MINUTE N°

N° RG 24/00752 – N° Portalis DB22-W-B7I-SQZS

Société 1001 VIES HABITAT

C/

Monsieur [U] [V]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 3]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 17 Juillet 2025

DEMANDEUR :

Société 1001 VIES HABITAT, société anonyme d’habitations à loyer modéré, immatriculée au R.C.S. de PARIS sous le numéro 572 015 451, dont le siège social est [Adresse 2], dont l’ancienne dénomination est “Logement Français”, représentée par Maître Jeanine HALIMI, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, substitué par Maître Sophie ACQUERE, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE

d’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [U], [L] [V], né le 19 novembre 1976 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1], non-comparant, ni représenté

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Violaine ESPARBÈS, vice-président

Greffier : Thomas BOUMIER

en présence de [F] [M], adjointe administrative en formation

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Jeanine HALIMI

1 copie certifiée conforme à Monsieur [U], [L] [V]

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 4 décembre 2003, la SA d’HLM LOGEMENT FRANÇAIS a donné à bail à monsieur [U] [V] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 296 € et 84,44 € de provision sur charges.

La société 1001 VIES HABITATS est venue aux droits de la SA d’HLM LOGEMENT FRANÇAIS.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 23 février 2024.

Elle a ensuite fait assigner monsieur [U] [V] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Germain-en-Laye par un acte de commissaire de justice du 30 octobre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 10 juin 2025, la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT – représentée par son conseil – demande à titre principal de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation voire, à titre subsidiaire, de prononcer la résilitation du contrat de location ; d’ordonner l’expulsion de monsieur [U] [V] sous astreinte ; d’autoriser la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ; et de condamner ce dernier au paiement de la somme actualisée de 1.709,46 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 360 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

La SA d’HLM 1001 VIES HABITAT ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement suspensifs.

Monsieur [U] [V] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 50 € par mois en règlement de l’arriéré.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 juillet 2025. Il a été demandé au bailleur de produire un décompte actualisé, au vu des virements en cours invoqués par le défendeur. Le demandeur a procédé régulièrement et dans les temps à la production de cette note.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 31 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives également par la voie électronique le 10 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut, quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

Le bail conclu le 4 décembre 2003 contient une clause résolutoire (article XII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 février 2024, pour la somme en principal de 1.100 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 22 avril 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SA d’HLM 1001 VIES HABITAT produit un décompte démontrant que monsieur [U] [V] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1.433,62 € à la date du 13 juin 2025.

Monsieur [U] [V] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il sera donc condamné au paiement de cette somme de 1.433,62 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la notification du présent jugement, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, dispose que:

— "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années”

— “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés”.

— “Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

À l’audience, le bailleur s’est déclaré ne s’est pas opposé à la demande de délais de paiement suspendant la clause résolutoire formée par le défendeur.

En outre, en considérant que les versements faits par le défendeur avant l’audience s’imputent prioritairement sur le dernier loyer courant, il convient de constater qu’il a ainsi réglé l’intégralité du dernier loyer courant. Il ressort par ailleurs du dossier et des éléments du débat que monsieur a procédé à deux virements et qu’il a ainsi démontré être en situation de régler sa dette locative.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, monsieur [U] [V] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient d’attirer l’attention du défendeur sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion sous astreinte, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet. Par ailleurs, il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour les locataires de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de monsieur [U] [V] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation dont le montant sera équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [U] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT, monsieur [U] [V] sera condamné à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 décembre 2003 entre la SA d’HLM LOGEMENT FRANÇAIS, aux droits de laquelle est venue la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT, et monsieur [U] [V] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 22 avril 2024 ;

CONDAMNE monsieur [U] [V] à verser à la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT la somme de 1.433,62 € (décompte arrêté au 13 juin 2025, incluant quittancement du mois de mai 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la notification du présent jugement ;

AUTORISE monsieur [U] [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 28 mensualités de 50 € chacune et une 29ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que, sauf meilleur accord des parties, chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour monsieur [U] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que monsieur [U] [V] soit condamné à verser à la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DIT n’y avoir lieu à autoriser la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

DÉBOUTE la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT de ses autres et plus amples demandes ;

CONDAMNE monsieur [U] [V] à verser à la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE monsieur [U] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 17 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par madame Violaine ESPARBÈS, vice-président, et par monsieur Thomas BOUMIER, greffier.

Le greffier, Le vice-président,