RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

5AA

N° RG 25/00181 – N° Portalis DB3U-W-B7J-ONUZ

MINUTE N° :

Société CDC HABITAT SOCIAL

c/

[X] [K]

Copie certifiée conforme le :

à :

Préfecture du Val d’Oise

Monsieur [X] [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e René DECLER

COUR D’APPEL DE [Localité 11]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Chambre de proximité

Service civil

[Adresse 3]

[Localité 6]

— -------------------

Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 22 janvier 2026 ;

Sous la Présidence de Noémie GOURDON, Juge placée près le tribunal judiciaire de Pontoise en tant que Juge des contentieux de la protection, assistée de Chloé MALAN, Auditrice de Justice et de William COUVIDAT, Greffier, en présence de Nathalie ASSOR, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 20 novembre 2025, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE DEMANDEUR :

Société CDC HABITAT SOCIAL

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e René DECLER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

ET LE DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [K]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 7]

non comparant

— ----------

Le tribunal a été saisi le 12 mai 2025, par Assignation du 05 mai 2025 ; L’affaire a été plaidée le 20 novembre 2025, et jugée le 22 janvier 2026.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 10 mars 2020, la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné en location à Monsieur [X] [K] un appartement situé au [Adresse 2] à [Localité 10] pour un loyer mensuel initial de 413,04 euros outre un dépôt de garantie du même montant et 85,89 euros au titre des charges mensuelles.

Faisant valoir que les loyers sont impayés, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer assignation à Monsieur [X] [K] par exploit du 5 mai 2025 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de PONTOISE aux fins de voir :

— Déclarer la clause résolutoire acquise et subsidiairement prononcer la résiliation du contrat de location pour défaut de paiement des loyers et charges locatives ;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [K] et de tous occupants de son chef, sans délai avec l’assistance de la force publique ;

— Condamner Monsieur [X] [K] à payer la somme de 3.076,42 euros arrêtée au terme de mars 2025 inclus hors les frais de poursuite, avec les intérêts à taux légal à compter du 27 février 2025 date du commandement de payer au visa de l’article 1231-6 du code civil sur la base de la somme de 2.642,55 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;

— De constater la mauvaise foi de Monsieur [X] [K] et en conséquence supprimer le délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux prévus à l’article L 412-1 du Code des Procédures civiles d’exécution ;

— Condamner Monsieur [X] [K] à une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer actuel et aux charges jusqu’à complète libération des lieux et remise des clefs au demandeur suite au départ volontaire soit par l’expulsion ;

— Dire et juger que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamner Monsieur [X] [K] à lui payer la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [X] [K] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 27 février 2025 pour 148,06 euros ainsi qu’aux dépens de la présente instance et ce sur le fondement de l’article 696 du Code civil ;

— Ordonner l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 novembre 2025 au cours de laquelle la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation sauf à voir actualiser le montant de la dette locative à la somme de 2.683,87 euros, terme d’octobre 2025 inclus. Elle précise que le paiement du loyer courant est repris. Elle s’en remet à la décision du Tribunal quant à la suspension des effets de la clause résolutoire et à l’octroi de délais.

Régulièrement assigné à étude, le défendeur n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré au 22 janvier 2026, et le jugement rendu à cette date par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Au terme de l’article 472 du code de procédure civile, “si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”, ce qui est le cas en l’espèce.

En outre, au terme de l’article 473 alinéa 2 du même code, la présente décision sera réputée contradictoire du fait qu’elle est susceptible d’appel.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Val d’Oise par la voie électronique le 5 mai 2025 soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la Caisse nationale des allocations familiales par la voie électronique le 24 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bienfondé de la demande

Il résulte des dispositions de l’article 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989 que les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges aux termes convenus ;

En application de l’article 24 de la loi précitée, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 pour se conformer aux dispositions contractuelles, la résiliation du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux ;

Il résulte des débats et des pièces produites et plus particulièrement :

— Un titre locatif portant une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail en cas de défaillance du locataire dans le paiement des loyers, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire ;

— Un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 27 février 2025, qui n’a pas été suivi d’effet dans le délai de deux mois, prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 dont les dispositions étaient reproduites.

