TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 20] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le:

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2ème chambre 2ème section

N° RG 21/04928

N° Portalis 352J-W-B7F-CUFJL

N° MINUTE :

Assignation du :

07 Avril 2021

JUGEMENT

rendu le 18 Avril 2025

DEMANDEUR

Monsieur [R] [T]

[Adresse 7]

[Localité 16]

représenté par Maître Lionel BUSSON de la SELARL CABINET SABBAH & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0466

DÉFENDERESSES

S.C.I. [Localité 19]

[Adresse 17]

[Localité 14]

S.A.S. DU [Adresse 9]

[Adresse 13]

[Localité 15]

toutes deux représentées par Maître François CHATEAU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0206

Décision du 18 Avril 2025

2ème chambre 2ème section

N° RG 21/04928 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUFJL

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], représenté par son syndic la S.A.R.L. CABINET N & H IMMOBILIER

[Adresse 12]

[Localité 16]

représentée par Maître Jacqueline AUSSANT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1638

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Président, statuant en juge unique.

assistée de Madame Sophie PILATI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 11 Février 2025, tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

La SAS du [Adresse 2] (ci-après désigné la SAS), qui avait acquis l’intégralité de l’immeuble situé [Adresse 5], l’avait divisé en lots de copropriété pour les vendre, et qui était encore propriétaire des lots n°8, 47 et 60, a, par acte authentique du 08 décembre 2004, vendu à [R] [T] les lots de copropriété n°8 et 47, correspondant à un local au 3ème étage comprenant 8 bureaux, anciennement loué à un cabinet d’avocat, et une cave dans un ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 21].

Par exploit du 07 avril 2021, [R] [T] a assigné la SAS du [Adresse 6] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de rectifier l’acte de vente en ce qu’il comporte une erreur matérielle sur le numéro du lot correspondant à la cave vendue (n°60 au lieu du n°47).

Par jugement avant-dire droit du 14 septembre 2021, le juge des contentieux et de la protection s’est déclaré compétent sur la demande d’expulsion de [R] [T] de la cave n°7 formée par la SAS du [Adresse 6] et a ordonné un sursis à statuer dans l’attente de la décision du tribunal de céans.

Par acte authentique du 23 novembre 2021, la SAS a vendu à la SCI Gassin le lot de copropriété n°60, correspondant à une cave porte n°7 dans un ensemble immobilier situé [Adresse 2] à Paris 16ème, moyennant un prix de 20.000 euros.

Par exploit des 29 août 2022 et 25 octobre 2022, [R] [T] a assigné la SAS du [Adresse 5], la SCI Gassin et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] Paris devant le tribunal de céans pour l’audience du 23 janvier 2023 aux fins essentielles de prononcer la nullité de la vente consentie par la SAS du [Adresse 5] à la SCI Gassin le 23 novembre 2021.

L’instance a été enregistrée sous le n° de RG 22/13337.

Le juge de la mise en état a prononcé la jonction de l’instance RG 22/13337 à la présente instante inscrite sous le n° de RG 21/4928.

Dans ses dernières conclusions (n°6) notifiées par voie électronique le 14 octobre 2024, [R] [T] a requis du tribunal de céans, au visa de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 1130, 1137, 1240, 1602 et 1605 du Code civil, de l’article R. 211-3-26 du Code de l’organisation judiciaire ainsi que des articles 699 et 700 du Code de procédure civile, de:

— ANNULER l’acte de vente du 23 novembre 2021 consenti entre la SAS du [Adresse 5] et la SCI GASSIN

— DIRE que l’acte de vente du 8 décembre 2004 est entaché d’une erreur matérielle en ce qu’il vise les lots n°8 et 47

— DIRE que la vente porte en réalité sur les lots n°8 et 60 de l’état descriptif de division de l’immeuble, le lot n°47 restant la propriété de la SAS du [Adresse 5]

— ORDONNER la rectification de l’acte de vente

— CONDAMNER in solidum la SAS du [Adresse 5] et la SCI GASSIN à payer à [R] [T] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi

A titre subsidiaire

— CONDAMNER in solidum la SAS du [Adresse 5] et la SCI GASSIN à payer à [R] [T] la somme de 150.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi

En tout état de cause

— CONDAMNER in solidum la SAS du [Adresse 5] et la SCI GASSIN à payer à [R] [T] la somme de 14.500 euros conformément aux dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

— LES CONDAMNER in solidum aux entiers dépens de l’instance, lesquels pourront être recouvrés par Maître Lionel BUSSON, Avocat au Barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Dans leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 15 juillet 2024 (conclusions récapitulatives n°3 après jonction), la SAS du [Adresse 5] et la SCI Gassina ont requis du tribunal de céans, au visa des articles 8 alinéa 2 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 et 1371 du Code civil, de:

— JUGER que la clause du règlement de copropriété de l’immeuble du [Adresse 2] à Paris 16ème en vertu de laquelle la mutation séparée des caves ou locaux accessoires est interdite, et en vertu de laquelle les lots à usage de caves ou locaux accessoires ne pourront être cédés qu’avec le local au service duquel ils sont attachés, est réputée non écrite et ne peut en conséquence être opposée à la SAS du [Adresse 5] et à la SCI Gassin

— DEBOUTER [R] [T] de l’intégralité de ses demandes

A titre subsidiaire, et si par extraordinaire le tribunal considérait devoir annuler la vente du 23 novembre 2021, RAPPELER que le lot n°60 redevient propriété de la SAS du [Adresse 5]

— CONDAMNER [R] [T] à verser à la SAS du [Adresse 5] et à la SCI Gassin une somme de 5.000 euros chacune, en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

— CONDAMNER [R] [T] aux entiers dépens de la présente instance qui pourront être recouvrés directement par Maître François CHATEAU, avocat au barreau de Paris, en application des dispositions des articles 696 et 699 du Code de procédure civile

— RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

Dans ses dernières écritures intitulées “conclusions récapitulatives après jonction”, notifiées par voie électronique le 28 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à Paris 16ème représenté par son syndic en exercice, la société Cabinet N & H Immobilier (le syndicat des copropriétaires), a requis du tribunal de céans, au visa des articles 8, 15 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, de:

— DECLARER la SAS du [Adresse 5] irrecevable en sa demande visant à voir déclarer non écrite l’article 2 section 1 du châpitre III du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 5]

— DECLARER licite l’article 2 section 1 du châpitre III du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 5] en ce qu’il prévoit:

“Afin de respecter la destination de l’immeuble, la mutation séparée des caves ou locaux accessoires est interdite par le présent règlement.

Afin de sauvegarder leur affectation particulière, dans le respect de la destination de l’immeuble, des lots à usage de caves ou locaux accessoires ne pourront être cédés qu’avec le local au service duquel ils sont attachés. Toutefois, il pourra être procédé à des échanges et ventes entre les copropriétaires”

— DEBOUTER la SCI Gassin de sa demande visant à déclarer non écrite l’article 2 section 1 du châpitre III du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 5]

— ANNULER la vente intervenue entre la SAS du [Adresse 5] et la SCI Gassin le 23 novembre 2021 portant sur le lot 60

— CONDAMNER in solidum la SAS du [Adresse 5] et la SCI Gassin à lui verser une somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— CONDAMNER in solidum la SAS du [Adresse 5] et la SCI Gassin aux entiers dépens de la présente instance dont distraction au profit de Maître Jacqueline AUSSANT, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civil, le tribunal se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, à leurs dernières conclusions sus-visées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 09 décembre 2024 et l’audience de plaidoiries fixée au 11 février 2025.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 18 avril suivant.

.MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera rappelé que les demandes des parties tendant à voir « dire que », « rappeler » ou « déclarer » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert ou lorsqu’elles ne consistent qu’en un simple rappel des dispositions légales ou règlementaires applicables au litige. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

Sur la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaire sollicite du tribunal de déclarer la SAS irrecevable en sa demande visant à voir déclarer non écrite l’article 2 section 1 du châpitre III du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 5].

Il soutient que la SAS, n’étant actuellement plus copropriétaire au sein de l’immeuble sis [Adresse 4], ne peut contester la validité d’une clause de règlement de copropriété.

La SAS et la SCI GASSIN opposent que cette action judiciaire concerne les contractants à l’acte de vente du 10 décembre 2004 et que le fait que la SAS ne soit plus propriétaire du lot n°60 depuis le 23 novembre 2021 ne changera rien à la solution du litige fondé sur l’acte du vente du 8 décembre 2004.

Sur ce;

L’article 31 du code de procédure dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre uneprétention ou pour défendre un intérêt légitime déterminé.

L’irrecevabilité sanctionne le défaut de droit d’agir, c’est-à-dire de former devant le juge une prétention, fût-elle bien fondée. Elle ne doit donc s’apprécier qu’en considération de l’objet de la demande, de la personne de son auteur et du fondement choisi et indépendamment de son bien fondé et de la pertinence des moyens invoqués.

En l’espèce la SAS du [Adresse 4], bien que n’étant actuellement plus propriétaire d’aucun lot de la copropriété, est bien fondée à demander à ce que la clause soit réputée non écrite lors de la vente litigeuse en ce qu’elle était alors propriétaire du lot n°60.

Ainsi sa demande tendant à déclarer non écrite la clause du règlement le 23 novembre 2021, alors qu’elle était alors titulaire d’un droit de copropriété, sera déclarée recevable.

— Sur la demande d’annulation de l’acte de vente du 23 novembre 2021 consenti entre la SAS et la SCI GASSIN

[R] [T] et le syndicat des copropriétaires sollicitent la nullité de la vente du lot n°60 en ce qu’au moment de la vente la SAS n’était plus propriétaire que de ce lot qu’elle a vendu à la SCI GASSIN, étrangère à la copropriété, et en violation de la clause inclue dans le règlement de copropriété de l’immeuble interdisant la mutation séparée des caves et locaux accessoires, prévoyant ainsi que les lots à usage de cave ne pourront être cédés qu’avec le local ou service duquel ils sont attachés.

La SAS et la SCI GASSIN opposent que la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation ne valide ce type de clause que si elle est justifiée par la destination, le standing, les caractères et la situation de l’immeuble, que cette clause qui restreint les droits des copropriétaires de disposer librement de leurs lots n’est justifiée que si l’immeuble est de haut ou très haut standing, ce qui ne ressort pas de la situation ou du caractère de l’immeuble qui n’est pas destiné à quelques copropriétaires privilégiés mais comporte de nombreux appartements et logements. Elles ajoutent que la SAS a acquis l’intégralité de l’immeuble le 28 juin 2002, l’a divisé en lots de copropriété et a vendu les lots principaux et accessoires à l’exception du lot n°60 et qu’elle s’est trouvée dans une situation la conduisant nécessairement à vendre cette cave indépendamment de tout local principal, ajoutant que la contraindre à revendre uniquement à un copropriétaire reviendrait à instaurer un droit de préférence aux copropriétaires qui n’existe pas dans le règlement de copropriété.

Sur ce;

En l’espèce, le règlement de copropriété de l’immeuble, établi le 30 octobre 2002, prévoit en son article 2 section 1 du châpitre III que:

“Afin de respecter la destination de l’immeuble, la mutation séparée des caves ou locaux accessoires est interdite par le présent règlement.

Afin de sauvegarder leur affectation particulière, dans le respect de la destination de l’immeuble, des lots à usage de caves ou locaux accessoires ne pourront être cédés qu’avec le local au service duquel ils sont attachés. Toutefois, il pourra être procédé à des échanges et ventes entre les copropriétaires”.

La SAS qui avait acquis l’intégralité de l’immeuble quelques mois plus tôt, soit le 28 juin 2002 ne pouvait ignorer que la mutation séparée des caves est interdite et a cependant procédé, en violation du règlement de copropriété, à la vente séparée du lot n°60 composant une cave.

La situation de l’immeuble dans le [Localité 10], dans une rue cossue située près de la Seine, de prestigieux musées et avec vue de la plupart des logements sur la tour Eiffel, son architecture haussmanienne qui ressortent des photographies de l’extérieur et de l’entrée produites par le syndicat des copropriétaires et [R] [T] témoignent du très haut standing du bien, le fait qu’il soit ou non habité par de nombreux copropriétaires ne modifiant pas le fait qu’il est de bonne facture et destiné à être occupé par des personnes financièrement aisées.

Ainsi la clause inclue dans le règlement de copropriété en son article 2 section 1 du châpitre III ne sera pas déclarée non écrite et la vente du lot n°60, en date du 23 novembre 2021, consentie entre la SAS du [Adresse 6] et la SCI GASSIN sera annulée en ce qu’elle enfreint le règlement de copropriété.

— Sur la demande de rectification de l’acte de vente du 8 décembre 2004

[R] [T] sollicite la rectification de l’erreur matérielle qu’il estime figurer dans l’acte de vente en ce qu’il comptait acquérir la cave correspondant au lot n°60 et non au lot n°47, indiquant que tant l’agence immobilière que le vendeur lui avaient présenté cette cave comme étant celle qu’il acquérait en la lui faisant visiter et que les clés de la cave n°60 et non n°47 lui ont été remise, ajoutant qu’il est resté en possession de cette cave durant 16 ans sans que la SAS, qui avait connaissance de cette occupation, ne vienne le troubler dans sa jouissance, la SAS ayant d’ailleurs voté favorablement pour qu’il soit autorisé à installer une porte blindée devant la porte de ladite cave lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 11 février 2014. Il précise que si Monsieur [V], l’ancien locataire du bien, a indiqué dans son attestation qu’il a occupé sans discontinuer la cave n°60 depuis 1982, il est incontestable qu’au moment de la visite de l’appartement et de la cave, c’était bien le lot n°60 qui était occupé par Monsieur [V] tout comme l’appartement correspondant au lot n°8 et que Monsieur [Y], copropriétaire dans l’immeuble depuis 1996, a attesté du fait que la cave que [R] [W] occupe depuis son acquisition est bien celle que Monsieur [V] louait lorsqu’il occupait son activité professionnelle.

La SAS et la SCI opposent que l’acte notarié n’est entaché d’aucune erreur matérielle et fait foi jusqu’à inscription de faux, que [R] [T] ne prouve aucunement ses allégations concernant la visite préalable de la cave n°60 par la SAS et la remise des clés. Ils ajoutent que l’autorisation d’installation d’une porte blindée donnée à l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du 11 février 2015 ne renvoie à aucun plan annexé, que la cave n°60 n’a pas toujours été attachée à l’appartement correspondant au lot n°8 et que le bail consenti sur l’appartement correspondant au futur lot 8 portait sur une autre cave que celle correspondant au lot n°60.

Sur ce;

En l’espèce, l’acte de vente du 8 décembre 2004 fait état de la vente d’une cave qui, est-il précisé page 19, n’a jamais été louée et ne fait l’objet d’aucun congé pour vendre.

Ainsi cette cave ne pouvait constituer le lot n°60 qui était loué à M. [V].

Le fait que M. [V] atteste qu’il a remis les clés de l’appartement et de la cave qu’il louait à [R] [T] au moment de son départ ne prouve pas que l’acte de vente contient une erreur matérielle, celui-ci précisant bien que la cave vendue n’était pas déjà louée à un précédent locataire, en l’occurrence M. [V].

En outre il n’est pas justifié par [R] [T] que le vendeur lui a fait visiter la cave n°60 et lui a présenté cette cave comme étant celle qu’il allait vendre.

