Tribunal Judiciaire de Versailles, 3e chambre, 28 mai 2025, n° 24/00011

TJ Versailles 28 mai 2025

Arguments

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Accepté
Absence de qualité du locataire pour demander des travaux sur parties communes
La cour a jugé que l'autorisation de travaux ne pouvait être accordée à un locataire, ce qui constitue une violation des règles d'ordre public édictées par la loi du 10 juillet 1965.
Accepté
Non-conformité du texte de la résolution avec le projet soumis au vote
La cour a estimé que la différence entre le projet de résolution et le texte soumis au vote constitue une irrégularité, mais a jugé que la nullité était déjà justifiée par l'absence de qualité du locataire.
Accepté
Droit à l'indemnité pour frais de procédure
La cour a jugé qu'il convenait de condamner le syndicat des copropriétaires à payer une indemnité aux demandeurs au titre de l'article 700, tenant compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

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Sur la décision

Référence :	TJ Versailles, 3e ch., 28 mai 2025, n° 24/00011
Numéro(s) :	24/00011
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Edith COGNY
Cabinet(s) :	SCP BERTHAULT - COGNY
Parties :	son syndic en exercice, Le syndicat des copropriétaires de l' immeuble [ Adresse 3 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

28 MAI 2025

N° RG 24/00011 – N° Portalis DB22-W-B7H-RVZA

Code NAC : 71F

DEMANDEURS :

1/ Monsieur [E] [P]

né le 06 Novembre 1988 à [Localité 10] (44),

demeurant [Adresse 2],

2/ Monsieur [O] [Y]

né le 09 Janvier 1951 à [Localité 7] (93),

demeurant [Adresse 2],

3/ Monsieur [C] [X]

né le 23 Août 1945 à [Localité 8] (MAROC),

demeurant [Adresse 2],

représentés par Maître Edith COGNY de la SCP BERTHAULT – COGNY, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la SOCIETE DE GESTION, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 785 147 000 dont le siège social est situé [Adresse 1] et représenté par son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 21 Novembre 2023 reçu au greffe le 28 Novembre 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 16 Janvier 2025, M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 20 Mars 2025 prorogé au 28 Mai 2025 pour surcharge magistrat.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [P], M. [Y] et M. [X] (ci-après les demandeurs) sont propriétaires de lots au sein d’un immeuble situé [Adresse 5] à [Adresse 11] (78) soumis au statut de la copropriété.

Lors de l’assemblée générale du 21 septembre 2023 a été adoptée à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 la résolution N°2 intitulée “Travaux sur parties communes à réaliser aux frais exclusifs de M. [D]”.

Cette résolution avait pour objet l’autorisation donnée à M. [D], représentant la société VEMS, propriétaire du fonds de commerce du lot N°4 appartenant à la société SELECTIRENTE de modifier à ses frais exclusifs la devanture du lot N°4, modification définie au descriptif joint à la convocation sous réserve :

— de se conformer à la règlementation en vigueur, obtenir les autorisations nécessaires et en justifier auprès du syndic ;

— de faire effectuer les travaux sous la surveillance d’un architecte ;

— de souscrire une assurance DO dans le cas où elle serait obligatoire.

M. [P], M. [Y] et M. [X] ont voté contre cette résolution.

C’est dans ce contexte que M. [P], M. [Y] et M. [X] ont, par acte de commissaire de justice du 21 novembre 2023, fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] (78) afin de voir annuler la 2ème résolution de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du 21 septembre 2023 et le condamner aux dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Bien que le syndicat des copropriétaires ait été assigné à personne il n’a pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée le 22 octobre 2024.

Le syndicat des copropriétaires s’est constitué en défense le 4 novembre 2024 soit postérieurement à la clôture.

Par conclusions notifiées le 8 novembre 2024 par voie électronique, le syndicat des copropriétaires a sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture.

Par conclusions notifiées par Rpva le 15 novembre 2024, les demandeurs se sont opposés à la demande de révocation de l’ordonnance de clôture.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

Aux termes de l’article 803 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas en soit une cause de révocation.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires indique au soutien de sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture qu’il n’a pu constituer avocat et argue du respect du contradictoire.

Cependant, il ne justifie d’aucun motif précis l’ayant empêché de constituer avocat avant la clôture.

Il y en conséquence lieu de rejeter la demande de révocation de l’ordonnance de clôture, aucune cause grave au sens de l’article 803 n’étant établie.

Sur la demande d’annulation de la résolution N°2 de l’assemblée générale du 21 septembre 2023.

Les demandeurs font valoir au soutien de leur demande d’annulation qu’il résulte de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 qu’un locataire n’a pas qualité pour demander l’autorisation d’effectuer des travaux sur les parties communes. Ils ajoutent qu’il n’est pas contesté que la demande d’autorisation de travaux n’émanait pas du propriétaire du lot mais de son locataire. Ils relèvent aussi que le texte de la résolution soumise au vote n’était pas le même que le projet figurant dans la convocation ce qui contrevient à l’article 13 du décret du

17 mars 1967.

Aux termes de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 :

Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci.

Il résulte des éléments versés aux débats que M. [D] est propriétaire du fonds de commerce mais pas du lot N°4 où celui-ci est exploité. En conséquence l’autorisation de travaux ne pouvait lui être accordée.

Les règles édictées par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 sont d’ordre public et leur non respect entraîne nécessairement la nullité de la résolution querellée sans qu’il soit nécessaire de statuer sur le second moyen tiré de la différence entre le projet de résolution et le texte de la résolution soumise au vote.

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, supportera la charge des dépens.

S’agissant des frais de procédure exposés et non compris dans les dépens, l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine. Dans tous les cas il est tenu compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires à payer aux demandeurs la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 susvisé.

Les demandeurs seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

L’exécution provisoire est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

Rejette la constitution en défense et la demande de révocation de clôture formulées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4]

[Adresse 9] à [Adresse 11] (78) représenté par son syndic en exercice les 4 et

8 Novembre 2024 ;

Annule la résolution N°2 de l’assemblée générale des copropriétaires du

21 septembre 2023 ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] (78) représenté par son syndic en exercice à payer à

M. [P], M. [Y] et M. [X] la somme de 3.000 euros

(1.000 euros chacun) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] (78) représenté par son syndic en exercice aux dépens de l’instance ;

Dit que M. [P], M. [Y] et M. [X] seront dispensés de toutes participations aux frais de procédure en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Déboute les parties de toute demande plus amples ou contraires ;

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 MAI 2025 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT