COUR D’APPEL DE [Localité 12]

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1

N° RG 22/02331 – N° Portalis DBYB-W-B7G-NUJ6

Pôle Civil section 2

Date : 28 Novembre 2024

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

Madame [Y] [W]

née le 23 Décembre 1988 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Mylène MENET, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS

Monsieur [F] [V]

né le 01 Septembre 1989 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 2]

Madame [B] [V] épouse [D]

née le 01 Avril 1982 à [Localité 15], demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Joanna ELKAÏM, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [U] [C]

né le 06 Septembre 1941 à [Localité 13], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Joanna ELKAÏM, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Michèle MONTEIL

Juge unique

assisté de Françoise CHAZAL greffier faisant fonction, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 26 Septembre 2024

MIS EN DELIBERE au 28 Novembre 2024

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 28 Novembre 2024

FAITS ET PROCÉDURE :

Par acte authentique de vente en date du 6 avril 2021, Mme [Y] [W] a acquis, auprès de M. [U] [C], Mme [B] [D] née [V] et M. [F] [V], un mas sur une parcelle de 8.902 m² en nature de terre et de bois, composé d’un séjour, d’une cuisine, de deux chambres, d’une salle de bains, W.C. et terrasse, situé lieudit [Adresse 9], cadastré section ZM n° [Cadastre 6], pour le prix de 60.000 €.

Selon devis en date du 10 février 2021, M. [U] [R] a sollicité de la part de l’agence commerciale ENERGYBLUE, représentée par M. [E] [T], le « remplacement à l’identique suite sinistre ; réutilisation des panneaux solaires existants fonctionnels », correspondant à des réparations de panneaux photovoltaïques présents sur le terrain du mas, pour un prix de 12.390 €.

Le 5 mars 2021, un des vendeurs a informé Mme [Y] [W] par message électronique qu’il avait accepté ce devis.

Estimant que les panneaux photovoltaïques faisaient partie des biens accessoires de l’immeuble vendu, et constatant qu’ils n’avaient pas été réparés au jour de la vente, Mme [Y] [W] a, par l’intermédiaire de son conseil et par courriers recommandés avec accusés de réception en date du 26 mai 2021, distribués le 28 mai, le 29 mai et le 1er juin 2021, vainement sollicité auprès des vendeurs le remplacement du matériel ou le règlement des frais de remplacement à hauteur de 12.390 € sous quinzaine.

Par actes extra-judiciaires délivrés le 4 et le 5 avril 2022, Mme [Y] [W] a fait assigner M. [U] [C], Mme [B] [D] née [V] et M. [F] [V] devant le tribunal judiciaire de Montpellier afin que soit prononcée, sur le fondement de leur obligation de délivrance conforme, la réduction du prix de vente pour un montant correspondant au remplacement du matériel électrique, soit 12.390 €, et de les voir condamnés à lui payer cette somme en conséquence, outre 3.000 € en indemnisation de son préjudice, 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civil et les dépens.

******

L’ordonnance de clôture est en date du 10 septembre 2024.

L’affaire a été retenue à l’audience du 26 septembre 2024.

L’avocat de Mme [Y] [W] a déposé son dossier ainsi que des conclusions, régulièrement transmises à l’avocat des parties adverses le 21 décembre 2023 par voie électronique, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, que le tribunal expose conformément aux dispositions des articles 455 et 768 du code de procédure civile, et par lesquelles il sollicite de :

Dire et juger les présentes demandes de Madame [Y] [W], recevables et bien fondées.

Constater que l’acte de vente du mas situé [Adresse 11]), dont le cadastre est référencé ZM [Cadastre 6] Mas de [Localité 14] 8.902 m², mentionne en qualité d’accessoire une installation de panneaux photovoltaïques.

Dire et juger que les consorts [C] [V] ont méconnu leur obligation de délivrance des accessoires du bien immobilier vendu, en omettant de remplacer les batteries des panneaux photovoltaïques dérobés quelques semaines avant la vente.

Prononcer la réduction du prix de vente du mas situé [Adresse 10] ([Adresse 4]), dont le cadastre est référencé ZM [Cadastre 6] Mas de [Localité 14] 8.902 m², du montant du prix de remplacement du matériel électrique susmentionné, à savoir une réduction du prix de vente de 12.390 euros.

Condamner les défendeurs au paiement de la somme de 12.390 euros à Madame [W] au titre de la réduction du montant du prix de vente du mas.

Constater que le préjudice de Madame [W] est caractérisé.

Condamner les consorts [C] [V] à payer à Madame [W] la somme de 3.000 euros au titre de son préjudice.

Condamner les consorts [C] [V] à payer à Madame [W] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner les défendeurs aux entiers dépens.

Prononcer l’exécution provisoire du jugement à intervenir concernant les condamnations des défendeurs.

Suspendre l’exécution provisoire du jugement à intervenir concernant les éventuelles condamnations de Madame [W].

Débouter les défendeurs de l’intégralité de leurs demandes.

Le conseil de M. [U] [C], Mme [B] [D] née [V] et M. [F] [V] était absent à l’audience. Ils n’ont fait valoir de moyens de défense à aucun stade de la procédure. Le 2 décembre 2022, leur avocat avait sollicité et obtenu un renvoi de l’audience afin de répondre aux demandes adverses, ce qu’il n’a pas fait.

MOTIFS :

Mme [Y] [W] formule sa demande de réduction de 20,65 % du prix de vente (12.390 / 60.000) sur le fondement d’un manquement des vendeurs à leur obligation de délivrance conforme résultant de l’acte authentique du 6 avril 2021.

L’article 1610 du code civil dispose que si le vendeur manque à faire la délivrance dans le temps convenu entre les parties, l’acquéreur pourra, à son choix, demander la résolution de la vente, ou sa mise en possession, si le retard ne vient que du fait du vendeur.

Dans tous les cas, conformément à l’article 1611 du même code, le vendeur doit être condamné à des dommages et intérêts s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur du défaut de délivrance au terme convenu.

L’article 1615 de ce code précise que l’obligation de délivrer la chose comprend ses accessoires et tout ce qui a été destiné à son usage perpétuel.

Ces articles ne prévoient pas la réduction de prix de vente à titre de sanction.

Il est en effet de principe que la réfaction judiciaire du contrat sur le fondement du défaut de délivrance conforme est exclue en dehors du cas prévu à l’article 1617 du code civil, qui dispose que si la vente d’un immeuble a été faite avec indication de la contenance, à raison de tant la mesure, le vendeur est obligé de délivrer à l’acquéreur, s’il l’exige, la quantité indiquée au contrat ; et si la chose ne lui est pas possible, ou si l’acquéreur ne l’exige pas, le vendeur est obligé de souffrir une diminution proportionnelle du prix.

La « contenance » visée par cet article désigne la superficie ou la surface chiffrée de l’immeuble. En d’autres termes, la réduction du prix n’est possible que dans le cadre de la vente d’un immeuble dont la superficie réelle serait moindre par rapport à celle convenue dans le contrat.

En l’espèce, si la vente du 6 avril 2021 porte bien sur un immeuble, dont la superficie a été précisée dans l’acte authentique comme étant de 8.902 m², la demanderesse ne fonde pas sa demande sur une différence de contenance, mais sur le défaut de conformité d’un accessoire de l’immeuble, en l’occurrence des panneaux photovoltaïques.

Cette demande de réduction du prix de vente échappe donc au domaine de l’article 1617 et doit en conséquence être rejetée.

Au surplus, même à considérer que la demande de Mme [Y] [W] s’analyse en réalité comme une demande de 12.390 € de dommages et intérêts (article 1611 précité, visé dans ses écritures), ce qu’elle ne sollicite pas, même à titre subsidiaire, la demanderesse échoue à apporter la preuve de ce qu’elle affirme.

En effet, au soutien de sa demande, Mme [Y] [W] se prévaut de la clause « Panneaux photovoltaïques » contenue en page 17 de l’acte authentique du 6 avril 2021, qui stipule : « le BIEN est équipé et concerné par cette réglementation».

Or le caractère vague et succinct de cette clause ne permet pas de savoir combien de panneaux solaires devaient équiper le bien, ni quel modèle, ni quelle puissance ou rendement électrique ils devaient fournir, ni encore dans quel état ils devaient se trouver, et aucune annexe à l’acte de vente ne supplée ce manque de précision, si bien qu’il n’est pas permis au tribunal de connaître quels accessoires exactement sont concernés par l’obligation de délivrance conforme des vendeurs et quelle est la portée de cette obligation.

Certes, le devis de réparation du 10 février 2021 apporte des renseignements à ce sujet, puisqu’il prévoit notamment le remplacement de douze batteries afin de rendre certains panneaux solaires à nouveau fonctionnels suite à un sinistre, ce qui montre qu’ils ont fait l’objet de dégradations qui les ont rendus défectueux.

Cependant, Mme [Y] [W] se limite à alléguer sans le démontrer que ces réparations n’auraient pas été effectuées.

Au contraire, il ressort des pièces produites qu’elle a été prévenue le 5 mars 2021 par message électronique de la part d’un des vendeurs (non identifié), que le devis du 10 février 2021 avait été accepté, ce qui tend à la contredire en montrant que les vendeurs ont fait les démarches nécessaires, et elle n’en apporte pas la preuve inverse.

