Tribunal Judiciaire de Nanterre, 8e chambre, 21 janvier 2026, n° 24/10122

TJ Nanterre 21 janvier 2026

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que M. [L] est bien propriétaire du lot concerné et qu'il n'a pas contesté sa dette, justifiant ainsi la demande de paiement des charges impayées.
Accepté
Mauvaise foi du copropriétaire
La cour a relevé que M. [L] avait déjà été condamné à plusieurs reprises pour des faits similaires, justifiant ainsi l'octroi de dommages et intérêts pour le préjudice causé au syndicat.
Rejeté
Frais de recouvrement non justifiés
La cour a estimé que les frais de recouvrement n'étaient pas justifiés et ne pouvaient pas être imputés à M. [L] dans le cadre de la présente instance.
Accepté
Responsabilité du défendeur aux dépens
La cour a jugé que M. [L] étant la partie perdante, il devait supporter les dépens de l'instance.
Accepté
Indemnité pour frais d'avocat
La cour a jugé que M. [L] devait verser une indemnité au titre de l'article 700 pour compenser les frais engagés par le syndicat.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nanterre, 8e ch., 21 janv. 2026, n° 24/10122
Numéro(s) :	24/10122
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	12 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Dominique DEMEYERE
Parties :	Société ATRIUM GESTION

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

21 Janvier 2026

N° R.G. : N° RG 24/10122 – N° Portalis DB3R-W-B7I-Z3HW

N° Minute :

AFFAIRE

Syndic. de copro. IMMEUBLE “VISION 80 CH -12", [Adresse 2] [Localité 12] des copropriétaires de l’immeuble “VISION 80 CH -12", [Adresse 4], est représenté par son syndic en fonctions, la société ATRIUM GESTION

[H] [L]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Société ATRIUM GESTION,

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Dominique DEMEYERE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1291

Situation :

DEFENDEUR

Monsieur [H] [L]

[Adresse 5]

[Localité 10]

défaillant

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Novembre 2025 en audience publique devant :

Marie BATUT, Magistrat à titre temporaire, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente

Marie BATUT, Magistrat à titre temporaire

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

M. [H] [L] est propriétaire du lot n° 91 au sein de l’immeuble Immeuble Vision [Adresse 9] à [Localité 11], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant du non paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires l’a fait assigner par acte délivré le 29 novembre 2024 et il demande, au visa des articles 10, 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 du décret du 17 mars 1967 de :

« Dire recevable et bien fondé le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble VISION 80 – CH -12 sis à [Adresse 6], représenté par son syndic en fonctions, la société ATRIUM GESTION,

Constater que les diligences entreprises par le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en vue de parvenir à une résolution amiable de la situation ont été vaines,

Condamner Monsieur [H] [L] à payer au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en fonctions, la société ATRIUM GESTION, les sommes suivantes

-6.465,95 euros relatifs aux charges et travaux impayés entre le 22 juin 2022 et le 1er octobre 2024, assortie des intérêts légaux à compter du 16 mai 2024, date de la mise en demeure ;

-2.684,60 euros au titre des frais contentieux en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

-2.500 euros à titre de dommages et Intérêts ;

-2.500 euros au titre de l’indemnité de I ‘article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Ordonner la capitalisation des intérêts prévue par l’article 1343-2 du Code civil,

Ne pas écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel, en vertu de l’article 515 du Code de procédure civile. »

M. [H] [L], assigné à étude, n’a pas constitué avocat.

Il est fait expressément référence aux termes de l’assignation du demandeur pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions.

La clôture a été prononcée le 04 juillet 2025 et l’affaire fixée à l’audience de plaidoirie du 25 novembre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 21 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir « constater », « dire » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les formule, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement.

Par conséquent, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande du syndicat des copropriétaires ainsi formulée :

« Constater que les diligences entreprises par le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en vue de parvenir à une résolution amiable de la situation ont été vaines. »

En outre, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires, qui n’est pas contestée.

Sur la demande en paiement

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que «les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce, dispose pour sa part que : «par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; »

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

Le syndicat des copropriétaires réclame en l’espèce paiement de la somme de 6 465,95 euros, hors frais, au titre de ses charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2024 inclus (appel du 4e trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 mai 2024.

Il justifie par la production d’un relevé de propriété que M. [H] [L] est propriétaire du lot n°91 au sein de l’immeuble susnommé.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales du :

— du 21 juin 2022 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2021 et voté le budget prévisionnel pour les exercices 2022 et 2023,

— du 19 juin 2023 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2022 et voté le budget prévisionnel pour les exercices 2023 et 2024,

— du 03 juin 2024 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2023 et voté le budget prévisionnel pour les exercices 2024 et 2025

accompagnés de leur attestation de non recours,

— la mise en demeure en date du 16 mai 2024, accompagnée de l’avis de réception et revenue avec la mention « pli avisé et non réclamé »,

— le décompte des sommes dues au 1er octobre 2024, et les appels de fonds correspondant, faisant apparaître un solde débiteur de 9150,55 euros au titre des charges et travaux impayés, intégrant les frais engagés pour le recouvrement de la créance, à savoir :

-455 euros facturés le 31 décembre 2022 au titre des honoraires suivi dossier avocat,

-478,80 euros facturés le 30 juin 2023 au titre des honoraires suivi dossier avocat 1er semestre 2023,

-478,80 euros facturés le 29 décembre 2023 au titre des honoraires suivi dossier avocat 2ème semestre 2023,

—  68 euros facturés le 16 mai 2024 au titre des frais de mise en demeure,

-500 euros facturés le 28 juin 2024 au titre des honoraires suivi dossier avocat 1er semestre 2024,

-500 euros facturés le 17 septembre 2024 au titre des honoraires de transmission dossier avocat

—  204 euros facturés le 17 septembre 2024 au titre des frais de constitution d’hypothèque

soit un total de 2 684,60 euros.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats le contrat de syndic conclu pour la période du 03 juin 2024 au 30 septembre 2025 de telle sorte qu’il n’est pas possible de déterminer le montant contractuellement prévu pour les prestations facturées avant son entrée en vigueur, le 03 juin 2024.

