TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

30 OCTOBRE 2025

N° RG 23/05877 – N° Portalis DB22-W-B7H-RRYB

Code NAC : 71F

EJ

DEMANDERESSE :

Madame [M] [W]

née le 03 Mars 1971 à [Localité 9] (SÉNÉGAL),

demeurant [Adresse 3],

[Localité 8],

représentée par Maître Olivier JESSEL, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Audrey ALLAIN, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

DEFENDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [15] sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, CABINET LOISELET PERE FILS ET F DAIGREMONT, société anonyme immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NANTERRE sous le numéro 542 061 015 ayant son siège social

[Adresse 2] prise en son agence située [Adresse 1] et en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Karine LE GO, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Jean-Marc HUMMEL, avocat plaidant au barreau de PARIS.

ACTE INITIAL du 13 Septembre 2023 reçu au greffe le 10 Octobre 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 17 Juin 2025, Monsieur JOLY, Président de la Chambre, a mis l’affaire en délibéré au 25 Septembre 2025 prorogé au 30 Octobre 2025 pour surcharge magistrat.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint

Monsieur LE FRIANT, Vice-Président

Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Mme [M] [W] a acquis en jouissance suivant acte notarié du

23 septembre 2002 le lot N°540 composé d’une chambre individuelle au sein

de l’ensemble immobilier dénommé résidence [Adresse 14] situé [Adresse 6]

de [Adresse 18] (78) soumis au statut de la copropriété.

En janvier 2022, Mme [W] s’est plainte d’un dysfonctionnement du chauffage de son studio.

Ainsi, le 19 janvier 2022, Mme [W] a alerté le syndic des dysfonctionnements du chauffage de l’immeuble dans la pièce principale de son logement.

Le syndic de l’immeuble a alors saisi la société ENERCHAUF, chauffagiste de l’immeuble, aux fins de prise en charge du problème ainsi signalé par Mme [W] et susceptible de concerner deux autres studios.

Mme [W] s’est plainte à nouveau du même phénomène au cours de l’hiver suivant et a adressé par l’intermédiaire de son conseil une mise en demeure au syndic le 22 novembre 2022, renouvelée le 26 janvier 2023.

Mme [W] a fait réaliser deux constats d’huissier en dates des 17 janvier et 9 février 2023.

Mme [W] a sollicité que soient portées à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires une résolution portant le principe de son indemnisation à hauteur de 5.000 euros correspondant à son préjudice de jouissance et moral provisoirement arrêté au 25 janvier 2023 et une résolution prévoyant le remboursement des trois quarts de ses charges annuelles de chauffage déjà appelées et acquittées pour une valeur de 240,78 euros pour l’exercice en cours auxquels devront s’ajouter les trois quarts de la régularisation des charges de chauffage appelées pour la période de l’année 2022.

Ces deux résolutions, inscrites sous les numéros 37 et 38 lors de l’assemblée générale du 29 juin 2023, ont été rejetées.

En revanche, une résolution N°36 également inscrite à l’ordre du jour complémentaire à la demande de Mme [W] et prévoyant de donner mandat au syndic pour rechercher toutes entreprises compétentes et experts afin de leur confier la mission de visiter l’appartement de Mme [W] et de rechercher les causes du dysfonctionnement du chauffage dans certaines pièces et définir les solutions réparatoires a été adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires. La résolution prévoyait aussi le mandat donné au syndic pour mettre en oeuvre et commander tous travaux nécessaires et utiles permettant à Mme [W] de bénéficier du service de chauffage dans l’ensembles des pièces de son appartement dans la limite d’un budget de 10.000 euros.

C’est dans ce contexte que Mme [W] a, par acte extrajudiciaire du

13 septembre 2024, fait assigner le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice la société LOISELET ET DAIGREMONT en annulation des résolutions 37 et 38 de l’assemblée générale du 29 juin 2023 et en réparation de ses préjudices.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement signifiées par voie électronique le 11 février 2025, Mme [W] demande au Tribunal de :

Vu les Articles 9 et 10 de la Loi du 10 juillet 1965,

ANNULER la résolution n°37 de l’assemblée générale du 29 juin 2023 ;

ANNULER la résolution n°38 de l’assemblée générale du 29 juin 2023 ;

Vu les principes de la responsabilité contractuelle,

Vu le règlement de copropriété et ses Articles relatifs aux prestations de chauffage et aux charges de chauffage,

Vu les Articles 1217 et suivants du Code civil,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] à payer à Madame [M] [W] les sommes de :

—  5.000 € au titre de son préjudice de jouissance,

—  4.000 € au titre de son préjudice moral.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] [Localité 17] à indemniser Madame [M] [W] du fait du paiements de charges de chauffage,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] à payer à Madame [M] [W] la somme de 398,60 € au titre des charges de copropriété de chauffage payées inutilement ;

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] [Localité 17] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] à payer à Madame [M] [W] la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] aux entiers dépens, dont distraction au profit de l’Avocat postulant dans les conditions de l’Articles 699 du Code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement signifiées par voie électronique le 19 mai 2025, le syndicat des copropriétaires demande au Tribunal de :

— Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

— Vu l’article 1231-1 du Code civil,

— Vu l’article 9 du Code de Procédure Civile.

Il est demandé au Tribunal de céans, de :

RECEVOIR le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 16] LES [Adresse 19], situé du [Adresse 5] à [Localité 7] en ses prétentions, et les DECLARER bien fondées,

DEBOUTER Madame [M] [W] de l’ensemble de ses moyens, fins et prétentions, car mal fondés en fait et en droit,

CONDAMNER Madame [M] [W] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la RESIDENCE LES [Adresse 19], situé du [Adresse 5] à [Localité 7] la somme de

3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER Madame [M] [W] aux entiers dépens de la présente instance, dont le montant pourra être recouvré directement par Maître Karine LE GO, Avocat à la Cour, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile,

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel et sans caution.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Observation liminaire

Il ne sera pas statué sur la question de la réalisation par Mme [W] de branchements non autorisés dans les WC alléguée par le syndicat des copropriétaires et contestée par la demanderesse, laquelle est dénuée d’incidence sur la solution du présent litige.

Sur la demande d’annulation de la résolution N°37 et de la résolution N°38

Mme [W] fait valoir que :

— les deux constats d’huissier démontrent les carences du syndic ;

— l’assemblée a jugé utile en adoptant la résolution N°36 de mandater le syndic pour que tous travaux soient réalisés ;

— la résolution N°37 a été rejetée uniquement parce qu’il s’agissait d’engager des frais ;

— le 1er février 2023, le chauffagiste de l’immeuble a réparé le chauffage de l’immeuble après avoir été mandaté par le syndic et ce après des semaines d’attente.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que :

— aucun relevé de la température ambiante dans la pièce principale n’a été effectuée par le commissaire de justice mandaté par Mme [W] lors du premier constat du 17 janvier 2023, les mesure effectuées ayant été faites uniquement en direction du sol ;

— Mme [W] ne justifie d’aucun fondement de nature à étayer sa demande d’annulation alors qu’il lui incombe d’apporter la preuve que la résolution a été adoptée sans motif valable et dans un but autre que l’intérêt collectif ; elle ne justifie ni d’un abus de majorité, ni d’une irrégularité qu’elle soit de forme ou de fond ;

— contrairement à ce que soutient Mme [W], le syndic a réagi immédiatement à ses demandes mais était tributaire des délais d’intervention de la société ENERCHAUF ;

— le lot de Mme [W] étant d’une superficie réduite (20 mètres carrés), il

est peu vraisemblable qu’elle ait souffert du froid alors qu’il a été relevé en janvier 2023 plus de 20 degrés dans l’entrée et 25 degrés dans la salle de

bain ;

— en tout état de cause, le dysfonctionnement survenu en fin de boucle de chauffage situé juste en amont de la chambre de Mme [W] a été

réparé dès le mois de mars 2022 à la demande du syndic par la société ENERCHAUF ;

— la résolution N°37 n’était justifiée ni dans son quantum puisqu’aucun élément n’était produit pour connaître la période d’indemnisation de son préjudice de jouissance ni évaluer le montant de son préjudice moral, ni dans son principe puisque qu’aucune faute du syndicat des copropriétaires ou du syndic n’était caractérisée ;

— s’agissant de la résolution N°38, les constats démontrent que Mme [W] a bénéficié du chauffage dans son studio, de sorte que l’assemblée générale des copropriétaires ne pouvait raisonnablement accepter le remboursement des charges de chauffage.

Au cas d’espèce, la résolution N°37 pose le principe de l’indemnisation du préjudice de jouissance et du préjudice moral de Mme [M] [W] à hauteur de 5.000 euros. Or, la demanderesse ne justifie pas en quoi le vote négatif de l’assemblée générale constitue un abus de majorité, étant observé que les copropriétaires n’étaient pas tenus de considérer comme acquis le principe ou le quantum de cette indemnisation. La même observation peut être faite en ce qui concerne la résolution N°38 s’agissant du remboursement des charges de copropriété, le principe de celui-ci ne pouvant être considéré comme acquis au moment du vote.

Mme [W] n’apporte donc pas la preuve qui lui incombe d’un abus de majorité.

Elle sera par conséquent déboutée de ses demandes d’annulation des deux résolutions contestées.

Sur les demandes indemnitaires

Mme [W] fait valoir que la période de chauffe représente environ 8 mois sur l’année selon le contrat ENERCHAUF qui prévoit une période de chauffe du

1er octobre au 15 mai soit en l’espèce 8 mois au cours de l’exercice 2022

et 1 mois au titre de l’exercice 2023 ce qui représente un préjudice mensuel de 555 euros en adéquation avec la valeur locative de l’appartement. Elle conteste les allégations du défendeur sur un prétendu rétablissement du chauffage dès le 9 mars 2022. Elle ajoute que le contrat de chauffage de l’immeuble de la société ENERCHAUF comporte une obligation de résultat à la charge du prestataire avec une température moyenne de 21 degrés en journée et

20 degrés la nuit.

S’agissant de son préjudice moral, elle fait valoir que non seulement elle a fait face à une situation invivable pendant un hiver et demi mais qu’en plus l’impression de l’impuissance et de l’impossibilité de pouvoir obtenir réparation a participé à ses souffrances morales.

Enfin elle argue avoir payé ses charges de chauffage sans contrepartie et demande qu’elles lui soient remboursées aux deux tiers.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que :

— le chauffage a été rétabli dès le 9 mars 2022 ;

— le copropriétaire qui prétend engager la responsabilité contractuelle du syndicat des copropriétaires doit rapporter la preuve d’une faute lui ayant corrélativement causé un préjudice personnel ; or, la demanderesse échoue à rapporter la preuve d’une quelconque faute commise par le syndicat des copropriétaires ;

— il n’est pas davantage démontré que le syndic aurait commis une faute dans la gestion de ce sinistre et partant que le syndicat serait responsable des faits allégués ;

— les éléments versés par Mme [W] et notamment les deux procès-verbaux de constat ne démontrent pas l’existence d’une température anormale dans l’appartement ;

— Mme [W] ne justifie pas d’un quelconque préjudice dès lors qu’aucun élément ne vient établir une absence totale de chauffage dans son lot ;

— ni le préjudice de jouissance, ni le préjudice moral ne sont justifiés dans leur quantum.

Conformément au droit commun de la responsabilité, si le préjudice subi a pour origine la faute du syndicat des copropriétaires qui n’a pas exécuté ses obligations légales par le fait de l’un quelconque de ses organes, les articles 1240 et 1241 du code civil ouvrent à la victime la possibilité d’obtenir réparation. Le syndicat des copropriétaires est responsable à l’égard des copropriétaires des fautes commises par le syndic, son mandataire, dans l’exercice de ses fonctions.

Il est en l’espèce constant que Mme [W] a signalé le 19 janvier 2022 une absence de chauffage au sol dans la pièce principale de son studio, le chauffage fonctionnant cependant dans l’entrée et la salle de bains. Il ressort des pièces communiquées que le syndic a saisi la société ENERCHAUF pour prise en charge du problème. Le syndicat des copropriétaires verse en outre aux débats deux relances adressées le 27 janvier 2022 et le 16 février 2022 par la société LOISELET et DAIGREMONT à la société ENERCHAUF concernant la demande d’intervention du 19 janvier avec la mention très urgent.

Le 12 novembre 2022, Mme [W] a de nouveau signalé l’absence de chauffage au sol dans sa pièce principale, ce signalement faisant lui aussi l’objet d’une prise en charge rapide.

Cependant, le syndic ne justifie d’aucune diligence entre le 16 février 2022 et le mois de novembre 2022.

Or, il résulte de deux courriers du 11 mars et du 4 octobre 2022 adressés au Cabinet LOISELET ET DAIGREMONT que Mme [W] a contesté l’efficacité de l’intervention de la société ENERCHAUF en date du 9 mars 2022, le technicien ayant indiqué qu’il ne pouvait rien faire. Mme [W] a dans ces courriers réclamé au syndic le compte rendu de l’intervention sans obtenir satisfaction.

Le syndicat des copropriétaires ne produit pas le compte rendu de l’intervention et n’apporte aucune preuve ni aucun élément de nature à étayer ses allégations selon lesquelles le problème de chauffage a été règlé dès l’intervention du

9 mars 2022.

A l’inverse, il est justifié d’un devis et d’une commande d’intervention auprès de la société ENERCHAUF des 17 et 19 janvier 2023 et il est justifié d’une intervention réalisée le 1er février 2023, ce qui tend à démontrer, comme le soutient la demanderesse, qu’aucune intervention utile n’avait eu lieu en

mars 2022.

Il se déduit de ces éléments que l’absence de diligences du syndic entre le

16 février 2022 et le mois de novembre 2022 est constitutive d’une faute de négligence dans le suivi du dossier alors que le problème n’avait pas reçu de solution appropriée.

Il ressort par ailleurs du constat d’huissier du 17 janvier 2023 que le chauffage par le sol fonctionne dans l’entrée et dans la salle de bains avec des températures respectives de 20 et 25 degrés mais qu’il dysfonctionne dans la pièce principale, la cuisine et la chambre avec une température par endroit inférieure à 15 degrés. En revanche, le constat effectué le 9 février 2023 permet d’établir que le chauffage par le sol fonctionne à nouveau normalement.

La réalité du dysfonctionnement est donc avérée par le premier constat, une température inférieure à 15 degrés étant de nature à caractériser un trouble de jouissance pendant les périodes hivernales indépendamment du fait que la température constatée dans l’entrée et la salle de bains ait été normale et en dépit de la surface réduite du logement.

En revanche, le préjudice de jouissance invoqué par la demanderesse ne saurait être calculé sur une période courant du 1er octobre 2021 au 15 mai 2022. En effet, il est établi que le premier mail évoquant le problème de chauffage est daté du 15 janvier 2022 et que le signalement concernant un dysfonctionnement du système de chauffage est daté du 19 janvier 2022 ce que Mme [W] ne conteste d’ailleurs pas. De plus, dans ce signalement, Mme [W] indique expressément que « jusqu’à mon départ mi-décembre, les températures étaient largement supportables. Ce qui est moins le cas depuis mon retour début janvier. »

Mme [W] ne peut donc pas utilement demander que son trouble de jouissance soit calculé à compte du 1er octobre.

Par conséquent la période durant laquelle Mme [W] est bien fondée à invoquer un préjudice de jouissance sera fixée du 1er janvier 2022 au

30 avril 2022 et du 1er décembre 2022 au 31 janvier 2023 soit six mois au total.

Mme [W] est en revanche mal fondée à réclamer un préjudice de jouissance égal au montant de la valeur locative de son logement estimée à

555 euros. A cet égard doit être pris en compte le caractère relatif de l’inconfort résultant du dysfonctionnement du chauffage, limité à la pièce principale,

la cuisine et la chambre. Le préjudice subi sera donc plus justement évalué

à 40 % du montant de la valeur locative soit la somme totale de 1.332 euros.

Mme [W] qui fait valoir que n’ayant pas bénéficié des prestations de chauffage, il n’y a aucune raison pour qu’elle doive payer les charges correspondantes est mal fondée dans sa demande de remboursement desdites charges dès lors qu’elle a bénéficié en partie d’une prestation de chauffage et que le préjudice résultant pour elle du dysfonctionnement partiel du chauffage au sol est indemnisé au titre du trouble de jouissance. Elle sera donc débouté de ce chef de demande.

Enfin, s’agissant du préjudice moral invoqué par la demanderesse, il est établi, ainsi que précédemment exposé, que le syndic a saisi la société ENERCHAUF d’une demande d’intervention dès le premier signalement de Mme [W]

du 19 janvier 2022 et qu’il a adressé à cette société deux relances le

27 janvier 2022 et le 16 février 2022, ces relances mentionnant le caractère

très urgent de l’intervention.

Il résulte de plus des pièces versées aux débats que le 12 novembre 2022, soit postérieurement à la lettre de Mme [W] du 4 octobre 2022, le syndic a contacté celle-ci pour avoir des informations complémentaires sur l’intervention demandée, Mme [W] ayant alors signalé qu’une seule pièce était impactée par l’incident.

Compte tenu de ces éléments, Mme [W] ne peut pas utilement faire valoir comme elle le fait dans ses écritures l’impression d’impuissance et de l’impossibilité de pouvoir obtenir un jour une réparation, le syndic ayant immédiatement missionné le chauffagiste en février 2022 et ayant répondu en novembre 2022 aux nouvelles plaintes de la demanderesse pour s’enquérir de la nature exacte du problème en vue d’une nouvelle intervention.

Si la société LOISELET et DAIGREMENT a commis une faute de négligence dans le suivi du dossier après l’intervention inefficace du 9 mars 2022, les souffrances morales générées par l’incertitude invoquées par la demanderesse n’apparaîssent donc pas susceptibles d’être directement reliées à une carence fautive du syndic.

Mme [W] sera donc déboutée de sa demande au titre de son préjudice moral.

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, supportera la charge des dépens.

S’agissant des frais de procédure exposés et non compris dans les dépens, l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine. Dans tous les cas il est tenu compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [W] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 susvisé.

Mme [W] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

L’exécution provisoire est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

Déboute Mme [M] [W] de sa demande d’annulation des résolutions

37 et 38 de l’assemblée générale du 29 juin 2023 ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence [15] situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice à payer à Mme [M] [W] la somme de 1.332 euros en réparation de son trouble de jouissance ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence [15] situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice à payer à Mme [M] [W] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence [15] situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice aux dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Audrey ALLAIN, Avocat postulant ;

Dit que Mme [M] [W] sera dispensée de toute participation aux frais de procédure en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Déboute les parties de toute demande plus amples ou contraires ;

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 OCTOBRE 2025 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT