MINUTE N°

N° RG 24/00891 – N° Portalis DB22-W-B7I-SVDI

S.D.C. [Adresse 6]

C/

Monsieur [M] [F]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

22, rue de la Maison Verte

CS 80518

78105 ST GERMAIN EN LAYE CEDEX

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 12 Mars 2025

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], sise [Adresse 1], représenté par son syndic la société par actions simplifiée FONCIA MANSART, représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de Versailles sous le numéro 490 205 184 -dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par la SELAFA Cabinet CASSEL prise en la personne de Maître Hervé CASSEL, avocat du barreau de PARIS, substitue par Maître François MICHAUD, avocat du barreau de PARIS, du même cabinet

d’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [F] – dernière adresse connue : [Adresse 3]

Non comparant, ni représenté

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Jeanne GARNIER, Juge placée auprès de Monsieur le premier président de la cour d’appel de Versailles, déléguée au tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye

Greffier : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Hervé CASSEL de la SELAFA CABINET CASSEL

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 20 décembre 2024, selon procès-verbal de l’article 659 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], située [Adresse 1] à MARLY LE ROI (78160), représenté par son syndic, la société FONCIA MANSART (ci-après “le syndicat des copropriétaires”), a fait assigner Monsieur [M] [F] devant le tribunal de proximité de SAINT-GERMAIN-EN-LAYE afin d’obtenir sa condamnation à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes suivantes :

—  3.575,38 euros hors frais, au titre des charges arrêtées au 3 décembre 2024 inclus (appels 4ème trimestre 2024 inclus, après répartition des charges de l’exercice 01.01.2023 au 31.12.2023) avec intérêts au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure du 7 mai 2024 ;

—  1.138,88 euros au titre des frais de recouvrement ;

—  2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Les entiers dépens.

L’assignation a été enrôlée le 27 décembre 2024 pour l’audience du 16 janvier 2025.

A l’audience du 16 janvier 2025, seul le syndicat des copropriétaires a comparu représenté par son conseil. Cité selon procès-verbal de recherches infructueuses, Monsieur [M] [F] n’a pas comparu et n’était pas représenté.

Le syndicat des copropriétaires maintient oralement les prétentions formulées dans son acte d’assignation.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 12 mars 2025 par mise à disposition du public au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [M] [F] a été régulièrement assigné par exploit d’huissier selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile. L’assignation étant ainsi régulière, il sera statué sur le fond.

1° Sur la demande en paiement des charges de copropriété et des frais de recouvrement

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’à celles relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale, dont il résulte que Monsieur [M] [F] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un l’immeuble soumis au statut de la copropriété, la [Adresse 5], située [Adresse 1] à [Localité 4], formant les lots 4248, 4249 et 4250,

— les appels de charges et cotisations de fonds pour travaux afférents aux périodes allant du 2ème trimestre 2024 au 4ème trimestre 2024,

— les procès-verbaux d’assemblée générale suivants :

— le procès-verbal du 13 juin 2023 ayant régulièrement approuvé les comptes afférents à l’année 2022, ajusté le budget prévisionnel pour l’année 2023 et voté le budget prévisionnel relatif à l’année 2024,

— le procès-verbal du 13 juin 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes afférents à l’année 2023, ajusté le budget prévisionnel pour l’année 2024 et voté le budget prévisionnel relatif à l’année 2025,

— L’attestation de non-recours des procès-verbaux précités,

— Le relevé de la situation du compte de Monsieur [M] [F] arrêté au 6 janvier 2024 et un décompte actualisé au 3 décembre 2024 détaillé dans l’assignation.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir mis en demeure Monsieur [M] [F] de payer la somme de 3.867,40 euros par sommation de payer adressée par acte de commissaire de justice en date du 13 février 2024, selon procès-verbal de recherches infructueuses.

En outre, le syndicat des copropriétaires a adressé à Monsieur [M] [F] un commandement de payer les charges de copropriété, par acte de commissaire de justice remis à domicile le 6 septembre 2024, portant sur la somme principale de 3.021,53 euros.

Le décompte arrêté au 3 décembre 2023 laisse apparaître que le solde débiteur s’élève à la somme de 3.575,38 euros correspondant aux charges impayées arrêtées au 4ème trimestre 2024 inclus.

Monsieur [M] [F], cité selon l’article 659 du code de procédure civile, est par définition non comparant, et n’a pas été en mesure de justifie d’un paiement libératoire de la somme sollicitée.

En l’absence de contestation et de recours formé à l’encontre des décisions d’assemblées générales, le syndicat des copropriétaires justifie être créancier de Monsieur [M] [F] pour la somme de 3.575,38 euros correspondant aux charges de copropriété dues pour la période du 2ème trimestre 2024 au 4ème trimestre 2024 inclus.

Monsieur [M] [F] sera par conséquent condamné à payer cette somme de 3.575,38 euros avec intérêts au taux légal. Le syndicat des copropriétaires ne produit aucun justificatif de l’envoi ou de l’accusé de réception de la lettre de mise en demeure du 7 mai 2024 annexée à l’assignation. De plus, la dette est actualisée au jour de l’assignation. Les intérêts au taux légal seront ordonnés à compter de l’assignation du 20 décembre 2024.

S’agissant des frais réclamés, le juge peut les réduire ou supprimer en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Ainsi, si les frais de relance, mise en demeure, sommation sont nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et comme tels, dus en principe par le copropriétaire débiteur, le juge a le pouvoir de supprimer ceux qu’il considère abusifs, comme augmentant artificiellement la dette.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 1.138,88 euros au titre des frais de recouvrement, comprenant les sommes de :

117,43 euros correspondant au coût de la sommation de payer du 13 février 2024,

—  48 euros relatifs à la mise en demeure du 7 mai 2024,

—  8,65 euros relatifs aux intérêts de retard,

—  35 euros de relance en date du 3 juin 2024,

—  48 euros correspondant à la mise en demeure du 8 août 2024,

—  250 euros correspondant aux frais d’huissier,

—  161,80 euros relatifs au commandement de payer du 17 septembre 2024,

—  410 euros relatifs à la constitution du dossier par un avocat.

Le syndicat des copropriétaires impute au débit du compte du copropriétaire des frais d’huissier qui sont à inclure dans les dépens (250 euros) ainsi que des intérêts de retard hors décision de justice (8,65 euros), des frais d’avocat (410 euros) qui sont indemnisés au titre des frais irrépétibles.

En effet, les frais de préparation et transmission de dossier de recouvrement à l’huissier et à l’avocat ne s’analysent pas en frais nécessaires au recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

L’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en change pas la nature.

Ces frais seront ainsi rejetés.

En conséquence, Monsieur [M] [F] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 470,23 euros au titre des frais de recouvrement.

2° Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, “les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.”

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice distinct du retard indemnisé par l’octroi des intérêts au taux légal. En effet, la seule privation légitime de rentrées de fonds pendant plusieurs mois subie par le syndicat ne suffit pas à justifier une condamnation à des dommages et intérêts.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages-intérêts.

3° Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [M] [F] qui succombe, sera condamné aux dépens.

Il est de plus équitable de condamner ce dernier à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros au titre des frais exposés par lui et non comprise dans les dépens.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, en sa chambre de proximité détachée de SAINT-GERMAIN-EN-LAYE, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [M] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], située [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son syndic, la société FONCIA MANSART, les sommes suivantes :

—  3.575,38 € (TROIS MILLE CINQ CENTS SOIXANTE QUINZE EUROS TRENTE HUIT CENTIMES) correspondant aux charges de copropriété dues pour la période du 2ème trimestre 2022 au 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 20 décembre 2024 ;

—  470,23 € (QAUTRE CENTS SOIXANTE DIX EUROS VINGT TROIS CENTIMES) au titre des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

—  300 € (TROIS CENTS EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], située [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son syndic, la société FONCIA MANSART, de sa demande indemnitaire ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [M] [F] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 12 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Jeanne GARNIER, juge placée déléguée au tribunal de proximité de SAINT-GERMAIN-EN-LAYE, et par Monsieur Victor ANTONY, greffier.

Le greffier La juge