TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

21 NOVEMBRE 2025

N° RG 25/00238 – N° Portalis DB22-W-B7J-SVXD

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires secondaire E de la résidence [Adresse 7] situé [Adresse 4] représenté par son syndic, FONCIA MANSART, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 490 205 184 dont le siège social se situe [Adresse 1] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Sophie ROJAT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Raphaël BERGER membre de la SELARL BERGER & ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDEURS :

1/ Monsieur [Z] [D]

demeurant [Adresse 3],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

2/ Madame [O] [N]

demeurant [Adresse 3],

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 14 Janvier 2025 reçu au greffe le 15 Janvier 2025.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 02 Octobre 2025, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 21 Novembre 2025.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Z] [D] et Madame [O] [N] sont copropriétaires du lot n°906 dans l’immeuble secondaire E de la résidence [8] situé [Adresse 4].

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires SECONDAIRE E DE LA RESIDENCE [9] [Adresse 2] [Localité 5] [Adresse 6], pris en la personne de son syndic, la société FONCIA MANSART, a par actes de commissaire de justice en date du 14 janvier 2025, fait assigner M. et Mme [D] et [N] devant la présente juridiction.

Dans ses dernières conclusions signifiées aux défendeurs le 5 mai 2025, le syndicat sollicite leur condamnation au paiement solidaire des sommes suivantes :

—  10.314,46 euros à titre principal, au titre des charges impayées arrêtées au

28 avril 2025 avec intérêts aux taux légal à compter du 11 août 2023,

—  1.562 euros correspondant aux frais prévus à l’article 10-1 de la loi du

10 juillet 1965 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 août 2023,

—  2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires demande en outre au tribunal de condamner

M. et Mme [D] et [N] aux entiers dépens.

Pour un exposé exhaustif des moyens et arguments du syndicat demandeur, il est fait expressément référence à ses conclusions.

M. et Mme [D] et [N], régulièrement assignés par acte remis à domicile n’ont pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 1er juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— la fiche immeuble attestant de la qualité de copropriétaire de M. et Mme [D] et [N] pour le lot n°906,

— une mise en demeure du 11 août 2023,

— un décompte actualisé sur la période courant du 30 septembre 2020 au

28 avril 2025 pour un solde débiteur de 12.712,07 euros incluant des frais et des sommes ayant fait l’objet de la précédente condamnation,

— divers appels de fonds

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en date des

17 décembre 2019, 8 décembre 2020, 7 décembre 2021, 12 décembre 2022

et 6 février 2024 ayant approuvé les comptes, voté les budgets prévisionnels et voté la réalisation de divers travaux ainsi que les attestations de non-recours,

— le contrat de syndic,

— un jugement du 28 septembre 2021.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 10.314,46 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 28 avril 2025, appel de fonds du 2ème trimestre 2025 inclus.

M. et Mme [D] et [N] seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 1.562 euros au titre des frais de recouvrement de sa créance.

Toutefois, il n’est justifié de la nature des frais de gestion facturés.

Seuls les frais d’acte et de constitution du dossier pour le conseil seront donc retenus.

En conséquence, seuls ces frais sont justifiés à hauteur de 862 euros.

Les défendeurs seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme et le syndicat sera débouté du surplus de ses prétentions à ce titre.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Selon l’article 36 du décret du 17 mars 1967, et sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, les défendeurs seront redevables des intérêts au taux légal

sur la somme de 6.745,22 euros à compter de la mise en demeure reçue

le 17 août 2023 et à compter de la signification des conclusions pour le surplus.

Concernant les frais, la date de l’assignation sera retenue comme point de départ des intérêts, les frais visés dans la mise en demeure n’étant pas dus.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plusieurs années a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux. Ce constat apparaît particulièrement manifeste dès lors que les défendeurs ont déjà fait l’objet d’une précédente condamnation pour le même motif et que les sommes dues n’ont cessé d’augmenter depuis.

Il convient, dès lors, de condamner M. et Mme [D] et [N] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, Mrs [D] et [N] seront condamnés à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [D] et [N], qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires secondaire E de la résidence [8] situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes,

Condamne solidairement Monsieur [Z] [D] et Madame [O] [N] à payer au syndicat des copropriétaires secondaire E de la résidence [8] situé [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 10.314,46 euros au titre des charges de copropriété échues entre le

30 septembre 2021 et le 28 avril 2025, appel de fonds du deuxième trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 17 août 2023 sur la somme de 6745,22 euros et à compter du 5 mai 2025 pour le surplus,

Condamne solidairement Monsieur [Z] [D] et Madame [O] [N] à payer au syndicat des copropriétaires secondaire E de la résidence [8] situé [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de

862 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêts au taux légal à compter du 14 janvier 2025,

Condamne in solidum Monsieur [Z] [D] et Madame [O] [N] à payer au syndicat des copropriétaires secondaire E de la résidence [8] situé [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne in solidum Monsieur [Z] [D] et Madame [O] [N] à payer au syndicat des copropriétaires secondaire E de la résidence [8] situé [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Monsieur [Z] [D] et Madame [O] [N] aux dépens avec droit de recouvrement au profit de M^e Sophie ROJAT,

Déboute le syndicat des copropriétaires secondaire E de la résidence [8] situé [Adresse 4], du surplus de ses demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 NOVEMBRE 2025 par Monsieur Thibaut LE FRIANT, Vice-Président, assisté de Carla Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT