TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 24/52740 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4L6W

N° : 6-CH

Assignations du :

09 Avril 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 31 octobre 2024

par Cristina APETROAIE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDEUR

Monsieur [J] [P]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par Maître Laurent GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS – #L0020

DEFENDERESSES

SARL JOTT FRANCE Anciennement dénommée JOTT MAG 4

[Adresse 4]

[Localité 1]

SAS JOTT MARKET & DISTRIBUTION Anciennement dénommée HAIK

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par Maître Régis HALLARD de la SELAS FIDAL DIRECTION PARIS, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE – #NAN702

DÉBATS

A l’audience du 30 Août 2024, tenue publiquement, présidée par Cristina APETROAIE, Juge, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous signature privée du 2 mai 2022, M. [J] [P] a consenti à la SARL JOTT MAG 4, actuellement dénommé JOTT FRANCE, un contrat de bail portant sur des locaux à usage commercial situés [Adresse 2], à [Localité 6] moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 110 000 euros, ainsi qu’une provision trimestrielle sur charges de 945 euros.

Aux termes de cet acte, la SAS HAIK, actuellement dénommée JOTT MARKET&DISTRIBUTION s’est portée caution solidaire des engagements de la société preneuse au titre du bail précité.

Des loyers étant demeurés impayés, les bailleurs ont délivré au preneur un premier commandement de payer par acte extrajudiciaire du 13 novembre 2023, pour un montant de 29 407,50 euros au principal arrêté au 24 octobre 2023, outre 239,49 euros au titre du coût de l’acte.

Un commandement de payer a été délivré au preneur par acte extrajudiciaire du 31 janvier 2024, portant sur la somme de 34 213, 04 euros au titre de l’arriéré locatif échu du 1er janvier 2024 au 31 mars 2024 et 255, 63 au titre du coût de l’acte.

C’est dans ces conditions que M. [P], se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, a, par exploit délivré le 9 avril 2024, fait citer les sociétés JOTT FRANCE et JOTT MARKET&DISTRIBUTION devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé.

Appelée à l’audience du 27 mai 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande du défendeur. Les parties ont été enjointes de rencontrer un médiateur aux fins de se voir délivrer une information sur la mesure de médiation.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 30 août 2024. Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement, M. [P] formule les demandes suivantes :

« – constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail du 2 mai 2022 à la date du 1er mars 2024 ;

— débouter la société JOTT FRANCE et JOTT MARKET & DISTRIBUTION de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

— ordonner, en conséquence, l’expulsion de la société JOTT FRANCE et de tous occupants de son chef des lieux loués situés rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 2], et ce, avec l’assistance du commissaire de police et de la force armée, si besoin est ;

— juger que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner solidairement les sociétés JOTT FRANCE et JOTT MARKET & DISTRIBUTION à payer par provision à M. [J] [P] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, qui pourra, si besoin, être indexée selon les même modalités que le loyer et ce jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

— condamner solidairement les sociétés JOTT FRANCE et JOTT MARKET & DISTRIBUTION, es qualités de caution, à payer par provision à M. [J] [P] la somme de 63 209,23 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et taxes, et indemnités d’occupation dû au 1er juillet 2024, termes des 2e et 3e trimestres comprenant le coût du commandement de payer du 31 janvier 2024 inclus, ce avec intérêts au taux légal à compter des mises en demeure du 11 janvier 2024 sur la somme de 34 213,04 euros et à compter de l’ordonnance à intervenir pour le surplus ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner solidairement les sociétés JOTT FRANCE et JOTT MARKET & DISTRIBUTION à payer à M. [J] [P] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement les sociétés JOTT FRANCE et JOTT MARKET & DISTRIBUTION aux entiers dépens comprenant outre le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 31 janvier 2024, des états d’inscription et de privilèges ».

Les sociétés JOTT FRANCE et JOTT MARKET&DISTRIBUTION concluent au rejet des prétentions adverses et sollicitent de :

— « juger que se heurtent à des contestations sérieuses :

— la demande formée par M. [J] [P] tendant à faire constater la résiliation du bail sur le fondement du commandement du 31 janvier 2024 dont l’efficacité est contestée pour avoir été délivré de mauvaise foi ;

— la demande formée par M. [J] [P] de condamnation en principal à hauteur de la somme de 1 996,25 euros ;

— la demande de condamnation solidaire de la société JOTT MARKET & DISTRIBUTION pour le montant de 1 996,25 euros susvisé et celle formée par M. [J] [P] au titre des frais irrépétibles et des dépens de l’instance pour autant qu’il y soit fait droit ;

— en conséquence, débouter M. [J] [P] de l’ensemble de ces demandes, et se déclarer à tout le moins incompétent pour y faire droit ;

— juger que la dette locative s’établit à 61 212,98 euros au 23 août 2024 ;

— en tout état de cause, juger qu’il y a lieu, compte tenu de la situation du débiteur et des besoins du créancier, d’accorder 16 mois de délai à la société JOTT FRANCE pour apurer sa dette locative et ce à compter du 15 du mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— juger que M. [J] [P] conservera à sa charge les dépens de l’instance, et le débouter de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ».

A l’audience, le conseil des défendeurs a indiqué qu’un virement de 10 000 euros venait d’être effectué et qu’une contestation sérieuse subsiste quant à la validité du commandement de payer en raison de la mauvaise foi du bailleur, que les charges doivent être justifiés dans leur quantum et qu’aucune contestation ne subsiste quant à la taxe foncière 2023. Le demandeur, représenté par son conseil, indique maintenir l’intégralité de ses demandes.

Par note en délibéré du 8 octobre 2024, sollicitée par le magistrat, le défendeur a transmis les justificatifs du règlement évoqué à l’audience, et des règlements supplémentaires effectués dans le cadre du délibéré, pour un montant total de 48 663,13 euros, affirmant que la quasi-totalité de la dette est soldée, ce que le conseil du demandeur a confirmé par note en délibéré du 16 octobre 2024.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux écritures ainsi qu’aux notes d’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En l’espèce, il résulte des écritures des parties, des observations formulées à l’audience et par note en délibéré, qu’elles s’entendent, en dehors des contestations portant sur les sommes réclamées au titre de l’assurance de l’immeuble et le droit proportionnel de l’huissier, sur une dette locative de 61 212,98 arrêtée au 20 août 2024, terme du troisième trimestre 2024 inclus.

En vertu de l’article L.145-40-2 du code de commerce, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

L’article R.145-36 du même code dispose que l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

Le requérant ne justifie pas des dispositions du bail lui permettant de refacturer à la société preneuse les sommes versées au titre de l’assurance de l’immeuble en dehors des provisions sur charges déjà facturées à hauteur de 945 euros par trimestre. Il ne justifie pas davantage du contrat d’assurance en vertu duquel il réclame la somme de 750 euros à ce titre, ni des modalités de calcul l’ayant conduit à réclamer ce montant, l’avis d’échéance versé aux débats daté au 21 décembre 2023 ne comportant aucune mention quant au bien assuré, et fait mention d’une cotisation annuelle d’un montant de 3 297,01 euros.

Dans ces conditions, la contestation soulevée par la société JOTT FRANCE relative à ce montant revêt un caractère sérieux faisant obstacle à ce que le juge des référés accorde la somme réclamée à titre de provision.

Quant à la somme de 1 246,25 euros figurant aux termes du commandement de payer sous la mention « rappel ou impayé », sans autre indication permettant au preneur de vérifier son bien-fondé, il ressort des écritures des parties que cette somme correspond à l’émolument prévu par l’article A.444-32 du code de commerce perçu par le commissaire de justice chargé du recouvrement d’une créance. Prélevé directement sur les sommes versées par le débiteur, la charge de cet émolument pèse exclusivement sur le créancier, en vertu de l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution, de sorte qu’il n’appartient pas au juge des référés, en présence d’une clause contractuelle aux termes de laquelle « les frais et honoraires consécutifs à toute sommation ou tout commandement délivré par le bailleur au preneur par acte d’huissier seront à la charge du preneur, y compris les frais d’huissiers, ainsi que ceux de tous autres actes judiciaires ou extrajudiciaires consécutifs à la non-exécution ou la non-observation de l’une quelconque des clauses du bail », d’interpréter la volonté des parties pour affirmer qu’elles ont entendu y inclure l’émolument prévu par les dispositions susvisées.

Il n’y a dès lors pas lieu de faire droit à la demande de condamnation au paiement provisionnel de cette somme.

En conséquence, au 20 août 2024, date du décompte actualisé, la requérante était redevable à l’égard de la bailleresse de la somme de 61 212,98 euros, terme du troisième trimestre 2024 inclus.

La société preneuse justifie dans le cadre du délibéré de plusieurs règlements successifs, soit 10 000 euros le 30 août 2024, 48 663,13 euros le 6 septembre 2024 et 31 889,39 euros le 2 octobre 2024, couvrant ainsi l’intégralité de la somme due au 20 août 2024.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, le contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou d’une fraction de dépôt de garantie ou de toutes sommes quelconques dues en vertu du bail et de ses accessoires, le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Compte tenu de l’automaticité de l’acquisition de la clause résolutoire, les contestations élevées par le preneur sur la bonne foi du bailleur au regard des circonstances ayant entouré la délivrance du commandement et donc sur la validité du commandement, peuvent faire échec en référé à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire si elles revêtent un caractère sérieux.

La défenderesse soutient que le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi, dans un contexte de crise généralisée affectant directement le secteur du prêt-à-porter, dont elle a régulièrement informé le bailleur et alors que celui-ci venait de lui délivrer un commandement de payer le 13 novembre 2023, dont elle a réglé les causes.

En réponse, le requérant conteste toute mauvaise foi, exposant avoir agi en vertu des dispositions contractuelles, après avoir consenti à la société preneuse des facilités de paiement en réponse à ses sollicitations.

En l’espèce, le commandement de payer dont se prévaut le bailleur a été délivré le 31 janvier 2024, pour la somme de 34 213, 04 euros au titre de l’arriéré locatif échu du 1er janvier 2024 au 31 mars 2024 outre le coût de l’acte. S’il faisait suite à un premier commandement délivré le 13 novembre 2023, pour un montant de 29 407,50 euros au principal arrêté au 24 octobre 2023, outre le coût de l’acte, aucun élément ne permet d’affirmer que le bailleur a fait preuve de mauvaise foi en agissant ainsi, conformément aux stipulations du bail relatives à l’acquisition de la clause résolutoire.

Dès lors, le preneur ne démontre, par aucun élément, que la bonne foi du bailleur au regard des circonstances ayant entouré la délivrance du commandement puisse être remise en cause de façon évidente, de sorte que la contestation opposée n’apparaît pas suffisamment sérieuse pour faire échec au jeu de la clause résolutoire.

Il n’est pas allégué que les causes de ce commandement ont été régularisées dans le délai imparti de sorte que la clause résolutoire est acquise.

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Compte tenu des efforts de paiement et des règlements successifs intervenus depuis la délivrance du commandement de payer, malgré un contexte économique difficile, il y a lieu d’accorder à la défenderesse des délais de paiement rétroactifs qui auront pour effet de suspendre la clause résolutoire acquise au 1er mars 2024, de constater que les délais de paiement accordés ont été respectés et que par conséquent, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur les demandes subséquentes de M. [P] relatives à l’expulsion et fixation d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel.

Sur les demandes accessoires

Dans la mesure où c’est la violation de ses obligations contractuelles par la défenderesse qui a conduit à la présente procédure, la société JOTT FRANCE et la société JOTT MARKET&DISTRIBUTION, qui ne conteste pas sa qualité de caution, supporteront les dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 31 janvier 2024, sans qu’il y a lieu d’y inclure le coût des états d’inscription et de privilèges.

Pour les mêmes considérants, il n’apparaît pas inéquitable de condamner les défenderesses au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe, après débats en audience publique,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 1er mars 2024 ;

Constatons que la SARL JOTT FRANCE est redevable à l’égard de M. [J] [P] de la somme de 61 212,98 euros, au titre de la dette locative échue au 20 août 2024, terme du troisième trimestre 2024 inclus ;

Accordons à la SARL JOTT FRANCE des délais de paiement rétroactifs pour s’acquitter de l’arriéré locatif de 61 212,98 euros, avec suspension des effets de la clause résolutoire durant les délais accordés,

Constatons que les délais de paiement ont été respectés et l’arriéré locatif réglé et disons que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes subséquentes de M. [J] [P] tendant à l’expulsion du preneur, au sort des meubles et à la fixation d’une indemnité d’occupation,

Condamnons solidairement la SARL JOTT FRANCE à payer à M. [J] [P] une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons in solidum les sociétés JOTT FRANCE et JOTT MARKET&DISTRIBUTION aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 31 janvier 2024,

Disons n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande,

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Fait à Paris le 31 octobre 2024

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Cristina APETROAIE