En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail au 28 avril 2025.

Sur la demande en paiement de la dette locative

En application de l’article 1315 du Code Civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des décomptes produits qu’à la date du commandement de payer, délivré le 27 février 2025, le montant de la dette locative s’élevait à la somme de 2.642,55 euros au 20 février 2025 ; que celui-ci s’élevait à la somme de 3.076,42 euros au 28 avril 2025 mois de mars 2025 inclus ; qu’au jour de l’audience la dette était de 2.683,87 euros mois d’octobre 2025 inclus démontrant à la fois une reprise du paiement des loyers courants ainsi que des règlements réguliers de la part du locataire dans le but de solder la dette.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [X] [K] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 2.683,87 euros au titre de l’arriéré locatif, au 7 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, et des indemnités d’occupation avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 février 2025 sur la somme de 2.642,55 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VII du même texte, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, compte tenu de la reprise des paiements du loyer depuis le 2 août 2025 par Monsieur [X] [K], de versements supplémentaires ayant eu pour effet de faire diminuer le montant de la dette locative, et de l’absence d’opposition de la demanderesse à l’octroi de délais de paiement, il y a lieu d’autoriser Monsieur [X] [K] à s’acquitter de sa dette par règlement mensuels de 75 euros, en sus du loyer courant, et de suspendre les effets de la clause résolutoire, la dette devant être intégralement soldée au plus tard lors de la 36eme mensualité suivant la signification du jugement.

À l’issue des délais accordés, et si le règlement de la dette est intervenu, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut, en cas de non-paiement des sommes dues et du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son entier effet, la résiliation du bail sera acquise et la demanderesse pourra poursuivre l’expulsion du défendeur, dans les conditions précisées au dispositif du présent jugement. Dans cette hypothèse, le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L433-1 à L433-3 du code des procédures civiles d’exécution. En outre, il sera condamné à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dûs en cas de non résiliation du bail, et jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la demande de suppression du délai de 2 mois pour quitter les lieux

En vertu de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, il n’est pas démontré la mauvaise foi du défendeur qui a repris le paiement du loyer courant depuis plusieurs mois et a fait diminuer en partie la dette grâce à des versements supplémentaires.

En conséquence, la SA CDC HABITAT SOCIAL sera déboutée de sa demande de suppression du délai de 2 mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Sur les dépens

Monsieur [X] [K], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris les frais du commandement de payer du 27 février 2025.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge des parties l’intégralité des frais qu’elles ont exposés dans la présente procédure. La demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Il sera enfin rappelé que l’exécution provisoire est de droit par application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge du contentieux et de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE à compter du 28 avril 2025 l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail du 10 mars 2020 ;

CONDAMNE Monsieur [X] [K] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 2.683,87 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation, terme d’octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2025 sur la somme de 2.642,55 et de la présente décision pour le surplus ;

DIT que Monsieur [X] [K] pourra régler cette somme en 35 mensualités de 75 euros, et une 36e soldant la dette, en sus du loyer courant, à compter du mois suivant la signification du présent jugement ;

Durant ce délai et en cas de respect de ces modalités de paiement, ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si Monsieur [X] [K] se libère de sa dette selon les modalités accordées ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une échéance et du loyer courant, la clause résolutoire reprendra ses effets ;

Dans cette hypothèse :

— ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [X] [K] et de tous occupants de son chef des lieux occupés au [Adresse 2] à [Localité 10] et ce au besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

— CONDAMNE Monsieur [X] [K] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été due en cas de non résiliation du bail, et jusqu’à libération effective des lieux ;

— DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L433-1 à L433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE la SA CDC HABITAT SOCIAL de sa demande de suppression du délai de 2 mois suivant le commandement de quitter les lieux en application de l’article L 421-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [X] [K] aux dépens de l’instance, en ce compris les frais du commandement de payer du 27 février 2025 ;

DÉBOUTE la SA CDC HABITAT SOCIAL de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Fait à [Localité 8] le 22 janvier 2026,

LE GREFFIER LE JUGE