Par ailleurs, les frais de « transmission dossier avocat » (500 euros le 28 juin 2024 et 17 septembre 2024) sur la période couverte par le contrat de syndic produit relèvent de la mission de base de tout syndic en l’absence de diligences exceptionnelles, non justifiées en l’espèce, dont le coût doit être réparti entre tous les copropriétaires à proportion de leurs tantièmes, et non de frais nécessaires entrant dans le champ d’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, les honoraires de constitution d’hypothèque (204 euros le 17 septembre 2024) ne sont accompagnés d’aucun justificatif de leur mise en œuvre, mais simplement de la facture des honoraires du syndic.

Le syndicat des copropriétaires est par conséquent débouté de sa demande de paiement des frais de recouvrement.

Au vu des pièces produites, le syndicat des copropriétaires justifie donc d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 6 465,95 euros au titre des charges impayées au 1er octobre 2024, pour la période du 22 juin 2022 au 1er octobre 2024 (appel du 4e trimestre 2024 inclus) que M. [G] est condamné à lui régler avec intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2024, date de la mise en demeure.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont en effet constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

L’octroi de dommages et intérêts nécessite toutefois, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.

Le syndicat des copropriétaires explique que la défaillance de M. [H] [L] dans le paiement de ses charges lui a causé préjudice puisqu’il a été contraint d’effectuer auprès des autres copropriétaires des appels de fonds complémentaires.

Il ajoute que cette résistance abusive met en difficulté la gestion de la copropriété puisqu’elle met en difficulté sa trésorerie qui se trouve amputée de ses revenus, au risque d’être privée de prestations nécessaires à la vie de la copropriété et surtout de l’ensemble de ses résidents.

Enfin, il indique que M. [L] est débiteur chronique puisqu’il a déjà fait l’objet de trois condamnations en 2018, 2020 et 2023.

Le syndicat des copropriétaires verse en effet aux débats :

— le jugement rendu par le tribunal de proximité de Courbevoie en date du 12 avril 2018, ayant condamné M. [L] à régler la somme de 6042,77 euros au titre des charges arrêtées au 1er octobre 2017, 20 euros au titre des frais de recouvrement, 160,78 centimes au titre des frais de sommation et 600 euros à titre de dommages et intérêts,

— le jugement rendu par le tribunal de proximité de Courbevoie en date du 02 décembre 2020, ayant condamné M. [L] à régler la somme de 3227,91 euros pour les charges arrêtées au 1er octobre 2019, 176,93 euros au titre des frais exposés et 300 euros à titre de dommages et intérêts,

— le jugement rendu par le tribunal de proximité de Courbevoie en date du 20 janvier 2023, ayant condamné M. [L] à régler la somme de 5194,65 euros pour les charges arrêtées au 1er avril 2022, et 700 euros à titre de dommages et intérêts.

Or, malgré ces condamnations, M. [G] a de nouveau failli à ses obligations de copropriétaires en accumulant de nouveaux des arriérés ayant contraint le syndicat des coproprie taires à l’assigner une nouvelle fois.

Ainsi, le comportement de M. [G] qui, malgré trois condamnations, persiste à ne pas régler ses charges, et a de nouveau accumulé des arriérés dès après la dernière condamnation, sans qu’il ne soit donné aucune explication sur sa situation financière et personnelle pouvant expliquer cette carence, M. [G] ne comparaissant pas, justifie par conséquent l’octroi de dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires à hauteur de 1000 euros.

Il convient par conséquent de le condamner à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros à titre de dommages-intérêts.

Conformément à la demande du syndicat des copropriétaires, la capitalisation des intérêts est ordonnée sur les sommes dues au titre des charges impayées et des dommages et intérêts accordés.

Sur les autres demandes

M. [H] [G], partie perdante, est condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Tenu aux dépens, M. [H] [L] est donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne M. [H] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Immeuble Vision [Adresse 9] à [Localité 11], la somme de 6 465,95 euros au titre des charges impayées au 1er octobre 2024, pour la période du 22 juin 2022 au 1er octobre 2024 (appel du 4e trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2024 ;

Condamne M. [H] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Immeuble Vision [Adresse 9] à [Localité 11], la somme de 1000 euros au titre des dommages et intérêts ;

Ordonne la capitalisation des intérêts,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Immeuble Vision [Adresse 8] [Adresse 3] à [Localité 11] de sa demande de paiement des frais nécessaires au recouvrement ;

Condamne M. [H] [L] aux entiers dépens de l’instance ;

Condamne M. [H] [L] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Immeuble Vision [Adresse 9] à [Localité 11] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

signé par Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente et par Georges DIDI, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,