MINUTE N°

N° RG 24/00481 – N° Portalis DB22-W-B7I-SLOW

Société anonyme d’HLM CDC HABITAT SOCIAL SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE

C/

Monsieur [H] [L]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 4]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 27 mars 2025

DEMANDEUR :

Société anonyme d’HLM CDC HABITAT SOCIAL SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE, représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de Paris sous le numéro B 552 046 484 – dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par Maître Marc BRESDIN, avocat au barreau de VERSAILLES, substitué par Maître Marion CHARBONNIER, avocat au barreau de VERSAILLES

d’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [L], né le 07 juillet 1976 à [Localité 6] (Tunisie) – demeurant [Adresse 2]

Comparant en personne

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Jeanne GARNIER, Juge placée auprès de Monsieur le premier président de la cour d’appel de Versailles, déléguée au tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye

Greffier : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Marc BRESDIN

1 copie certifiée conforme à : Monsieur [H] [L]

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 24 mai 2022, la société CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur [H] [L] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 307,54 euros outre 105,06 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 15 mars 2024.

Elle a ensuite fait assigner Monsieur [H] [L] devant le juge des contentieux de la protection de SAINT-GERMAIN-EN-LAYE par un acte d’huissier du 19 juillet 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 4 février 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL – représentée par son conseil – demande de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation et subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire ; d’ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [L] ; et de condamner ce dernier au paiement de la somme actualisée de 11.424 euros avec les intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens comprenant le coût du commandement d e payer ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire. La société CDC HABITAT SOCIAL précise que le locataire n’a pas fourni l’enquête sociale et l’avis d’imposition réclamé, conduisant à l’application d’un surloyer, que les échéances de mars et de septemebre 2024 n’ont pas été payées.

Monsieur [H] [L] comparaît en personne et reconnaît le principe de la dette. S’agissant du montant, il conteste l’application du surloyer de 200 euros par mois, indiquant qu’il ne savait pas que l’enquête sociale était obligatoire, puis qu’il a transmis l’ensemble des documents réclamés avec l’aide de son assistante sociale. Il déclare vivre seul sans enfant, être conducteur de bus et percevoir environ 2.000 euros par mois, envoyer de l’argent à sa famille à l’étranger, et ne pas rembourser de crédit. A la demande du juge, il répond qu’il n’a pas de pièce pour justifier de sa situation personnelle. Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux, proposant de régler entre 200 et 300 euros en plus du loyer.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LES DEMANDES PRINCIPALES :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 30 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 14 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut, quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Aux termes de l’article L. 441-3 du cide de la construction et de l’habitation, "Les organismes d’habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l’article L. 441-1 le paiement d’un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu’au cours du bail les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements.

Les ressources sont appréciées selon les modalités applicables en matière d’attribution des logements. Toutefois, les dernières ressources connues de l’ensemble des personnes vivant au foyer sont prises en compte sur demande du locataire qui justifie que ces ressources sont inférieures d’au moins 10 p. 100 à celles de l’année de référence. En outre, il est tenu compte de l’évolution de la composition familiale intervenue dans l’année en cours à la condition qu’elle soit dûment justifiée.

Les plafonds pris en compte sont ceux qui sont applicables à la date à laquelle le supplément de loyer est exigé.

Le présent article n’est pas applicable aux locataires de logements qui sont situés, ou qui étaient situés au moment de l’emménagement de ces locataires, dans une zone France ruralités revitalisation ou dans un quartier classé en quartier prioritaire de la politique de la ville.

Le présent article n’est pas applicable, pendant une durée de trois ans à compter de la date de signature de la convention, aux locataires de logements faisant l’objet d’un bail en cours et dont le loyer n’est pas établi sur la base de la surface corrigée ou de la surface utile au moment de leur conventionnement en application de l’article L. 351-2.

Le présent article n’est pas applicable aux locataires ayant refusé de conclure un nouveau bail en application de l’article L. 353-7".

L’article L. 441-9 du même code ajoute que "L’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte “ mobilité inclusion ” portant la mention “ invalidité ” prévue à l’article L. 241-3 du code de l’action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. L’organisme d’habitations à loyer modéré n’est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l’aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l’article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article.

A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

La mise en demeure comporte la reproduction du présent article".

En l’espèce, le bail conclu le 24 mai 2022 contient une clause résolutoire (article 7) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 mars 2024, pour la somme en principal de 2.015,20 euros.

Selon le décompte annexé au commandement de payer, la somme principale réclamée correspond seulement du supplément de loyer de solidarité de 1.007,60 euros pour les mois de janvier et février 2024, les loyers et charges courants étant prélevés automatiquement sur la période concernée sans impayé.

Il résulte des pièces versées aux débats que la société CDC HABITAT SOCIAL a adressé un courrier de mise en demeure à Monsieur [H] [L] le 9 novembre 2023, l’informant que l’absence de retour du questionnaire relatif à l’enquête sur le supplément de loyer de solidarité l’expose aux sanctions financières comprenant le supplément de loyer de solidairité forfaitaire mensuel de 974,15 euros, une indemniré de 25 euros de frais de dossier et une pénalité de 7,62 euros par mois de retard au titre de l’enquête occupation du parc social.

Or, Monsieur [H] [L] conteste à l’audience le surloyer au motif qu’il ne savait pas que l’enquête était obligatoire.

En outre, la société CDC HABITAT SOCIAL produit une sommation d’avoir à fournir l’enquête de ressources et l’avis d’imposition, par acte de commissaire de justice en date du 30 octobre 2024, déposé à l’étude. Cette sommation est intervenue postérieurement au commandement de payer et n’a donc pu jouer le rôle de mise en demeure préalable conformément aux dispositions du code de la construction et de l’habitation précitées.

En l’absence de preuve de la réception de la mise en demeure du 9 novembre 2023 par la production d’un accusé de réception ou d’une lettre suivie avant la délivrance du commandement de payer, la société CDC HABITAT SOCIAL ne pouvait procéder à la liquidation provisoire du supplément de loyer (CA Lyon, 20 sept. 2016, no15/00507). En outre, la société CDC HABITAT SOCIAL ne pouvait réclamer le montant de 25 euros au titre des frais de dossier, facturés le 31 janvier 2024 selon le décompte annexé au commandement de payer.

Ainsi, après déduction du montant des suppléments de loyer de solidarité, le décompte annexé au commandement de payer s’avère être négatif et en faveur de Monsieur [H] [L], de sorte que le commandement est privé de son effet.

Il y a donc lieu de rejeter la demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire.

— sur la résilition judiciaire du bail :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 rappelle le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus »

Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte qu’un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l’audience soit considéré comme suffisamment grave.

Le décompte produit en l’espèce par la société CDC HABITAT SOCIAL et arrêté à la date du 29 janvier 2025 retient un montant total de 11.424 euros au titre des impayés entre le 3 janvier 2024 et le 3 janvier 2025. L’analyse de ce décompte révèle que la dette locative retenue comprend le montant d’un supplément de loyer de solidairité de 1.007,60 euros à compter du mois de janvier 2024.

Or, seule la sommation d’avoir à fournir l’enquête de ressources et l’avis d’imposition, délivrée par acte de commissaire de justice en date du 30 octobre 2024 valait mise en demeure de Monsieur [H] [L] à ce titre. Si Monsieur [H] [L] prétend avoir transmis les documents sollicités, il n’apporte aucune pièce pour en justifier.

Les seuls suppléments de loyers de solidarité applicables sont ceux retenus pour les mois de novembre et décembre 2024, un mois après la mise en demeure. Doivent donc être déduits : les montants de 1.007,60 euros retenus entre le mois de janvier 2024 et le mois d’octobre 2024, l’ensemble des frais retenus au titre des surloyers, les frais au titre de l’enquête d’occupation du parc social et les frais de contentieux.

L’augmentation du loyer de 200 euros depuis le 3 septembre 2024 correspond à l’échéancier consenti par la société CDC HABITAT SOCIAL à Monsieur [H] [L] selon le courrier du 14 août 2024 versé aux débats par le locataire. Les sommes de 200 euros prélevés les 3 septembre 2024 et 3 octobre 2024 devront être déduites en ce qu’elles avaient pour objectif de compenser une dette rejetée dans le cadre de la présente décision.

Ainsi, le compte de Monsieur [H] [L] était créditeur au 31 octobre 2024 de la somme de 447,86 euros (25 euros de frais le 31 octobre 2024 + 22,86 euros prélevés en trop le 3 avril 2024 + 200 prélévés en trop le 3 septembre 2024 + 200 euros prélevés en trop le 3 octobre 2024).

Entre le 31 octobre 2024 et le 3 janvier 2025, le compte de Monsieur [H] [L] était débiteur la somme de 436,98 euros multipliée par trois pour les loyers d’octobre , novembre et décembre 2024 (1.310,94 euros), la somme de 1.007,60 euros de supplément de loyer de solidairité multipliée par deux pour les mois de novembre et décembre 2024 (2.015,20 euros) soit la somme débitrice de 3.326,14 euros. Son compte a crédité la somme de 636,98 euros multipliée par trois, soit la somme créditrice de 1.910,94 euros, correspondant aux loyers des mois d’octobre, novembre et décembre 2024 portant majoration de la somme de 200 euros au titre de l’échéancier précité.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments, qu’au 29 janvier 2025, le compte de Monsieur [H] [L] était débiteur de la somme de 3.326,14 euros et créditeur de la somme de 2.358,80 euros, soit un solde négatif en faveur de la société CDC HABITAT SOCIAL de 967,34 euros.

Toutefois, s’il a été démontré que Monsieur [H] [L] reste redevable au 29 janvier 2025 de la somme de 967,34 euros, il n’en demeure pas moins que le décompte produit à l’audience, comme le décompte annexé au commandement de payer, était partiellement erroné en raison de l’application hâtive d’un supplément de loyer de solidarité, créant de la confusion pour le locataire dans l’exécution de son obligation.

Par conséquent, l’existence d’un manquement suffisamment grave du locataire n’étant pas démontré, la demande tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire sera rejetée.

Les demandes relatives à l’expulsion et au règlement d’une indemnité d’occupation deviennent par voie de conséquence, sans objet.

Monsieur [H] [L] sera condamné à verser la somme de 967,34 euros à la société CDC HABITAT SOCIAL au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 janvier 2025.

— sur les délais de paiement :

L’article 1228 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable au contrat en l’espèce, pose le principe que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts » ; tandis que l’article 1343-5 de ce même code prévoit que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

Compte tenu du montant résiduel de la dette comparé au montant réclamé par le bailleur, et au regard de l’échéancier consenti par la société CDC HABITAT SOCIAL le 13 août 2024, il convient de lui accorder un délai de 5 mois pour apurer sa dette locative par échéance de 200 euros.

II. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

L’équité commande de laisser à chacune des parties la charge de ses dépens et de ses frais irrépétibles. La société CDC HABITAT SOCIAL sera déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la société CDC HABITAT SOCIAL ;

DEBOUTE la société CDC HABITAT SOCIAL de sa demande principale tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 24 mai 2022 avec Monsieur [H] [L] portant sur l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 5] ;

DEBOUTE la société CDC HABITAT SOCIAL de sa demande subsidiaire tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu le 24 mai 2022 avec Monsieur [H] [L] portant sur l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 5] ;

CONDAMNE Monsieur [H] [L] à verser à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 967,34 euros (décompte arrêté au 29 janvier 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [H] [L] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 4 mensualités de 200 euros chacune et une 5ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, due au titre de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

DEBOUTE la société CDC HABITAT SOCIAL de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSE les dépens de chacune des parties à sa charge ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 27 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Jeanne GARNIER, juge placée, et par Monsieur Victor ANTONY, greffier.

Le greffier, Le juge,