder à la fixation de la valeur locative alors que la surface pondérée et les valeurs de comparaison sont discutées.

Ces questions présentent des aspects techniques imposant de vérifier et de soumettre à la discussion des parties de façon contradictoire les plans à prendre en considération, la conformation des lieux pour en déterminer l’utilité et par suite la pondération des surfaces y compris par un mesurage sur place avec si nécessaire la participation d’un sapiteur, mais également de rechercher des valeurs dans le voisinage pour des locaux présentant des caractéristiques comparables.

Seule une expertise par un technicien spécialisé en matière de baux commerciaux permettra d’avoir une opinion éclairée, dès lors qu’il pourra décrire les caractéristiques du local afin de le comparer utilement avec d’autres locaux dont il recherchera le prix du bail dans le cadre d’un débat technique contradictoire, étant observé que l’expert devra veiller à ce que les preneurs de référence soient effectivement soumis aux mêmes obligations et charges que le preneur en renouvellement, notamment en ce qui concerne la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, dont il y a lieu de tenir compte pour la détermination de la valeur locative.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner une expertise avant dire droit pour que la présente juridiction puisse disposer d’un avis contradictoire sur l’ensemble des éléments en litige.

La provision sur les frais d’expertise est mise à la charge de la demanderesse qui sollicite une augmentation substantielle du montant du loyer.

En outre, dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise et dans l’attente de la fixation définitive par jugement du prix du bail, le loyer est fixé à la somme de 51.946,76€ HT par an.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Au vu de l’expertise ordonnée, il y a lieu de réserver les dépens.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que conformément aux dispositions prévues par l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er avril 2023,

AVANT DIRE DROIT,

ORDONNE une expertise,

DÉSIGNE pour y procéder M., [C], [Q], 34 boulevard Clémenceau 22000 Saint-Brieuc, avec pour mission de :

— prendre connaissance des documents en possession des parties et se faire communiquer tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— visiter les lieux objets du bail ;

— les décrire en indiquant notamment leur surface ;

— proposer une estimation de la valeur locative des locaux au 1er avril 2023, au regard des critères définis par les articles L 145-33 et R 145-2 et suivants du code de commerce, éléments de référence qui devront être recherchés dans le centre commercial CARREFOUR de LANGUEUX (22360), en prenant en compte la surface éventuellement pondérée des locaux loués et les facteurs de diminution;

— formuler toutes observations techniques utiles à la solution du litige ;

DIT que l’expert remettra son rapport dans le délai de quatre mois du versement de la consignation, sauf prorogation du délai dûment sollicitée auprès du magistrat chargé du contrôle des expertises,

FIXE à la somme de 2.500€ le montant de la provision à valoir sur les honoraires de l’expert que la société CARMILA FRANCE devra consigner à la régie d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc avant le 15 mai 2026, à peine de caducité de plein droit de la désignation de l’expert dont il sera tiré toute conséquence de droit,

DIT que l’expert ne commencera ses opérations qu’après avoir obtenu le justificatif par le greffe du versement de la provision,

DIT qu’au terme de ses opérations, l’expert adressera aux parties un document de synthèse, le communiquera aux parties, et y arrêtera le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :

. en fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse,

. rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du CPC, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai,

DIT que l’expert remettra une copie dudit rapport à chacune des parties,

COMMET le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc figurant sur l’ordonnance de roulement applicable lors de toute difficulté née au cours de l’expertise pour opérer la surveillance des opérations d’expertise et procéder à toute taxation des honoraires et débours présentés par l’expert,

FIXE le loyer provisionnel à la somme de 51.946,76€ hors taxes et hors charges par an dans l’attente de la fixation définitive par jugement du prix du bail,

ORDONNE que ce loyer provisionnel prenne effet à compter du prononcé du 1er avril 2023,

SURSOIT à statuer sur le surplus des demandes,

RÉSERVE les dépens pour être statué lors de l’audience en fixation au fond du loyer,

ORDONNE le retrait de l’affaire du rôle des audiences et dit que celle-ci sera rétablie à la demande de la plus diligente des parties,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

En foi de quoi, la minute du présent jugement est signée par le Juge des loyers commerciaux et le Greffier

Le Greffier Le Juge des loyers commerciaux