Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGEMENT

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

13 MARS 2025

N° RG 24/01669 – N° Portalis DB22-W-B7I-SRAC

Code NAC : 72I

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 2] représenté par son syndic, la société IFF GESTION, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 414 592 246 dont le siège social est situé [Adresse 7] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

Non comparant, représenté par Maître Ghislaine D’ORSO de l’AARPI D’ORSO, ABRASSART & ASSOCIES, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDERESSE :

Madame [U] [O],

demeurant [Adresse 1],

[Adresse 4],

[Localité 5],

Non comparante, ni représentée.

DÉBATS TENUS À L’AUDIENCE DU : 13 JANVIER 2025

Nous, Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du

13 Janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 13 Mars 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Mme [U] [O] est propriétaire des lots n°212 et 219 de la Résidence sise [Adresse 3].

Faisant grief à Mme [O] de ne pas régler ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 3], par l’intermédiaire de son syndic, la société IFF GESTION, et de son conseil lui a adressé plusieurs mises en demeure par courriers recommandés avec accusés de réception d’avoir à s’acquitter desdites charges, la dernière étant en date du 4 mars 2024.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 3] (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic en exercice, la société IFF GESTION, a, par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2024 remis à étude, fait assigner Mme [O] devant le président du tribunal de céans statuant selon la procédure accélérée au fond, lui demandant de :

— condamner Mme [O] à lui payer la somme de 9.492,15 euros outre les intérêts de retard au taux légal à compter :

• du 3 mai 2023 sur la somme de 1.576,51 euros,

• du 26 septembre 2023 sur la somme de 1.061,74 euros,

• du 4 mars 2024 sur la somme de 2.316,61 euros,

• de la date de la présente assignation sur la somme de 4.537,29 euros,

— condamner Mme [O] à lui payer la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner Mme [O] à lui payer la somme de 2.640 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner Mme [O] aux entiers dépens y inclus la prestation de recouvrement ou d’encaissement en application de l’article A 444-32 du code de commerce,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

A l’audience du 13 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par

son conseil, a actualisé sa demande principale à la baisse soit la somme de

8.292,15 euros. Il a maintenu ses autres demandes. Interrogé par le président sur le fait de savoir si la mise en demeure distinguait bien les provisions dues au titre de l’exercice en cours de l’arriéré de charges, il a indiqué que la distinction apparaissait bien dans la mise en demeure, qui rappelait par ailleurs les articles applicables de sorte que l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 était respecté.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du syndicat demandeur, il sera renvoyé à son assignation conformément à ses déclarations à l’audience.

Mme [O], régulièrement assignée par acte remis à l’étude du commissaire de justice le 20 novembre 2024, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relativ es à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi [Localité 6], modifié par l’ordonnance du

17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l’assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaire de Mme [O] pour les lots n°212 et 219,

— une mise en demeure adressée par le syndic à la défenderesse en date du

3 mai 2023 reçue le 8 mai 2023 pour un montant de 5.554,99 euros,

— une mise en demeure adressée par le syndic à la défenderesse en date du

2 juin 2023 reçue le 8 juin 2023 pour un montant de 5.629,99 euros,

— une sommation de payer délivrée à la défenderesse par commissaire de justice en date du 26 septembre 2023 pour un montant de 6.778,06 euros, dont

161,33 euros de frais d’acte,

— une mise en demeure adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires à la défenderesse en date du 4 mars 2024 pour un montant de 8.933,34 euros portant la mention pli avisé et non réclamé,

— une copie adressée par lettre simple en date du 29 mars 2024 de la mise en demeure envoyée par le conseil du syndicat des copropriétaires à la défenderesse le 4 mars 2024,

— des extraits de compte sur la période courant du 1er octobre 2023 au 1er octobre 2024 pour un solde débiteur de 7.199,88 euros,

— des extraits de compte sur la période courant du 1er janvier 2020 au 10 janvier 2025 pour un solde débiteur de 6.759,90 euros,

