N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY

TPX POI JCP FOND

JUGEMENT RENDU LE 16 Septembre 2025

N° RG 25/00261 – N° Portalis DB22-W-B7J-S3YH

DEMANDEUR :

S.A. 1001 VIES HABITAT

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e FEUGNET, Avocat au barreau de Paris

DEFENDEUR :

Monsieur [K] [L] [M]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 5]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me Myrtille SURAN

Greffier : Madame Christelle GOMES-VETTER

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Septembre 2025 par M^me Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Christelle GOMES-VETTER, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement .

Copie exécutoire à : M^e FEUGNET

Copie certifiée conforme à l’original à : M. [M]

délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

La SA d’HLM 1001 VIES HABITAT a donné à bail à M. [K] [L] [M] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] par contrat du 25 janvier 2023, moyennant un loyer mensuel de 227,53€, outre 116,73€ de provision sur charges.

Un commandement de payer les loyers et d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs, visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 2007,55€ a été délivré à M. [K] [L] [M] le 28 mai 2024.

Devant l’absence de régularisation, la SA 1001 VIES HABITAT, par acte du 8 janvier 2025, dénoncé à la Préfecture des Yvelines le 9 janvier 2025, a fait assigner M. [K] [L] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY afin d’obtenir :

Le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges et défaut de justification de l’assurance ;L’expulsion de M. [K] [L] [M] et de tous occupants des lieux de son chef ;Le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux aux frais, risques et périls de M. [K] [L] [M] ;La condamnation de M. [K] [L] [M] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer et charges jusqu’à la libération des lieux ;La condamnation de M. [K] [L] [M] à lui payer la somme de 2862,66€ au titre des arriérés de loyers et charges, échéance d’octobre 2024 incluse, avec intérêt au taux légal à compter du 28 mai 2024 ;La condamnation de M. [K] [L] [M] à lui payer la somme de 390€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 juin 2025.

La SA 1001 VIES HABITAT, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses prétentions, y compris le montant de sa créance actualisée à la somme de 4431,46€, échéance de mai 2025 incluse. Elle confirme que M. [K] [L] [M] n’a pas justifié de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs et s’oppose en conséquence à l’octroi de tout délai de paiement suspensifs de la clause résolutoire au défendeur, précisant qu’aucun paiement n’est intervenu depuis mars 2025.

M. [K] [L] [M] comparaît en personne et reconnait le montant de la dette locative, mais demande à se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 50€ en règlement de l’arriéré. Il expose avoir eu des problèmes de santé (AVC) et verser 300€ par mois pour ses enfants. Il est sans ressources depuis 3 mois. Il touchait le RSA mais ses prestations sociales ont été suspendues au regard de sa situation administrative en attente d’être régularisée. Il affirme qu’il bénéficiera ensuite d’un rappel de RSA et d’APL de 2000€ minimum. Il indique enfin avoir souscrit une assurance locative. Il sollicite l’autorisation de produire l’attestation d’assurance en cours de délibéré ainsi qu’une attestation de la CAF quant au rattrapage de RSA dont il allègue.

M. [K] [L] [M] a été autorisé à produire ces pièces sous 15 jours, toutefois aucun élément n’est parvenu au tribunal en cours de délibéré.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

La CAF des Yvelines a été saisie de la situation d’impayés le 19 janvier 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 1er janvier 2015.

Une copie de l’assignation a également été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 9 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

En vertu des articles 7a) et 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, en l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, il doit être considéré qu’il ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit également l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou de souscription à une assurance locative, après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 14).

Par acte de commissaire de justice du 28 mai 2024, le bailleur a fait commandement de payer la somme de 2007,55€ au titre des loyers et charges impayés et a fait commandement d’avoir à justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs. Ce commandement, remis à étude, comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 et reproduit bien les dispositions de l’article 7g) précité.

Les loyers n’ont pas été réglés par M. [K] [L] [M] dans les deux mois à compter de la délivrance du commandement et il n’a pas justifié d’une assurance couvrant les risques locatifs dans le délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement. Il n’en a pas davantage justifié à l’audience, ni en cours de délibéré, comme il y avait été autorisé.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 29 juillet 2024, conformément au délai de régularisation le plus long, et d’ordonner l’expulsion des occupants à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SA 1001 VIES HABITAT produit un décompte démontrant que M. [K] [L] [M] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4431,46€ à la date du 13 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse.

M. [K] [L] [M] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette, qu’il reconnait d’ailleurs à l’audience.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestable, il sera donc condamné au paiement de la somme de 4431,46€, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2007,55€ à compter de la délivrance du commandement de payer du 28 mai 2024, et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Il sera en outre condamné au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal aux loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, du 1er juin 2025, jusqu’à la libération des lieux.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, M. [K] [L] [M] sollicite des délais de paiement.

La SA 1001 VIE HABITAT s’y oppose.

M. [K] [L] [M] propose de verser 50€ en sus du loyer courant, mais il n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant (le dernier paiement datant du 7 mars 2025 et ne couvrant pas l’intégralité du loyer) et l’arriéré locatif s’élève désormais à plus de 4000€, de sorte que la somme qu’il propose de verser ne permettrait pas en tout état de cause d’apurer l’arriéré dans les délais légaux. Par ailleurs, il indique à l’audience être sans ressources eu égard à sa situation administrative, ses prestations sociales ayant été suspendues. Il soutient qu’il va bénéficier d’un important rappel de RSA et d’APL mais il ne produit aucun élément en ce sens, ni à l’audience, ni en cours de délibéré. Force est de constater qu’il ne répond pas aux exigences de l’article susvisé permettant au juge d’accorder au locataire des délais de paiement.

Dans ces conditions, il convient de ne pas aggraver la dette du locataire et d’ordonner son expulsion.

M. [K] [L] [M] sera par conséquent débouté de sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020.

Sur les dépens

M. [K] [L] [M], partie perdante au principal, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

L’équité et la situation économique des parties commandent en revanche de débouter la SA 1001 VIES HABITAT de sa demande en paiement au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 29 juillet 2024 par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges et défaut de justification de la souscription à une assurance contre les risques locatifs ;

ORDONNE à M. [K] [L] [M] et à tous occupants de son chef de quitter les lieux loués situés [Adresse 2] ;

DIT que faute de départ volontaire des lieux loués, situés [Adresse 2], deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l’expulsion de M. [K] [L] [M] et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier trouvé dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [K] [L] [M] à payer à la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT, une somme de 4431,46€ (quatre-mille-quatre-cent-trente-et-un euros et quarante-six centimes) à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation à la date du 13 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 2007,55€ à compter de la délivrance du commandement de payer du 28 mai 2024 et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE M. [K] [L] [M] à payer à la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT à compter du 1er juin 2025 et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux, l’indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges ;

DEBOUTE M. [K] [L] [M] de sa demande de délais de paiement ;

DEBOUTE la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT de sa demande en paiement au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE M. [K] [L] [M] à payer les dépens de l’instance incluant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe, le 16 septembre 2025.

La Greffière La juge