Aucun constat d’huissier, ni relevé de compteur électrique ou facture EDF, ni devis de réparation autre que celui précédant la vente, ne sont versés aux débats, de sorte que la défectuosité persistante de l’installation photovoltaïque au jour de la vente n’est pas démontrée.

De même, si la demanderesse se prévaut de la clause « Sinistres éventuels » contenue en page 11 de l’acte de vente, selon laquelle le vendeur indique qu’il n’existe aucun contentieux et, ou déclaration de sinistre en cours entre lui et la ou les compagnie(s) assurant le bien, elle n’apporte pas non plus la preuve que le sinistre ayant touché les panneaux solaires serait toujours en cours avec l’assurance au jour de la vente.

Aucun manquement des vendeurs à leur obligation de délivrance conforme ne pourrait donc en l’état leur être reproché.

Il convient d’ajouter que le contrat indique en page 4 : « l’acquéreur déclare parfaitement connaître le bien pour l’avoir vu préalablement aux présentes, s’être entouré de tous les éléments d’informations nécessaires à sa prise de décision de l’acquérir et reconnaît en particulier avoir visité les lieux à sa convenance et dispense le vendeur d’une plus ample désignation ou d’autres précisions concernant leur consistance ».

Mme [Y] [W] avait donc bien connaissance des caractéristiques et de l’état actuel de l’immeuble, y compris de son matériel électrique.

A plus forte raison, en pages 12 et 13, une clause intitulée « avertissement de l’acquéreur – conseils donnés à l’acquéreur » démontre que le notaire instrumentaire a rempli une obligation de conseil particulière à l’égard de Mme [Y] [W] sur les risques liés à l’acquisition du bien, même si cette clause concerne spécialement la situation de l’immeuble en zone réglementée agricole, l’absence d’autorisation d’urbanisme, et les conséquences administratives qui en découlent.

Cette clause indique en effet : « l’acquéreur reconnaît avoir été informé de l’ensemble de ces difficultés et avec toutes les conséquences qui pourraient en découler, notamment le fait d’être propriétaire d’une construction illégale ou encore le fait d’être propriétaire d’un bien acquis moyennant un prix ne correspondant pas à son usage supposé », et : « compte tenu de ce qui est indiqué ci-dessus, le notaire a conseillé l’acquéreur de ne pas acquérir. L’acquéreur reconnaît avoir été informé des risques pesant sur l’opération par le notaire soussigné, ayant rempli à son égard son devoir de conseil, de la portée des difficultés d’espèce. Fort de cette information et ces inconvénients dès avant ce jour, l’acquéreur déclare persister dans son acquisition en toute connaissance de cause ».

Concernant plus précisément les panneaux photovoltaïques, Mme [Y] [W] était expressément informée en page 17 qu’aucune « autorisation d’urbanisme n’a été délivrée » pour leur installation.

Il ressort de ces stipulations que la demanderesse disposait de toutes les informations précontractuelles nécessaires à un consentement éclairé et qu’elle a bénéficié de la mise en garde d’un professionnel du droit et de l’immobilier qui lui a déconseillé l’opération, mais qu’elle a décidé de ne pas le suivre, en sachant qu’elle s’engageait dans une acquisition risquée à plusieurs niveaux.

Elle ne peut donc pas sérieusement prétendre, dans ses dernières conclusions, que le forage n’aurait pas été déclaré par les défendeurs auprès de la mairie et qu’elle a donc « découvert que cette installation était illégale », puisqu’elle en avait, en réalité, parfaitement connaissance dès la conclusion de la vente.

Ces circonstances, en particulier le défaut d’autorisation d’urbanisme, mais également la non-conformité de l’installation de l’assainissement individuel (pages 18 et 19 de l’acte de vente), expliquent le prix singulièrement bas de 60.000 € pour la vente d’un bien d’une surface proche de 9.000 m² situé dans le département de l’Hérault, qu’elle demande de réduire encore.

Il convient enfin de relever que Mme [Y] [W] sollicite la suspension de l’exécution provisoire du jugement en cas d’une condamnation par le tribunal dont elle pourrait faire l’objet « compte tenu du caractère particulier du litige », alors même que les défendeurs ne se sont jamais manifestés et n’ont formulé aucune demande reconventionnelle à son encontre, ce qui fait d’autant douter, au regard de tout ce qui précède, de sa bonne foi.

Compte tenu de l’ensemble des éléments soumis à l’appréciation du tribunal, Mme [Y] [W] est déboutée de l’intégralité de ses demandes.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [Y] [W] qui succombe supportera la charge des dépens.

L’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance ne justifie de l’écarter en l’espèce.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe :

Déboute Mme [Y] [W] de l’ensemble de ses demandes.

Condamne Mme [Y] [W] aux dépens de la présente instance.

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,

Françoise CHAZAL Michèle MONTEIL