Sa demande de modification de l’acte de vente sera rejetée en ce qu’il n’est pas justifié qu’il comporte une erreur matérielle.

— Sur la demande de dommages et intérêts

[R] [T] expose que, si la cave qui lui a été fait visiter par le marchand de bien avait correspondu au lot n°47, d’une surface de 11,20 m2, et pas au lot n°60, d’une surface de 19;80 m2, compte tenu de la surface de cette cave, le prix d’acquisition du bien aurait été moindre. Il soutient qu’il a fait l’objet de manoeuvres frauduleuses constitutives d’un dol et sollicite la somme de 150.000 euros à titre de dommages et intérêts.

La SAS et la SCI opposent que [R] [T] ne caractérise pas les manoeuvres dolosives déterminantes du consentement, que la cave n°42 est valorisée dans l’acte de vente à hauteur de 2.000 euros, ce qui correspond à une cave de petite surface et ne correspond pas à une cave de 19,80 m2 avec une ouveture sur le jardin, tel que le lot n°60.

Sur ce;

Aux termes des articles 1130, 1131 et 1137 du code civil, le dol est un vice du consentement, cause de nullité relative du contrat, lorsqu’il est de telle nature que, sans lui, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Son caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. Constitue un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des cocontractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

L’article 1178 du même code prévoit qu’indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité contractuelle.

En l’espèce,les manoveuvres dolosives consistant à faire visiter le lot n°60 en lieu et place du lot n°47 préalablement à l’acte de vente et à lui remettre les clés correspondant à la cave n°60 en lieu et place de la cave n°47 ne sont pas établies, de sorte que [R] [T] sera débouté de sa demande indemnitaire formée à titre subsidiaire.

— Sur les demandes accessoires

La SAS et la SCI succombant par rapport aux demandes formées par le syndicat des copropriétaires, elles seront in solidum condamnées aux dépens dont distraction au profit de Maître Jacqueline AUSSANT, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La SAS et la SCI seront condamnées à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Compte tenu de la solution donnée au litige, ni [R] [T] ni la SAS et la SCI ne pouvant être considérée comme succombant à l’instance, leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Enfin il sera rappelé, au visa de l’article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire par mise à disposition au greffe et en premier ressort:

REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] pour défaut d’intérêt à agir;

REÇOIT la SAS du [Adresse 5] en sa demande visant à voir déclarer non écrite l’article 2 section 1 du châpitre III du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 5];

REJETTE la demande de la SAS du [Adresse 5] et de la SCI GASSIN visant à voir déclarer non écrite l’article 2 section 1 du châpitre III du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 5];

ANNULE l’acte authentique du 23 novembre 2021 selon lequel la SAS du [Adresse 5] a vendu à la SCI Gassin le lot de copropriété n°60, correspondant à une cave porte n°7 dans un ensemble immobilier situé au [Adresse 2] à Paris 16ème, cadastré section FP n°[Cadastre 11] lieudit [Adresse 1] d’une surface de 0ha 10a 78ca;

REJETTE la demande tendant à modifier l’acte de vente du 08 décembre 2004 en ce qu’il ne comporte pas d’erreur matériel consistant à avoir vendu le lot n°47 en lieu et place du lot 60 au sein de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 2] à [Localité 21];

REJETTE la demande subsidiaire formée par [R] [T] tendant à condamner in solidum la SAS du [Adresse 5] et la SCI GASSIN à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi;

CONDAMNE in solidum la SAS du [Adresse 5] et la SCI GASSIN aux dépens et accorde à Maître Jacqueline AUSSANT, avocat du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé12 [Adresse 18] à Paris 16ème le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile;

CONDAMNE in solidum la SAS du [Adresse 5] et la SCI GASSIN à verser à syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé12 [Adresse 18] à Paris 16ème une somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE les autres demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement.

Fait et jugé à [Localité 20] le 18 avril 2025,

La Greffière La Présidente

Sophie PILATI Caroline ROSIO