N° RG 25/00353 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DHCE

Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 Décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Jean-Marie VIGNOLLES

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [F] [U], demeurant [Adresse 1]

Madame [G] [U], demeurant [Adresse 4]

représentés par Maître Elina BOYON de la SELARL LANDAVOCATS, avocats au barreau de DAX

DÉFENDEUR(S) :

Madame [V] [I], demeurant [Adresse 3] [Adresse 7]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025/1501 du 27/08/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

représentée par Maître Dominique DE GINESTET DE PUIVERT de la SELARL SELARL DE GINESTET DE PUIVERT, avocats au barreau de DAX

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 04 Novembre 2025

ORDONNANCE MISE A DISPOSITION AU GREFFE : 18 Décembre 2025

copie exécutoire délivrée le à M^e BOYON

copie conforme délivrée le à M^e DE GINESTET

DDETSPP

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 février 2013 à effet du 22 février suivant, Monsieur [F] [U] et Madame [G] [U] ont donné à bail à Madame [V] [I], pour une durée de trois ans tacitement renouvelable, un local à usage d’habitation principale situé [Adresse 8], depuis devenue [Adresse 9] à [Localité 10] moyennant un loyer mensuel, provision sur charges de 47 euros incluse, de 497 euros payable d’avance le premier jour de chaque terme, ainsi qu’un dépôt de garantie de 450 euros.

Le bail a éte reconduit en 2016, 2019 et 2022.

Par acte de commissaire de justice du 19 juillet 2024, Monsieur [F] [U] et Madame [G] [U] ont donné congé avec offre de vente à Madame [V] [I] pour le 21 février 2025, date d’expiration du bail tacitement renouvelé.

Madame [V] [I] s’est maintenue dans le bien de Monsieur [F] [U] et Madame [G] [U] au-delà de cette date.

Le 7 avril 2025, Maître [S] [T], commissaire de justice associé à [Localité 5], a délivré à Madame [V] [I] une sommation de débarrasser, tant de ses biens que de sa personne et de tout occupant de son chef, dans un délai de quinze jours et sous peine d’expulsion, le bien de Monsieur [F] [U] et Madame [G] [U] qu’elle occupe sans droit ni titre depuis le 22 février 2025.

Par acte de commissaire de justice du 10 juillet 2025, Monsieur [F] [U] et Madame [G] [U] ont assigné Madame [V] [I] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée ainsi que des articles 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre :

constater la parfaite validité du congé qu’ils ont fait délivrer à la défenderesse,

constater que Madame [V] [I] occupe sans droit ni titre, depuis le 22 février 2025, le bien qu’ils lui ont donné à bail le 5 février 2013,

ordonner en conséquence l’expulsion des lieux de Madame [V] [I] et de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique,

condamner Madame [V] [I] à leur payer une somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner Madame [V] [I] aux entiers dépens.

Madame [V] [I] a pris des écritures en réplique aux fins de voir le juge des contentieux de la protection :

la dire recevable et bien fondée en sa demande,

ne pas prononcer son expulsion,

lui allouer un délai de 6 mois pour quitter les lieux,

débouter les demandeurs du surplus de leurs demandes.

Elle ne querelle pas la validité du congé mais sollicite un délai de 6 mois pour libérer le bien litigieux en rappelant qu’elle a toujours scrupuleusement honoré ses obligations de locataire ainsi que la longueur des délais de traitement de sa demande d’attribution d’un logement social.

Après un renvoi à leur demande, les parties ont été entendues lors de l’audience du 4 novembre 2025.

Maître Elina BOYON, conseil de Monsieur [F] [U] et Madame [G] [U], a repris ses dernières écritures pour solliciter le bénéfice intégral de l’acte introductif d’instance en rétorquant que Madame [V] [I] sait depuis plus d’un an qu’elle doit quitter les lieux et que l’octroi du délai qu’elle convoite bloquerait les bailleurs encore plus longtemps dans leur projet alors qu’ils sont âgés de 66 et 64 ans, qu’ils se trouvent l’un et l’autre dans une situation médicale délicate et qu’ils ont besoin de vendre leur bien pour se libérer d’un emprunt et pouvoir subvenir à leurs besoins quotidiens.

Madame le Bâtonnier Dominique de GINESTET, conseil de Madame [V] [I], a maintenu ses demandes primitives.

Le délibéré a été fixé au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient de rappeler, à titre préliminaire, que la Cour de cassation a jugé, dans un arrêt rendu par sa 3e chambre civile le 23 mars 2011, que la notification de l’assignation au préfet n’est pas requise lorsque l’action introduite par le bailleur tend à la reconnaissance de la qualité d’occupant sans droit ni titre du locataire ;

Sur la demande principale

Sur la validité du congé

Aux termes du paragraphe I de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au cas de l’espèce, le congé donné par le bailleur à son locataire doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant, doit indiquer, à peine de nullité, le motif allégué, être donné avec un délai de préavis de six mois et être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier, ce délai courant à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier ;

Conformément au paragraphe II du même article le congé, lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, doit indiquer à peine de nullité le prix et les conditions de la vente projetée et vaut offre de vente, valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis, au profit du locataire qui, s’il ne l’a pas acceptée à l’expiration de ce délai, est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le le local, les termes des cinq premiers alinéas devant par ailleurs être reproduits à peine de nullité dans chaque notification ;

Il est loisible de constater, au cas de l’espèce, que le congé délivré le 19 juillet 2024 par les époux [U] à Madame [V] [I] comporte toutes les mentions requises ;

En effet, il recèle le motif invoqué c’est-à-dire la vente du logement, expressément mentionnée dans son titre, a été signifié par exploit de Maître [S] [T], commissaire de justice au sein de la SCP [S] [T]-Alexandre MOUYEN, associés, et [R] [J], salarié, a bien été donné avec un préavis de six mois au moins le faisant expirer le 21 février 2025, mentionne le prix, soit 145 000 euros, ainsi que les conditions de la transaction, en l’occurrence le paiement comptant du prix le jour de la signature de l’acte authentique de vente passé devant notaire, frais à la charge de l’acquéreur et suivant les autres conditions de droit et d’usage, précise qu’il vaut offre de vente au profit de Madame [V] [I] pendant les deux premiers mois du délai de préavis et qu’à défaut de l’accepter dans ce délai celle-ci sera déchue de son droit de préférence comme acquéreur et de plein droit de tout titre d’occupation sur le local, et enfin reproduit non seulement les cinq premiers alinéas du paragraphe II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 mais également ses trois derniers ainsi que l’intégralité du paragraphe III qui n’est cependant constitué, dans sa version applicable au litige, que par les trois premiers alinéas ;

Le congé du 19 juillet 2024 sera donc déclaré régulier.

Sur les conséquences

Madame [V] [I], qui n’a pas accepté l’offre de vente dans le délai de deux mois dont elle disposait à cet effet, n’a pas respecté les termes du congé puisqu’elle s’est maintenue dans le logement de Monsieur [F] [U] et Madame [G] [U] au-delà du 21 février 2025, date de son expiration, ce qu’elle ne conteste pas ;

De jurisprudence aussi ancienne que constante, le droit de propriété a un caractère absolu et prime sur le droit au respect du domicile de l’occupant que protège l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, toute occupation sans droit ni titre étant constitutive d’un trouble manifestement illicite c’est-à-dire qui résulte, notamment, de toute perturbation générée par un fait qui constitue, directement ou indirectement, une violation évidente d’une règle de droit, permettant au propriétaire d’obtenir l’expulsion de l’occupant ;

Madame [V] [I] se maintient coûte que coûte depuis le 22 février 2025, c’est-à-dire depuis plus de dix mois et alors qu’elle est dépourvue de droit et de titre, dans le bien que ses propriétaires, Monsieur [F] [U] et Madame [G] [U], l’exhortent à libérer ; cette occupation en violation flagrante des règles de droit posées aux articles 544, 1888 et 1889 du Code civil, constitue par conséquent un trouble manifestement illicite de nature, au surplus, à contrecarrer le projet de Monsieur [F] [U] et Madame [G] [U] de vendre leur bien, étant précisé que ceux-ci n’adressent aucune objurgation à Madame [V] [I] en ce qui concerne l’exécution de ses obligations majeures de locataire de régler les loyers et charges au terme convenu et d’entretenir les lieux pris à bail, et n’ont pas à subir, par ailleurs, les conséquences de l’infructuosité, à laquelle ils sont totalement étrangers, des démarches que leur locataire a entreprises pour obtenir un logement social ;

Dans ces conditions, la demande de Madame [V] [I] d’un délai supplémentaire de six mois pour libérer le logement litigieux sera rejetée, d’autant qu’elle bénéficie de la trêve hivernale qui lui laisse le temps, d’ici le 31 mars 2026, de se reloger après plus d’un an d’occupation illicite du bien de Monsieur [F] [U] et Madame [G] [U] ;

Il sera donc enjoint à Madame [V] [I], occupante sans droit ni titre du bien des demandeurs, de libérer les lieux dès le 1er avril 2026, tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef sous peine d’expulsion par le commissaire de justice le premier requis, en tant que de besoin avec l’assistance de la force publique.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Les circonstances de la cause établissent que sa responsabilité est totalement imputable à Madame [V] [I] ;

Il serait dès lors inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [F] [U] et Madame [G] [U] les frais, non compris dans les dépens, qu’ils ont dû engager pour ester en justice ;

Madame [V] [I] sera par conséquent condamnée à leur payer une somme provisionnelle de 1 000 euros.

Sur les dépens

En vertu de l’article 491 du Code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens ;

Conformément à l’article 696 du même code, la partie perdante est condamnée aux dépens ;

Madame [V] [I], qui succombe, sera donc condamnée aux dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du congé et celui de la sommation du 7 avril 2025.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE

Statuant en matière de référé, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe et rendue en premier ressort,

Déclare régulier le congé pour vente délivré le 19 juillet 2024 par Monsieur [F] [U] et Madame [G] [U] à Madame [V] [I].

Constate que Madame [V] [I] occupe sans droit ni titre, depuis le 22 février 2025, le bien de Monsieur [F] [U] et Madame [G] [U] situé [Adresse 2] à [Localité 10].

Enjoint à Madame [V] [I] de libérer les lieux dès le 1er avril 2026.

À défaut d’exécution spontanée, ordonne l’expulsion de Madame [V] [I], tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, par le commissaire de justice le premier requis, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique.

Déboute Madame [V] [I] de toutes ses demandes.

Condamne Madame [V] [I] à payer à Monsieur [F] [U] et Madame [G] [U] une somme de MILLE EUROS (1 000 euros) fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne Madame [V] [I] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du congé et celui de la sommation de déguerpir qui lui a été signifiée le 7 avril 2025.

Rappelle que l’exécution provisoire de ce jugement est de droit.

Dit que cette décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département des [Localité 6] en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.

LE GREFFIER LE JUGE