MINUTE N°

N° RG 24/00354 – N° Portalis DB22-W-B7I-SHXF

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

Madame [D] [R]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 5]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 27 Mars 2025

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES immatriculée au R.C.S. de [Localité 8] sous le numéro

824 541 148, dont le siège social est sis [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège

non comparante, représentée par Maître Roger LEMONNIER, de la SCP LDGR AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Michaël SANKARA, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [D] [R], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Jeanne GARNIER, juge placée auprès de Monsieur le Premier président de la cour d’appel de Versailles, déléguée au tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye

Greffier lors des débats : Victor ANTONY

Greffière lors de la mise à disposition : Blandine JAOUEN

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : M^e Roger LEMONNIER (SCP LDGR AVOCATS)

1 copie certifiée conforme à : [D] [R]

RAPPEL DES FAITS

Madame [C] [P] a donné à bail à Madame [D] [R] un appartement à usage d’habitation et une cave situés au [Adresse 3] à [Localité 6] par contrat du 14 avril 2022, pour un loyer mensuel de 470 euros outre 80 euros de provision sur charges.

Le 5 avril 2022, Madame [C] [P] a souscrit un contrat de cautionnement VISALE avec la société ACTION LOGEMENT SERVICES. Ce contrat de cautionnement prévoit qu’en cas de paiement par l’organisme, ce dernier bénéficiera d’une quittance subrogative, concernant tous les droits et actions issus du contrat de bail et de ses annexes et les privilèges du bailleur à l’encontre du locataire défaillant. Cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail et/ou constatation de l’acquisition de la clause résolutoire engagée par la société ACTION LOGEMENT SERVICES.

Des loyers étant demeurés impayés, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite fait assigner Madame [D] [R] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 4 février 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES – représentée par son conseil – demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire ; d’ordonner l’expulsion de Madame [D] [R] ; et de condamner cette dernière au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 7.150 euros avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer pour la somme de 1.650 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du commandement de payer ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Bien que convoquée par acte d’huissier signifié le 4 juillet 2024 à l’étude, Madame [D] [R] n’est ni présente ni représentée.

Un diagnostic social et financier a été versé au dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

Il sera par ailleurs observé que les termes dans lesquels se trouve rédigée l’assignation, le fait notamment qu’elle contienne une demande d’indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux et que le loyer soit une créance périodique dont le montant et la périodicité sont déterminés et connus à l’avance par les parties, permettent l’actualisation de sa créance par la demanderesse à l’audience, malgré la non-comparution de la défenderesse.

I. SUR LA RESILIATION :

— Sur la subrogation :

Aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES produit le contrat de location, le contrat de cautionnement, la convention dite « ETAT-UESL » pour la mise en oeuvre de la garantie VISALE, des quittances subrogatives et une attestation de créance. La société ACTION LOGEMENT SERVICES a donc qualité à agir et est recevable en ses demandes.

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 5 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 25 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut, quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 14 avril 2022 contient une clause résolutoire (article X) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 avril 2024, pour la somme en principal de 1.650 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 26 juin 2024.

L’expulsion de Madame [D] [R] sera ordonnée, en conséquence.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte démontrant que Madame [D] [R] reste devoir, la somme de 7.150 euros à la date du 16 janvier 2025, les quittances subrogatives concernant cette somme et le justificatif de la transmission de cette actualisation à la débitrice le 16 janvier 2025.

La défenderesse, non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Elle sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 7.150 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.650 euros à compter du commandement de payer (25 avril 2024), sur la somme de 3.300 euros à compter de l’assignation (4 juillet 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 17 janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [D] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société ACTION LOGEMENT SERVICES, Madame [D] [R] sera condamnée à lui verser la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action intentée par la société ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONSTATE que la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits de Madame [C] [P] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 avril 2022 entre Madame [C] [P] et Madame [D] [R] concernant l’appartement à usage d’habitation et la cave situés au [Adresse 3] à [Localité 6] sont réunies à la date du 26 juin 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [D] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [D] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Madame [C] [P] ou la société ACTION LOGEMENT SERVICES pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [D] [R] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de Madame [C] [P], la somme de 7.150 euros (décompte arrêté au 16 janvier 2025, incluant l’échéance du mois de janvier 2025), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.650 euros à compter du commandement de payer (25 avril 2024), sur la somme de 3.300 euros à compter de l’assignation (4 juillet 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [D] [R] à verser à Madame [C] [P] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 17 janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

ORDONNE que les indemnités d’occupation devront être versées à la société ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que cette dernière justifiera à Madame [D] [R] des paiements et d’une quittance subrogative ;

CONDAMNE Madame [D] [R] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [D] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 27 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Jeanne GARNIER, juge placée, et par Madame Blandine JAOUEN, greffière.

La greffière, Le juge,