— divers appels de fonds pour la période courant du 1er avril 2023 au 31 décembre 2024,

— le décompte des charges pour l’exercice 2021/2022,

— le décompte des charges pour l’exercice 2022/2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des 26 janvier 2023 et du 7 février 2024 ayant approuvé les comptes des exercices 2021/2022, 2022/2023, voté les budgets prévisionnels des exercices 2023/2024, 2024/2025, et voté la réalisation de divers travaux,

— les attestations de non recours à l’encontre de ces assemblées,

— le contrat de syndic conclu le 26 janvier 2023 et prenant fin le 25 janvier 2026.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir adressé, par l’intermédiaire de son conseil, une mise en demeure à Mme [O] le 4 mars 2024, par lettre recommandée avec accusé de réception avisée le 8 mars 2024 et non réclamée.

Cette mise en demeure indique notamment : “Votre syndic, le cabinet IFF GESTION, me remet un dossier avec notamment votre relevé de compte de charges présentant à ce jour un solde débiteur de 8.933,34 euros au titre de votre arriéré depuis l’appel de provision sur charges du 4ème trimestre 2021 (un solde de 278,89 euros restant dû sur 685,68 euros) jusqu’à l’appel de provision sur charges du 1er trimestre 2024 inclus malgré l’envoi de deux mises en demeure en date respectivement des 3 mai et 2 juin 2023 et d’une sommation de payer en date du 26 septembre 2023 de sorte que vous cumulez plus de deux années de charges.[…]

La présente vaut donc mise en demeure de me faire parvenir sous quinzaine un virement de la somme de 8.933,34 euros, sous réserve des intérêts de droit, sur le compte CARPA ouvert au nom de ce dossier dont RIB ci-joint.[…]

J’attire également votre attention sur la loi [Localité 6] du 23 novembre 2018 ayant notamment modifié l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le défaut de versement d’une provision à sa date d’exigibilité dans un délai de 30 jours à compter de la présente mise en demeure permettant d’obtenir la condamnation du copropriétaire non seulement au paiement de l’arriéré des charges actuellement exigibles mais aussi de manière anticipée au paiement de toutes les charges futures qui ont été votées mais non encore appelées.

Ainsi, à défaut de réglement, le syndicat des copropriétaires se réserve le droit de solliciter votre condamnation au paiement de l’arriéré susvisé outre tous les appels figurant dans les budgets prévisionnels du 01/10/2023 au 30/09/2024 et du 01/10/2024 au 30/09/2025 outre l’appel de fonds de travaux loi ALUR votés respectivement en 8ème, 9ème et 10ème résolutions du procès-verbal d’assemblée générale du 7 février 2024.”

Contrairement à ce qu’a soutenu à l’audience le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, force est de constater, que cette mise en demeure ne met pas en demeure Mme [O] de régler une provision, mais l’ensemble d’un arriéré global de charges, à hauteur de 8.933,34 euros, ce dans un délai de quinze jours.

Elle ne distingue par ailleurs pas les provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours des charges échues au titre des exercices précédents.

Cette mise en demeure n’indique donc pas avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget.

Il résulte de ces éléments que Mme [O] ne pouvait, à la lecture de cette mise en demeure, comprendre précisément la somme dont elle devait s’acquitter dans le délai de trente jours pour éviter d’être poursuivie selon la procédure accélérée au fond pour le paiement de l’intégralité de son arriéré de charges ainsi que des provisions non encore échues au titre de l’exercice en cours.

En conséquence, la mise en demeure ne répondant pas aux exigences de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, les demandes formées par le syndicat des copropriétaires, dans le cadre de la présente instance, en ce compris la demande de dommages et intérêts, sont irrecevables.

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens.

Il sera en outre débouté de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, irrecevable en ses demandes,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 3] de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, aux dépens de l’instance.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 MARS 2025 par Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE

Carla LOPES DOS SANTOS Lucile CELIER-DENNERY