TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

■

N° RG 25/55088 – N° Portalis 352J-W-B7J-C75PJ

N° : 10

Assignation du :

30 Mai 2025

10 Juin 2025

24 Juillet 2025

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 02 octobre 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Carine DIDIER, Greffière.

DEMANDERESSE

[Localité 10] HABITAT-OPH, Établissement Public à caractère Industriel et Commercial

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par Maître Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS – #C1272

DEFENDERESSES

La S.A.S. EATCHI

siège social :

[Adresse 3]

[Localité 6]

lieux loués :

[Adresse 4]

[Localité 9]

non constituée

La société BENSALAH

[Adresse 1]

[Localité 8]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 04 Septembre 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Carine DIDIER, Greffière,

Par acte sous seing privé en date 20 juillet 2012, l’établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 10] Habitat-OPH (ci-après, « [Localité 10] Habitat-OPH ») a donné à bail commercial renouvelé à la société Rihab des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 11], pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2011, moyennant un loyer annuel de 8.986 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement et d’avance.

Par acte sous seing privé en date du 24 octobre 2017, la société Rihab a cédé son fonds de commerce, en ce compris le droit au bail, à la société Bensalah, société en cours de formation représentée par M. [B] en sa qualité de président.

Par acte sous seing privé en date du 7 avril 2023, la société Bensalah a cédé son fonds de commerce, en ce compris le droit au bail, à la SAS Eatchi.

Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 10] Habitat-OPH a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice en date du 9 octobre 2024, à la SAS Eatchi sur les lieux loués, pour une somme de 11.981, 94 € au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 1er octobre 2024.

Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 10] Habitat-OPH a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par actes de commissaire de justice en date du 6 mars 2025, à la SAS Eatchi sur les lieux loués et à son siège social, pour une somme de 9.496, 76 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 7 janvier 2025.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, par actes de commissaire de justice en date des 30 mai, 10 juin et 24 juillet 2024, Paris Habitat-OPH a fait assigner la SAS Eatchi et la société Bensalah devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, au visa de l’article L. 145-41 du code de commerce, aux fins de voir :

« 1°)- CONSTATER que le Preneur n’a pas réglé à [Localité 10] HABITAT-OPH ses loyers et charges dans le délai prescrit

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges locatives,

EN CONSÉQUENCE :

— ORDONNER, l’expulsion de la Société EATCHI ainsi que celle de tout occupant de son chef, des lieux donnés à bail, avec au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, s’il y a lieu, sous astreinte de 150 Euros par jour de retard à compter du prononcé de l’Ordonnance jusqu’au départ définitif ;

— DIRE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des Procédures civiles d’Exécution ;

2°)- CONDAMNER solidairement et à titre provisionnel les Sociétés EATCHI et BENSALAH au paiement de la somme de 8.816,90 Euros suivant décompte arrêté au terme du 2ème trimestre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux des avances sur titres de la BANQUE DE FRANCE à compter du 9 octobre 2024, date du commandement de payer,

3°)- AUTORISER [Localité 10] HABITAT-OPH à conserver le dépôt de garantie à titre d’indemnité contractuelle et provisionnelle de résiliation anticipée du bail, en application des articles « CLAUSE RESOLUTOIRE » et « COMPLEMENT DU DEPOT DE GARANTIE » du contrat de bail ;

4°)- CONDAMNER solidairement et à titre provisionnel les Sociétés EATCHI et BENSALAH à une indemnité mensuelle d’occupation égale au « montant du loyer contractuellement en vigueur outre les charges et taxes, qui sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer prévu au bail et qui subira les mêmes majorations, à compter du mois de juillet 2025, à titre de réparation du préjudice subi jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés.

5°)- CONDAMNER solidairement les Sociétés EATCHI et BENSALAH à payer la somme de 1.000 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile.

6°)- CONDAMNER solidairement les Sociétés EATCHI et BENSALAH aux entiers dépens, en ce compris les frais des commandements de payer, de l’assignation, de sa dénonciations, des frais de levée des états d’inscriptions et d’extrait KBIS. »

L’état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

A l’audience qui s’est tenue le 4 septembre 2025, [Localité 10] Habitat OPH a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assignées, pour la première, à l’étude sur les lieux loués et par procès-verbal de recherches infructueuses à son siège social et, pour la seconde, par procès-verbal de recherches infructueuses, la SAS Eatchi et la société Bensalah n’ont pas constitué avocat, de sorte qu’il sera statué, en application des dispositions des articles 473, alinéa 2, et 474, alinéa 1, du code de procédure civile, par décision réputée contradictoire.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance ainsi qu’aux notes de l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 2 octobre 2025.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judicaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 9 octobre 2024 par [Localité 10] Habitat-OPH à la SAS Eatchi pour avoir paiement de la somme de 11.981, 94 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 1er octobre 2024.

Toutefois, ce commandement de payer n’a été signifié à la SAS Eatchi que dans les lieux loués par procès-verbal de recherches infructueuses alors qu’il ressort de l’attestation d’immatriculation au registre national des entreprises que son siège social est situé [Adresse 5] à [Adresse 12].

Dès lors, il ne saurait être constaté, sur le fondement de ce commandement de payer, l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail.

En revanche [Localité 10] Habitat-OPH a, par actes de commissaire de justice en date du 6 mars 2025, fait délivrer à la SAS Eatchi, tant dans les lieux loués qu’à son siège social, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 9.496, 76 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 7 janvier 2025.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. En outre, le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Il résulte du décompte actualisé au 14 mai 2025 produit par [Localité 10] Habitat-OPH que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées en totalité par la défenderesse dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 6 avril 2025 et le bail s’est trouvé résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Sur la demande relative à l’expulsion

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la SAS Eatchi et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Il n’est pas, en revanche, justifié de la nécessité de prononcer une astreinte. Il ne sera, en conséquence, pas fait droit à la demande de ce chef.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provisions formées à l’encontre de la société Eatchi

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. Enfin, c’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Sur la demande relative à l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation due par la SAS Eatchi depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, conformément à la demande en ce sens de [Localité 10] Habitat-OPH.

Sur la demande relative à l’arriéré locatif

[Localité 10] Habitat-OPH sollicite la condamnation de la SAS Eatchi à lui régler la somme 8.816, 90 euros au titre de la dette locative.

Il ressort des décomptes actualisés au 14 mai et au 1er septembre 2025 que cette somme est due par la SAS Eatchi.

Dès lors, la SAS Eatchi sera condamnée, par provision, à payer à [Localité 10] Habitat-OPH la somme non sérieusement contestable de 8.816, 90 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 14 mai 2025 (deuxième trimestre 2025 inclus).

[Localité 10] Habitat-OPH sollicite en outre que cette somme soit assortie d’intérêts au taux des avances sur titres de la Banque de France à compter du 9 octobre 2024, date du commandement de payer, conformément au contrat de bail.

Toutefois, une telle clause constitue une clause pénale contractuelle qui est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231- 5 du code civil.

Il sera, en conséquence, prévu que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, soit du 6 mars 2025, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

Sur la demande relative à la conservation du dépôt de garantie

[Localité 10] Habitat-OPH sollicite la conservation du dépôt de garantie en application du contrat de bail.

Toutefois, la clause du bail relative au dépôt de garantie constitue une clause pénale qui, comme telle, est susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de [Localité 10] Habitat-OPH de conservation du dépôt de garantie.

Sur la demande de condamnation solidaire de la société Bensalah

Vu l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile précité,

Suivant l’article L. 145-16-1 du code de commerce tel qu’il résulte de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, si la cession du bail commercial est accompagnée d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, ce dernier informe le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci.

En l’absence de sanction spécifique prévue par la loi au non-respect des dispositions de l’article L. 145-16-1 du code de commerce, il appartient aux juges d’apprécier les diligences du bailleur dans le cadre de l’obligation d’information du cédant, le premier ne devant pas se montrer négligent dans le recouvrement de sa créance et devant agir dans les délais raisonnables. Il leur appartient d’apprécier les conséquences susceptibles d’être tirées du manquement allégué en appréciant, au cas par cas, le préjudice, les circonstances aggravantes ou les pertes de chance imputables au défaut d’information préalable. Il est donc admis que la garantie du cédant peut ne pas jouer pas en cas de négligence fautive du bailleur. En effet, le bailleur qui n’avertit pas le garant du non-paiement des loyers par le cessionnaire et qui laisse s’accumuler la dette sans agir est susceptible de perdre totalement ou partiellement son recours étant donné que le poids de sa faute n’a pas à peser sur le cédant alors même que le bailleur bénéficie dans le bail d’une clause résolutoire.

Aux termes de l’article L. 145-16-2 du code de commerce tel qu’il résulte de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, « Si la cession du bail commercial s’accompagne d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, celui-ci ne peut l’invoquer que durant trois ans à compter de la cession dudit bail. »

En l’espèce, l’acte de cession conclu entre la SAS Eatchi et la société Bensalah le 7 avril 2023 rappelle que, « dans le cas de cession de bail ou de fonds de commerce autorisée par le BAILLEUR, le PRENEUR restera garant et répondant solidaire du cessionnaire et des cessionnaires successifs, tant pour le paiement des loyers que pour l’exécution de toutes les conditions du bail ».

Toutefois, alors que les incidents de paiement existent depuis le mois de mai 2023, [Localité 10] Habitat-OPH ne justifie pas en avoir informé le cédant, la société Bensalah, avant l’introduction de la présente procédure par assignation délivrée le 24 juillet 2025.

Compte tenu de ce retard de près de deux ans dans l’information du cédant du défaut de paiement, l’obligation pour la société Bensalah de garantir, en sa qualité de cédante, à [Localité 10] Habit-OPH le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation dus par le cessionnaire, la SAS Eatchi, apparaît sérieusement contestable au regard de l’article L. 145-16-1 du code de commerce.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de [Localité 10] Habitat-OPH de condamnation solidaire de la société Bensalah.

Sur les demandes accessoires

La SAS Eatchi qui succombe, sera, en application de l’article 696 du code de procédure civile, condamnées aux entiers dépens de l’instance introduite à son encontre, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 6 mars 2025 et de l’assignation mais non celui de la levée de l’extrait K-bis, ni celui de l’état des créanciers inscrits qui ne constituent pas des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile ni n’entretiennent de lien étroit et nécessaire avec l’instance dès lors qu’ils correspondent à des formalités destinées à préserver les seuls droits du bailleur.

En revanche, dès lors qu’il n’a pas été fait droit aux demandes de [Localité 10] Habitat-OPH formées à l’encontre de la société Bensalah, les dépens de l’instance engagée à l’encontre de cette société resteront à sa charge.

Par suite, la SAS Eatchi sera également condamnée à verser à [Localité 10] Habitat-OPH une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 1.000 euros et la demande de [Localité 10] Habitat-OPH à ce titre formée à l’encontre de la société Bensalah sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et la résolution de plein droit du bail liant les parties à la date du 6 avril 2025 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS Eatchi et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 11], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SAS Eatchi, à compter de la résiliation du bail, soit du 7 avril 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision la SAS Eatchi à payer à l’établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 10] Habitat-OPH la somme de 8.816, 90 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 14 mai 2025 (deuxième trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 6 avril 2025

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes relatives à la clause pénale et à la conservation du dépôt de garantie ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de condamnation solidaire de la société Bensalah ;

Condamnons la SAS Eatchi aux entiers dépens de l’instance introduite à son encontre, en ce compris le coût du commandement délivré le 6 mars 2025 et de l’assignation ;

Laissons les dépens de l’instance introduite à l’encontre de la société Bensalah à la charge de l’établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 10] Habitat-OPH ;

Condamnons SAS Eatchi à payer à l’établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 10] Habitat-OPH la somme de 1.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes de l’établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 10] Habitat-OPH ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 10] le 02 octobre 2025

La Greffière, La Présidente,

Carine DIDIER Sophie COUVEZ