TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

[Localité 7]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/03856 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YHHR

JUGEMENT

DU : 29 Août 2025

Société [Localité 9] METROPOLE HABITAT – OPH DE LA METROPOLE EURO PEENNE DE [Localité 9]

C/

Snc [O] [X]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 29 Août 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Société [Localité 9] METROPOLE HABITAT – OPH DE LA METROPOLE EURO PEENNE DE [Localité 9], dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Caroline LOSFELD-PINCEEL, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. Snc [O] [X], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Sly CROQUELOIS-AMRI, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 19 Mai 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 29 Août 2025, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Greffier

RG : 24/3856 PAGE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 juillet 2018, et à effet du 23 juillet 2018, l’établissement public [Localité 9] métropole Habitat- OPH de la métropole européenne de [Localité 9] (LMH) a donné à bail à M. Snc [O] [X] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 10], moyennant un loyer mensuel révisable de 236 euros majoré d’une provision sur charges de 91,57 euros.

Par acte de commissaire de justice du 5 juin 2023, LMH a fait signifier à M. [O] [X] un commandement de payer la somme de 1.551,37 euros au titre des loyers et charges impayés, ledit commandement visant la clause résolutoire stipulée au bail,

Par acte de commissaire de justice du 27 mars 2024, LMH a fait assigner M. [O] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille en résiliation du bail et expulsion.

Appelée à l’audience du 13 juin 2024, l’affaire a été renvoyée à l’audience de mise en état du 16 décembre 2024, lors de laquelle les parties, représentées par leur conseil, ont accepté de soumettre la procédure à l’article 446-2 du code de procédure civile et un calendrier de procédure a été établi fixant l’audience de plaidoiries au 19 mai 2025.

A cette date, les parties, représentées par leur conseil respectif, s’en sont rapportées à leurs dernières conclusions déposées et visées par le greffier à l’audience.

LMH conclut au débouté des prétentions adverses et demande au juge de :

constater la résiliation du bail à la date du 5 août 2023,subsidiairement, prononcer la résiliation du bail au jour du jugement à intervenir,ordonner en conséquence, à défaut de libération volontaire dans les quinze jours suivant la signification du jugement à intervenir, l’expulsion de M. [O] [X], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique,condamner M. [O] [X] à payer les sommes suivantes :7.369,41 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 5 novembre 2024, outre les intérêts de droit à compter du jour de la délivrance de l’assignation valant sommation d’avoir à payer,les loyers et charges échus depuis le 5 novembre 2024 jusqu’au jour du prononcé de la résiliation,une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer actuel et ce à compter de la résiliation du bail jusqu’au jour de son expulsion effective et de tous occupants de son chef, avec les variations dans les mêmes termes et conditions que le loyer contractuel au titre de l’indexation ;2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

LMH s’oppose aux demandes indemnitaires formées en défense, faisant valoir que M. [O] [X] ne rapporte pas la preuve des désordres et des troubles qu’il allègue. Il soutient que le constat d’huissier produit par le locataire n’établit pas la présence d’humidité dans le logement ni le défaut de chauffage dans la mesure où il a été dressé avant le début de la période de chauffe dans l’immeuble, le chauffage étant collectif. Il ajoute que les infiltrations dont a pu se plaindre M. [O] [X] provenaient de l’appartement situé au dessus du sien et qu’elle est intervenu dans ledit logement pour y mettre fin. S’agissant du tableau électrique, il fait observer que ledit compteur était neuf lors de l’entrée dans les lieux, qu’une réparation a été effectuée durant la location dans qu’aucune dangerosité n’ait été relevée par la société mandatée. Il précise qu’il a rencontré des difficultés pour intervenir dans l’appartement en raison du comportement du locataire qui est très souvent absent lors des visites d’entretien ou celles sollicitées par lui-même.

M. [O] [X] sollicite du juge :

l’octroi de délais de paiement sur 36 mois, outre le paiement du loyer courant,la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais,le débouté du surplus des demandes de LMH,A titre reconventionnel :la condamnation de LMH à procéder à la remise en état du logement afin que celui-ci respecte les critères de décence et, particulièrement, en procédant à la réalisation des travaux suivants :rechercher et résoudre les causes d’humidité dans les pièces concernées avec remise en état des plafonds, sols et murs détériorés,vérifier les ventilations des pièces concernées afin d’assurer le renouvellement adapté de l’air dans le logement,mettre en conformité le tableau électrique du logement, notamment en installant un coffrage de protection,RG : 24/3856 PAGE

résoudre les problèmes de chauffage par la mise à disposition d’une installation permettant d’atteindre une température d’au moins 18 °,la suspension du paiement des loyers sans consignation jusqu’à la remise en état du logement, et ce à compter de la notification du jugement à intervenir,la condamnation de LMH à lui payer les sommes suivantes :2 366,37 euros de dommages et intérêts, somme à parfaire au jour du jugement, en réparation du préjudice de jouissance subi,2 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi,les intérêts au taux légal à compter de la notification de la décision à intervenir,ordonner la compensation des sommes dues entre le bailleur et le locataire,condamner LMH à payer au conseil du défendeur la somme de 1 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, à charge pour ce conseil de renoncer au bénéfice de l’aide juridictionnelle,condamner LMH aux entiers frais, en ce compris le coût du procès-verbal de constat en date du 27 septembre 2024) et dépens de l’instance.

Il fait valoir qu’il a rencontré des difficultés financières qui l’ont empêché de régler son loyer, que son titre de séjour a expiré, qu’il a effectué des démarches pour régulariser sa situation, que son dossier est en cours d’instruction par les services de la Préfecture du Nord, qu’il a perdu son travail faute de pouvoir justifier d’un titre de séjour valide, que ses prestations sociales ont également été suspendues.

Sur l’indécence du logement loué, il soutient que d’importantes infiltrations sont apparues en 2023, qu’il en a aussitôt informé le service communal d’hygiène et de santé de la mairie, que le bailleur s’était engagé à l’époque à réaliser des travaux, que pourtant le logement présente toujours des traces d’humidité et d’infiltrations comme l’a relevé le commissaire de justice dans son procès-verbal de constat, que ces désordres ne lui sont pas imputables et que LMH a manqué à ses obligations, notamment de délivrance d’un logement décent, d’entretien et de jouissance paisible.

Il indique par ailleurs que le tableau électrique n’est pas conforme aux normes de sécurité, certains fils étant à nu.

Il ajoute enfin que le chauffage n’a pas fonctionné lors de l’hiver 2023 et qu’il ne fonctionne pas davantage actuellement.

Il évalue son préjudice de jouissance à la somme de 2 366,37 euros correspondant à 50 % du loyer pour la période de juin 2023 à décembre 2024, soit (262,93 €/2) x 16 mois.

Sur le préjudice moral, il expose que l’important taux d’humidité au sein du logement a eu un impact sur son état de santé et qu’il n’est plus en mesure d’exercer son droit de visite et d’hébergement à l’égard de sa fille en raison de l’état de l’appartement.

Il estime que les sommes accordées par le tribunal en réparation de ses préjudices doivent se compenser avec le montant de la dette locative.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la résiliation :

sur la recevabilité de l’action :

LMH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 8 juin 2023 et ce dans les conditions de délai de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par la voie électronique le 29 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 20 juillet 2018, et à effet du 23 juillet 2018, contient une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges en l’article 7 de ses conditions générales et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 juin 2023, pour la somme en principal de 1.551,37 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les paiements intervenus n’ayant pas permis de régler la totalité des sommes dues le délai imparti.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 6 août 2023.

Sur le décompte des sommes dues et la demande de délais de paiement :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice de la bailleresse résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l’espèce réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer de la résiliation à la libération des lieux.

Selon l’article 1353 du code civil, Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, LMH produit un décompte détaillé arrêté au 13 mars 2025 démontrant que M. [O] [X] reste devoir la somme de 7713,09 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date, après soustraction des frais de procédure qui entrent dans les dépens pour un montant de 315,38 euros, les pénalités mensuelles à hauteur de 106,68 euros faute pour LMH de justifier de l’envoi de l’enquête et de la demande de transmission de l’avis d’imposition ou de non-imposition ainsi que les cotisations d’assurance, la bailleresse ne justifiant pas avoir respecté les formalités de l’article 7g de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

M. [O] [X] sera dès lors condamné à payer à LMH la somme de 7713,09 euros, créance arrêtée au 13 mars 2025, terme de mars 2025 non inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 27 mars 2024 pour la somme de 4 957,47 euros et à compter du jugement pour le surplus.

Le défendeur sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, invoquant sa situation personnelle et financière précaire.

En application de l’article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.".

En la cause, il ressort du décompte tenu par LMH versé aux débats que M. [O] [X] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience.

Dans ces conditions, il n’est pas justifié d’accorder au défendeur le bénéfice de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire conformément aux dispositions précitées de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précité, peu importe les difficultés personnelles dont fait état le défendeur.

L’expulsion de M. [O] [X] sera en conséquence ordonnée, dans les conditions déterminées au dispositif du présent jugement.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer majoré de la provision sur charges, soit la somme de 387,22 euros, pour la période courant du 1er mars 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, se matérialisant soit par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, soit par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, afin de réparer le préjudice découlant pour LMH de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes reconventionnelles :

M. [O] [X] étant occupant sans droit ni titre du logement depuis le 6 août 2023, il est irrecevable à solliciter la condamnation de LMH à exécuter des travaux de remise en état dans le logement, ainsi qu’à l’indemniser des préjudices subis postérieurement à la résiliation du bail. La demande de suspension du paiement des loyers jusqu’à la réalisation desdits travaux est sans objet, le bail étant résilié.

S’agissant du préjudice de jouissance réclamé pour la période de juin 2023 au 6 août 2023, M. [O] [X] fait état d’infiltrations d’eau dans l’appartement et verse un procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 27 septembre 2024, lequel a relevé des traces d’humidité dans le salon et la cuisine du logement. Il produit également un courriel du 26 juin 2024 de Mme [T] [F], inspectrice de salubrité, qui relate avoir visité le logement de M. [O] [X] courant juin 2023 ainsi que l’appartement voisin n°42 également concerné par un problème d’infiltration et présentant les mêmes désordres, sans autre précision sur la nature, l’origine, l’étendue et l’ampleur des désordres constatés.

LMH justifie de son côté avoir réalisé courant janvier 2024 des travaux d’étanchéité de la terrasse de l’appartement n°52 de l’immeuble situé au-dessus de celui occupé par M. [O] [X].

Ainsi, les éléments produits par le défendeur sont insuffisants à démontrer la réalité du préjudice de jouissance allégué au titre des infiltrations d’eau dans le logement pour la période antérieure à la résiliation du bail.

Il n’est pas davantage prouvé l’existence d’un défaut de chauffage durant la période hivernale 2022-2023, la seule pièce versée aux débats, à savoir le constat d’huissier dressé le 27 septembre 2024, n’étant nullement probante.

Ledit constat ne permet pas non plus d’établir la dangerosité du compteur électrique entre juin et août 2023 alors qu’il ressort de l’état des lieux d’entrée en date du 23 juillet 2018 produit par le bailleur que le tableau électrique était neuf lors de la prise à bail et qu’aucune dangerosité n’a été relevée s’agissant de l’installation électrique par la société intervenue dans le logement en mars 2021 pour une prestation de recherche de panne et de mise en service d’un équipement électrique.

Il s’ensuit que M. [O] [X] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance.

Le requérant entend également obtenir la condamnation de LMH à lui payer des dommages et intérêts au titre de son préjudice moral résultant des manquements du bailleur à ses obligations de délivrance et d’entretien.

Il soutient, sans en justifier, que les désordres d’humidité ont eu un impact sur son état de santé et l’empêchent d’exercer son droit de visite et d’hébergement à l’égard de sa fille, aucune pièce médicale ou autre n’étant versée aux débats.

M. [O] [X] ne démontre donc pas l’existence d’un préjudice moral en lien avec la faute reprochée à LMH.

Sa demande de dommages et intérêts de ce chef sera donc rejetée.

Partant, la demande de compensation des créances réciproques est sans objet.

Sur les demandes accessoires :

M. [O] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, dont le coût du commandement de payer du 5 juin 2023 et de l’assignation, et sera en conséquence déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile et sur l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

L’équité commande de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 juillet 2018, à effet du 23 juillet 2018, entre l’établissement public [Localité 9] métropole Habitat- OPH de la métropole européenne de [Localité 9] d’une part, et M. Snc [O] [X] d’autre part, concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4], à [Localité 10], sont réunies à la date du 6 août 2023 ;

CONDAMNE M. Snc [O] [X] à payer à l’établissement public [Localité 9] métropole Habitat- OPH de la métropole européenne de [Localité 9] la somme de 7713,09 euros, créance arrêtée au 13 mars 2025, terme de mars 2025 non inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 27 mars 2024 pour la somme de 4957,47 euros et à compter du jugement pour le surplus ;

REJETTE la demande de délais de paiement :

ORDONNE à défaut pour M. Snc [O] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE M. Snc [O] [X] à payer à l’établissement public [Localité 9] métropole Habitat- OPH de la métropole européenne de [Localité 9] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer majoré de la provision sur charges, soit la somme de 387,22 euros, à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux se matérialisant soit par la remise des clés au bailleur soit par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE M. Snc [O] [X] de toutes ses demandes ;

RAPPELLE à M. Snc [O] [X] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Mission accès au logement – Secrétariat de la commission médiation DALO

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Localité 6]

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE M. Snc [O] [X] aux dépens, dont le coût du commandement de payer du 5 juin 2023 et de l’assignation ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le 29 août 2025.

Le Greffier, Le Juge,

L-A REMY M.[B]