Ordonnance du : 17 Avril 2026

N° RG n° N° RG 26/00034 – N° Portalis DBZE-W-B7K-JY3S

Minute n° 26/00087

TRIBUNAL DE PROXIMITE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 1]

ORDONNANCE DE REFERE

DU DIX SEPT AVRIL DEUX MIL VINGT SIX

DEMANDEUR :

S.A. ICF NORD EST SA D’HLM

RCS [Localité 2] N° B 304 747 835 dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Arnaud VAUTHIER de l’AARPI LORRAINE AVOCAT, avocat au Barreau de METZ

DEFENDEUR :

Madame [P] [U]

née le 27 Février 1988 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU PRONONCE :

Président : Madame Anne GSELL,

Greffier : Madame Marie-Paule ROOS,

DEBATS : Audience publique du : 27 Mars 2026

Le président a mis l’affaire en délibéré et a indiqué aux parties la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile.

Décision Contradictoire et en premier ressort

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Copie revêtue de la formule exécutoire délivrée à

Copie simple délivrée à

le

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 20 juin 2019, la société anonyme d’habitations à loyer modéré ICF NORD EST a donné à bail conjointement à Monsieur [D] [Y] et Madame [P] [C] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 4] moyennant le paiement d’un loyer initial de 679,51 euros ainsi que 26,81 euros de provision sur charges.

Par acte du 8 novembre 2023, Madame [P] [C] a changé de nom pour devenir Madame [P] [U].

Par acte de Commissaire de justice du 21 août 2025, la SA d’HLM ICF NORD-EST a fait délivrer à Madame [P] [U] un commandement de payer visant la somme en principal de 1 522,88 euros et a manifesté son intention de se prévaloir de la clause résolutoire figurant dans le contrat de bail.

Par acte signifié le 26 décembre 2025 à Madame [P] [U], la SA d’HLM ICF NORD-EST a fait assigner sa locataire devant la présente juridiction, statuant en la forme des référés, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— dire et juger sa demande recevable et bien fondée,

— constater la résiliation du contrat de location conclu le 20 juin 2019 entre elle et Madame [P] [U] relatif à un logement de type F4 d’une surface de 84,15 m² situé [Adresse 4] à [Localité 5],

— ordonner à Madame [P] [U] de libérer les locaux de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef,

— dire qu’à défaut d’une libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion immédiate et sans délai, au besoin avec l’assistance de la force publique dès l’expiration d’un délai de deux mois,

— condamner Madame [P] [U] à lui verser :

— une provision de 2 079,04 euros à valoir sur la dette locative restant due au 3 décembre 2025,

— une indemnité d’occupation égale au montant du loyer hors APL, qui pourra être révisée selon les conditions de l’article 4.1 du contrat de location, d’un montant de 742,42 euros par mois, charges comprises, à compter du 22 octobre 2025, lendemain de l’acquisition de la résiliation, cette indemnité étant révisable conformément aux dispositions contractuelles du contrat de location et jusqu’à libération effective des lieux,

— dire que le jugement à intervenir sera exécutoire par provision,

— condamner Madame [P] [U] à lui payer une indemnité de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais et dépens y compris le coût de la signification de la mise en demeure par voie de Commissaire de Justice.

À l’audience du 27 mars 2026, la SA d’HLM ICF NORD-EST était représentée par son avocat qui s’est référé aux termes de son assignation.

Il a été donné lecture du diagnostic social et financier établi dans le cadre de la procédure d’expulsion. Il en résulte que Madame [P] [U] est séparée de son nouveau compagnon depuis août 2025. Elle est mère de deux enfants mineurs dont elle a la charge ; elle est bénéficiaire du RSA et met tout en œuvre pour régulariser ses impayés locatifs. Elle souhaite se maintenir dans le logement.

Madame [P] [U], présente en personne, a précisé avoir déposé un dossier de surendettement qui a été déclaré recevable le 23 février 2026. Elle a assuré avoir repris le paiement de son loyer et de ses charges courantes.

La SA d’HLM ICF NORD-EST a été autorisée à produire un décompte actualisé de sa créance en cours de délibéré et l’affaire a été mise en délibéré au 17 avril 2026. Ce document a été transmis au greffe le 31 mars 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 484 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

Aux termes des articles 834 et 835 du même Code, dans les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut prendre toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également, dans les limites de sa compétence, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il est de jurisprudence constante qu’un trouble manifestement illicite est caractérisé lors de l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui, notamment suite au jeu d’une clause résolutoire de plein droit.

Sur la recevabilité de la demande :

Il résulte des termes des II et IV de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans leur rédaction applicable au jour de l’assignation, que les bailleurs personnes morales, à l’exception des sociétés civiles familiales, ne peuvent, à peine d’irrecevabilité, faire délivrer une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail qu’à l’expiration d’un délai de deux mois après la dénonce de la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SA d’HLM ICF NORD-EST justifie avoir saisi ladite commission le 25 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 décembre 2025.

En outre, aux termes des III et IV de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans leur rédaction applicable au jour de l’assignation, chaque bailleur, personne morale ou physique, doit également, à peine d’irrecevabilité, dénoncer à la préfecture l’assignation aux fins de constat ou prononcé de la résiliation du bail au plus tard six semaines avant l’audience, lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à préfecture de Meurthe-et-Moselle par voie électronique le 29 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 27 mars 2026.

Il convient par conséquent de déclarer la demande recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail :

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En application des articles 1728, 1741 du Code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il résulte des pièces communiquées que les parties sont liées par un bail écrit en date du 20 juin 2019, dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges dans le délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de payer. La loi du 6 juillet 1989 relevant d’un ordre public de protection et ses dispositions étant plus protectrices, il en sera fait application.

Par acte délivré le 21 août 2025, la SA d’HLM ICF NORD-EST a fait commandement à Madame [P] [U] de payer la somme en principal de 1 522,88 euros et a manifesté son intention de se prévaloir de la clause résolutoire précitée. Ce commandement rappelait les dispositions de l’article 24 de la loi de 1989, des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 et mentionnait la faculté pour la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que le commandement de payer est resté infructueux en ce que la somme commandée n’a pas été acquittée dans le délai de deux mois suivant cet acte.

En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié depuis le 21 octobre 2025 à 24 h 00 et l’expulsion de Madame [P] [U] sera ordonnée.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation :

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement.

L’article 1760 du Code civil dispose qu’ « en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus. »

Par ailleurs, il est constant que l’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et de l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

En l’espèce, Madame [P] [U] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 22 octobre 2025, ce qui cause nécessairement un préjudice au bailleur.

À défaut par Madame [P] [U] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 6], au plus tard deux mois après la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est.

En outre, la locataire sera condamnée à payer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 22 octobre 2025, correspondant au montant du loyer et des charges récupérables normalement dues à hauteur de 742,42 euros. Cette indemnité d’occupation sera due jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clefs et révisable dans les conditions prévues par le contrat de bail.

Sur la demande en paiement des loyers impayés :

Aux termes des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de cette loi précise que le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 1760 du code civil dispose qu'« en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus. »

En l’espèce, il n’est pas contesté que des incidents sont survenus dans le paiement du loyer et des charges. Au vu du décompte produit par la demanderesse en cours de délibéré, le montant des loyers et des charges restant dûs sera fixé à 787,59 euros au 30 mars 2026, échéance du mois de février 2026 incluse.

En conséquence, Madame [P] [U] sera condamnée à payer, en deniers ou quittance, la somme de 787,59 euros à la SA d’HLM ICF NORD-EST au titre des loyers, indemnités d’occupations et charges dus au titre de la location du logement arrêtés au 30 mars 2026, échéance du mois de février 2026 incluse.

Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’incidence de la procédure de surendettement à l’égard de la présente décision :

Aux termes de l’article 24 VI de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce : Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

En l’espèce, Madame [P] [U] avait, au jour de l’audience, repris le paiement du loyer et des charges courants, étant précisé que le versement de l’APL par la Caisse d’allocations familiales est maintenu.

Par ailleurs, Madame [P] [U] a justifié avoir déposé un dossier de surendettement qui a été déclaré recevable le 23 février 2026.

Dès lors, il y a lieu de faire application de l’article 24 VI de la loi précitée et d’autoriser la défenderesse à se libérer de sa dette par des versements mensuels, en plus du loyer courant, d’un montant minimum de 30 euros, dans les conditions prévues au dispositif.

Il sera rappelé que faute pour Madame [P] [U] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant son expulsion avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [P] [U], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 21 août 2025 et de l’assignation.

L’équité et les situations financières respectives des parties commandent de ne pas faire droit à la demande formée par la société d’habitations à loyer modéré ICF NORD-EST au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il convient de rappeler que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lunéville, statuant publiquement par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort,

DÉCLARE recevables les demandes de la SA d’HLM ICF NORD-EST ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 juin 2019 entre la société d’habitations à loyer modéré ICF NORD-EST, d’une part, et Madame [P] [U], d’autre part, portant sur le logement situé [Adresse 4] à [Localité 6], sont réunies à la date du 22 octobre 2025 et qu’en conséquence, le bail se trouve résilié de plein droit à cette date ;

CONDAMNE Madame [P] [U] à payer à titre provisionnel et en deniers ou quittance à la société d’habitations à loyer modéré ICF NORD-EST la somme 787,59 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités mensuelles d’occupation échus au 30 mars 2026, échéance du mois de février 2026 incluse,

DIT que cette somme sera augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Madame [P] [U] à se libérer de sa dette au moyen de versements mensuels de 30 euros au minimum, en plus du loyer et de ses charges courants, jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation au profit de Madame [P] [U], la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

DIT que ces sommes seront exigibles le 5 de chaque mois suivant la date de signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant les délais consentis ;

DIT que si la dette est intégralement payée pendant le cours des délais accordés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT en revanche qu’à défaut qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée :

— la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra ses effets, quinze jours après mise en demeure délivrée par le créancier et restée infructueuse,

— il pourra être procédé, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à l’expulsion de Madame [P] [U] et de tous occupants du logement situé [Adresse 4] à [Localité 5], avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— Madame [P] [U] sera tenue au paiement par provision et en deniers ou quittance d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail, soit la somme de 742,62 euros, due à compter du 1er mars 2026 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clefs,

— cette indemnité d’occupation sera revalorisée à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d’administration en application de l’article L. 442-1 du code de la construction et de l’habitation pour l’immeuble dans lequel est situé le logement du défendeur, conformément aux clauses du bail et à chaque fois que la législation l’autorisera.

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration du délai de deux mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1 novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

REJETTE la demande formée par la société d’habitations à loyer modéré ICF NORD-EST au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les prétentions pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [P] [U] aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 21 août 2025 et de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION