TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

06 NOVEMBRE 2025

N° RG 22/05910 – N° Portalis DB22-W-B7G-Q5TL

Code NAC : 70E

EJ

DEMANDEURS :

1/ Madame [X] [R] née [F]

née le 16 Mars 1939 à [Localité 9] (02),

demeurant [Adresse 5],

2/ Monsieur [I], [U], [K], [C] [R]

né le 27 Janvier 1967 à [Localité 7] (78),

demeurant [Adresse 8],

3/ Monsieur [N] [R]

né le 27 Septembre 1971 à [Localité 7] (78),

demeurant [Adresse 5],

représentés par Maître Richard NAHMANY, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDERESSES :

1/ La société TELEREP FRANCE, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro

351 320 650 dont le siège social est situé [Adresse 1] et agissant par son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social,

représentée par Maître Olivier PECHENARD de la SCP PBM AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Anne-Eva BOUTAULT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

2/ La société S.C.I. 29, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 502 433 634 dont le siège social est situé [Adresse 3] et agissant par son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social,

3/ La société AXA FRANCE IARD recherchée en sa qualité d’assureur de la société S.C.I. 29, société anonyme immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NANTERRE sous le numéro 722 057 460 dont le siège social est situé [Adresse 2] et représentée par son Président domicilié en cette qualité audit siège,

représentées par Maître Marion CORDIER de la SELARL SILLARD CORDIER & ASSOCIÉS, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES

PARTIE INTERVENANTE :

La société JEANVAL, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 481 519 437 dont le siège social est situé [Adresse 3] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Marion CORDIER de la SELARL SILLARD CORDIER & ASSOCIÉS, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES

* * * * * *

ACTE INITIAL du 27 Octobre 2022 reçu au greffe le 14 Novembre 2022.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 02 Septembre 2025, Monsieur JOLY, Président de la Chambre, a mis l’affaire en délibéré au 06 Novembre 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint

Monsieur LE FRIANT, Vice-Président

Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

EXPOSE DU LITIGE

Mme [X] [R] et ses enfants M. [I] [R] et

M. [N] [R] sont propriétaires en indivision de deux maisons situées [Adresse 4] à [Localité 6] (78) sur deux parcelles cadastrées AA73 et AA74.

Mme [R] occupe la maison située sur la parcelle cadastrée AA73, l’autre maison située sur la parcelle cadastrée AA74 étant donnée en location.

La SCI 29 était locataire de la parcelle voisine, cadastrée AA70, au titre d’un contrat de crédit-bail relatif au financement des locaux qui lui avait été consenti par la société FINAMUR.

Par acte sous seing-privé du 31 août 2009 la SCI 29 a donné les locaux en sous-location à la société TELEREP FRANCE à compter du 1er juillet 2009 pour 9 années entières et consécutives. La société TELEREP FRANCE y exploite depuis 2012 un entrepôt de stockage de marchandise accessoire à un local principal également situé à [Localité 6] (78).

Les fonds des consorts [R] et celui exploité par la société TELEREP FRANCE sont séparés par un mur séparatif sur lequel les demandeurs ont constaté des dégradations.

Les consorts [R] ont fait diligenter une expertise amiable confiée au Cabinet ANTHORE par leur assureur, la société GROUPAMA. Le rapport final a été déposé le 23 mars 2021.

Exposant que la limite séparative entre la parcelle cadastrée AA73 et le fond de la SCI 29 est matérialisé par un mur leur appartenant en pleine propriété, que ce mur s’est partiellement effondré et que le couronnement du mur est endommagé sur une vingtaine de mètres du fait de la poussée de végétation sur le fonds voisin, Mme [X] [R], M. [I] [R] et M. [N] [R] ont, par acte de commissaire de justice du 27 octobre 2022, fait assigner la société TELEREP FRANCE, la SCI 29 et la société AXA FRANCE IARD afin de les voir condamner in solidum à leur verser la somme de 12.860 euros au titre des travaux de remise en état de leur mur outre

3.000 euros pour résistance abusive et 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions d’incident notifiées le 7 décembre 2023, la SCI 29 et la société AXA FRANCE IARD ont demandé au juge de la mise en état de déclarer irrecevables Mme [X] [R], M. [I] [R] et

M. [N] [R] en leurs demandes faute d’apporter la preuve qu’ils avaient l’entière propriété du mur litigieux.

Par ordonnance d’incident du 31 mars 2025, le juge de la mise en état a débouté la société TELEREP FRANCE, la SCI 29 et la société AXA FRANCE de leur fin de non recevoir.

Aux termes de leurs dernières conclusions régulièrement signifiées par voie électronique le 10 juin 2025, les consorts [R] demandent au Tribunal de :

— DIRE ET JUGER les consorts [R] recevables et bien fondés en leur action,

— DIRE ET JUGER la Société TELEREP France et la SCI 29 responsables des désordres subis par les consorts [R],

En conséquence,

— CONDAMNER in solidum la Société TELEREP France, la société JEANVAL venant aux droits de la SCI 29 et la Société AXA FRANCE IARD à verser aux consorts [R] la somme de 12 860 € HT, valeur octobre 2022 à réindexer en fonction de l’indice BT01 en vigueur à la date du jugement à intervenir, avec intérêts au taux légal à compter de cette date, jusqu’à parfait paiement, au titre des travaux de remise en état de leur mur,

— CONDAMNER in solidum la Société TELEREP FRANCE, la société JEANVAL venant aux droits de la SCI 29 et la Société AXA FRANCE IARD à verser aux consorts [R] la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts au titre de leur résistance abusive,

— CONDAMNER in solidum la Société TELEREP FRANCE, la société JEANVAL venant aux droits de la SCI 29 et la Société AXA FRANCE IARD à verser aux consorts [R] la somme de 4 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du CPC,

— ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— CONDAMNER in solidum la Société TELEREP FRANCE, la société JEANVAL venant aux droits de la SCI 29 et la Société AXA FRANCE IARD aux entiers dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 10 juin 2025, la SCI 29, la société AXA FRANCE IARD et la société JEANVAL demandent au Tribunal de :

A titre liminaire

— RECEVOIR la société JEANVAL venant aux droits et obligations de la SCI29 en son intervention volontaire, et l’en déclarer bien fondée ;

A titre principal

Vu l’article 1241 du Code civil :

— JUGER que la SCI 29 aux droits et obligations de laquelle intervient la société JEANVAL n’a commis aucune faute en lien avec le préjudice allégué par Madame [X] [R], Monsieur [I] [R] et Monsieur [N] [R] ;

En conséquence :

— DEBOUTER purement et simplement Madame [X] [R], Monsieur [I] [R] et Monsieur [N] [R] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions ;

Plus subsidiairement :

Vu l’article 1231-1 du Code civil

— CONDAMNER la société TELEREP FRANCE à relever et garantir la SCI 29 de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre ;

En tout état de cause :

— CONDAMNER tout succombant à verser aux concluantes la somme de

1 398 euros sur le fondement de l’article 700, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maitre Marion CORDIER, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement signifiées par voie électronique le 18 juin 2025, la société TELEREP FRANCE demande au Tribunal de :

− DÉBOUTER Madame [X] [R], Monsieur [I] [R] et Monsieur [N] [R] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions à l’encontre de la société TELEREP FRANCE ;

− DÉBOUTER la société JEANVAL venant aux droits de la SCI 29, et son assureur la société AXA FRANCE IARD, de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions à l’encontre de la société TELEREP FRANCE ;

− ORDONNER la mise hors de cause de la société TELEREP FRANCE du présent litige ;

− CONDAMNER toute partie succombante à verser à la société TELEREP FRANCE la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 24 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Observation liminaire

La société JEANVAL intervient volontairement à la procédure et expose avoir absorbé par fusion la SCI 29 , société radiée depuis le 16 janvier 2024. Il en est justifié par la production du procès-verbal des décisions de l’associé unique du 16 janvier 2024.

Il lui sera donné acte de son intervention volontaire.

Sur la responsabilité des dommages

Les consorts [R] font valoir que :

— aux termes du rapport amiable dressé au contradictoire de TELEREP FRANCE et de la SCI 29, deux séries de désordres sont mises en évidence sur le mur : un effondrement partiel sur une trentaine de mètres, le grillage en surplomb étant en partie détruit ; un endommagement en plusieurs points du couronnement à cause de la croissance des lierres dont les pieds sont situés sur la parcelle voisine ;

— il est patent que les désordres affectant le mur séparatif appartenant en pleine propriété aux consorts [R] procèdent d’un défaut d’entretien de la végétation du fonds exploité par la société TELEREP FRANCE à qui il a été donné à bail par la SCI 29 ;

— la responsabilité de TELEREP FRANCE se déduit des termes du bail commercial qui la lie à la SCI 29 ;

— le fait que la prolifération excessive de la végétation soit antérieure à 2012, date de prise à bail de la société TELEREP, ne saurait exonérer celle-ci de sa responsabilité ;

— la responsabilité de la SCI 29 résulte de ce qu’elle ne s’est pas assurée du respect par son preneur de son obligation d’entretien.

La société TELEREP FRANCE fait valoir que :

— en l’absence de tout lien contractuel avec les demandeurs, sa responsabilité ne peut être recherchée que sur le terrain délictuel (article 1240 et 1241 du code civil).

— le prétendu défaut d’entretien n’a jamais donné lieu à un quelconque reproche de la part de la bailleresse ;

— il ne ressort d’aucune pièce que la société TELEREP FRANCE aurait négligé l’entretien des locaux loués ;

— le rapport d’expertise amiable n’est pas probant car il a été réalisé après un élagage par Mme [R] et la coupe de la végétation au niveau du mur par la société TELEREP ;

— l’entretien dont il est question n’est pas tant celui de la végétation que celui du mur séparant les deux propriétés, or l’article 17.2 du bail commercial prévoit expressément que les réparations prévues à l’article 606 du code civil sont à la charge du bailleur, étant rappelé que ledit article 606 vise spécifiquement les réparations des gros murs, murs de soutènement et de clôture ;

— il ne saurait lui être reproché de ne pas avoir contribué à la remise en état du mur incombant au bailleur quand bien même elle aurait été rendue nécessaire par une prolifération de la végétation dont l’origine n’est pas démontrée ;

— la bail ne vise aucun espace vert requérant un entretien particulier ;

— le défaut d’entretien du mur et les désordres allégués préexistaient à son entrée en jouissance.

La SCI 29, la société JEANVAL et la société AXA FRANCE IARD font valoir

que :

— la SCI 29 n’occupait pas les lieux puisqu’ils avaient été donnés à bail à la société TELEREP FRANCE ;

— dès lors, il ne saurait lui être reproché un défaut d’entretien puisqu’elle ne pouvait pas intervenir sans violer les garanties de jouissance paisible dues au preneur ;

— ce seul constat commande le rejet pur et simple des demandes des consorts [R] ;

— aux termes de l’article 17.2 du bail mettant à la charge du preneur l’entretien et les réparations locatives, la société TELEREP FRANCE doit la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre ;

— l’argument que lui oppose la société TELEREP FRANCE en ce qui concerne les grosses réparations à la charge du bailleur ne saurait prospérer dès lors qu’il ressort des déclarations des demandeurs que l’effondrement du mur trouve sa cause dans la poussée des végétaux.

Il sera rappelé qu’en vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions. En matière d’administration de la preuve, nul ne peut se constituer une preuve à lui même.

Les demandeurs affirment que du fait du non-entretien de la végétation du fonds voisin sur lequel la société TELEREP FRANCE exploite son activité, le mur matérialisant la séparation entre les deux fonds fait l’objet de nombreuses dégradations.

Il ressort des pièces communiquées que Mme [R] a contacté la société TELEREP FRANCE en mai 2017 afin qu’elle fasse le nécessaire pour l’entretien de la végétation en limite de propriété.

Faute de résultat elle a réitéré sa demande en avril 2018.

Des relances ont été faites par M. [I] [R] en juillet et novembre 2019.

Mme [R] a fait réaliser un élagage de ses arbres en limite de propriété le 3 juillet 2019.

En mai 2020, la société TELEREP FRANCE a fait réaliser une coupe totale de la végétation entourant son bâtiment.

Lors de l’expertise amiable du 4 juin 2020, l’expert a constaté deux types de dommages sur le mur de clôture des consorts [R] :

“-sur une trentaine de mètres, un muret d’une hauteur estimée à 50 cm est partiellement effondré, le grillage souple le surplombant est absent ou détruit ;

— sur une vingtaine de mètres, le couronnement du mur de clôture est partiellement endommagé en de nombreux points par la croissance de lierre dont les pieds sont situés sur la parcelle occupée par TELEREP”.

Lors de l’expertise contradictoire, la SCI 29 n’était pas représentée, seuls étaient présents les consorts [R] et les représentants de la société TELEREP FRANCE.

Il résulte de l’article 2 du bail que les locaux loués consistent en un entrepôt de stockage de marchandise constitué d’un seul bâtiment d’une surface

de 1.400 mètres carrés environ sur un terrain d’une surface de 4.380 mètres carrés environ.

Aux termes de l’article 17 du bail consenti à la société TELEREP FRANCE par la SCI 29 :

“Le preneur s’engage :

17-1 à user des Locaux Loués en bon père de famille.

17-2 à tenir les Locaux Loués pendant toute la durée du Bail et lors de ses renouvellements en bon état d’entretien et de réparations locatives et à supporter tous frais et travaux ainsi que toutes réparations à l’exclusion de celles prévues à l’article 606 du Code civil qui restent à la charge exclusive du bailleur”.

Il ressort des éléments du dossier que les dégâts subis par le mur des consorts [R] ont été occasionnés par une végétation non entretenue située sur le terrain occupé par la société TELEREP FRANCE, la circonstance qu’un élagage ait été effectué par Mme [R] et qu’une coupe des végétaux ait été réalisée par la société TELEREP FRANCE juste avant l’expertise amiable n’étant pas de nature, contrairement à ce qui est soutenu en défense, à priver celle-ci de sa valeur probante.

Les parties présentes lors de l’expertise amiable se sont accordées pour dire que le défaut d’entretien a commencé avant l’arrivée de la société TELEREP FRANCE en tant que locataire.

Cet élément ne peut exonérer cette dernière de sa responsabilité étant observé qu’il est constant que la sous-location a pris effet en 2009 et qu’elle occupe les lieux depuis 2012. De plus, il ressort des pièces versées au débat et non contestées qu’elle a été sollicitée dès 2017 et à plusieurs reprises au sujet de l’entretien de la végétation. Enfin, c’est à tort que la société TELEREP FRANCE soutient que les termes de l’expertise amiable reviennent à admettre que le mur séparatif présentait déjà un état vétuste au moment où elle est devenue occupante des locaux, aucun élément du dossier ne venant étayer cette affirmation.

Dans ces conditions, le mauvais entretien antérieur n’est pas de nature à la décharger de son obligation d’entretien telle que prévue au bail, d’autant plus que les lieux loués comprennent non seulement l’entrepôt mais aussi le terrain sur lequel il est installé et sur lequel se trouve la végétation litigieuse.

Il se déduit de ces élements que la responsabilité de la société TELEREP FRANCE se trouve engagée au titre du défaut d’entretien de ladite végétation.

S’agissant de la SCI 29 aux droits de laquelle se trouve la société JEANVAL, il ressort des pièces versées aux débats qu’elle a été mis en cause alors que la végétation proliférante avait déjà occasionné les dégâts sur le mur.

En conséquence, le moyen des consorts [R] selon lequel sa responsabilité résulte de ce qu’elle ne s’est pas assurée du respect par son preneur de son obligation d’entretien se heurte au fait qu’en vertu des dispositions du bail rappelées ci-dessus, l’entretien était à la charge du preneur.

Tout aussi inopérant est le moyen de la société TELEREP FRANCE selon lequel les grosses réparations incombent au bailleur. En effet, la SCI 29 n’était pas tenue d’entretenir le mur séparatif appartenant en pleine propriété aux consorts [R]. De plus il est avéré que la responsabilité de la société TELEREP FRANCE est engagée pour le défaut d’entretien de la végétation ayant entrainé les dégradations sur le mur.

En conséquence, les consorts [R] seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes dirigées contre la SCI 29 et son assureur AXA FRANCE IARD dont il n’y a donc pas lieu de mettre en jeu la garantie.

Sur la réparation des préjudices

— Au titre de la reprise des désordres

Les demandeurs font valoir que la réfection du mur séparatif de propriété et du grillage le surplombant a été chiffrée à la somme de 12.860 euros suivant devis de la société MRTP en date du 11 octobre 2022.

La société TELEREP FRANCE fait valoir que les demandeurs doivent être replacés dans la situation exacte qui était la leur avant le sinistre sans pouvoir en tirer un quelconque enrichissement.

Elle argue qu’elle ne saurait être tenue de prendre en charge des améliorations sans lien avec le défaut d’entretien.

Elle souligne à cet égard que le devis de la société MRTP comporte la mise en place de panneaux de clôture en grillage vert pour un montant de 3.240 euros HT lesquels n’existaient pas à l’origine, le mur ne comportant qu’un simple grillage souple métallique.

En l’espèce, force est de constater que le devis versé aux débats par les consorts [R] d’un montant total de 12.860 euros HT comprend, outre la reprise du couronnement et la remise en état du muret, la mise en place, pour un montant de 3.240 euros HT d’une clôture d’une hauteur de 1M73 avec poteaux scellés tous les 2M50 et poteaux de clôture en grillage vert. Or, l’expertise amiable décrit simplement un muret surplombé d’un grillage souple de sorte que la société TELEREP FRANCE apparaît bien fondée à dire que les travaux constituent une amélioration par rapport à l’existant, ce qu’elle n’a pas à prendre en charge.

Dans ces conditions, la somme de 3.240 euros sera déduite du montant réclamé par les consorts [R] et la société TELEREP FRANCE sera condamnée à payer à ces derniers la somme de 9.620 euros HT. Ce montant pourra être actualisé en fonction de l’évolution de l’indice BT01 depuis le devis d’octobre 2022 comme il est dit au dispositif de la présente décision. Il portera en outre intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation soit à compter du 27 octobre 2022.

— Au titre de la résistance abusive

Les consorts [R] font valoir qu’en s’abstenant de donner suite aux multiples demandes, relances et mises en demeure qui leur ont été adressées, les défenderesses leur ont opposé une résistance abusive qui doit recevoir réparation.

Cependant, la société TELEREP FRANCE a participé aux opérations d’expertise amiable en juillet 2019 et a répondu dès le 16 avril 2021 au courrier de mise en cause qui lui avait été adressé le 26 mars 2021 par la société GROUPAMA en expliquant qu’elle contestait sa responsabilité.

Sa résistance abusive n’est dans ce contexte pas avérée, étant observé qu’elle a pu se méprendre sur l’étendue de ses droits en arguant de l’antériorité du défaut d’entretien et d’une inaccessibilité de son terrain en juin 2018 en raison d’une inondation.

S’agissant de la SCI 29 et d’AXA FRANCE IARD, la résistance abusive ne peut être caractérisée étant observé que leur responsabilité n’est pas retenue.

En conséquence de ce qui précède les consorts [R] seront déboutés de leur demande en paiement de la somme de 3.000 euros.

Sur les autres demandes

La société TELEREP FRANCE, qui succombe, supportera la charge des dépens.

S’agissant des frais de procédure exposés et non compris dans les dépens, l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine. Dans tous les cas il est tenu compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il convient de condamner la société TELEREP FRANCE à payer aux consorts [R] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 susvisé.

L’exécution provisoire est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

Constate l’intervention volontaire de la société JEANVAL ;

Condamne la société TELEREP FRANCE à payer à Mme [X] [R], à M. [I] [R] et à M. [N] [R] la somme de 9.620 euros HT avec intérêts au taux légal à compter du

27 octobre 2022 ;

Dit que cette somme sera actualisée en fonction de l’indice BT01 en vigueur à la date du présent jugement par rapport à celui en vigueur en octobre 2022 ;

Condamne la société TELEREP FRANCE à payer à Mme [X] [R], à M. [I] [R] et à M. [N] [R] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société TELEREP FRANCE aux dépens de l’instance ;

Déboute les parties de toute demande plus amples ou contraires ;

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 NOVEMBRE 2025 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT