MINUTE N°

N° RG 24/00177 – N° Portalis DB22-W-B7I-SS32

S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN VERT

C/

Madame [T] [L]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 6]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 22 Mai 2025

DEMANDEUR :

S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, société anonyme d’Habitation à Loyer Modéré , immatriculée au R.C.S. de [Localité 9] sous le numéro 572 161 321, dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Thérèse PRINSON-MOURLON, avocat du barreau des Hauts-de-Seine

d’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [T] [L], née le 15 janvier 1973 à [Localité 8] (SENEGAL), demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Jeanne GARNIER, Juge

Greffier lors des débats : Thomas BOUMIER

Greffier lors de la mise à disposition : Blandine JAOUEN

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : M^e Thérèse PRINSON-MOURLON

1 copie certifiée conforme à : [T] [L]

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 2 septembre 2019, la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a donné à bail à Madame [T] [L] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 503,39 euros outre 132,33 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 11 janvier 2024.

Elle a ensuite fait assigner Madame [T] [L] en référé devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] par un acte d’huissier du 26 novembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 10 avril 2025, la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT – représentée par son conseil – reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de Madame [T] [L] avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin ; de dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; et de condamner la défenderesse au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 3.302,78 euros avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation. La société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT ne s’oppose pas à la demande de délais.

Madame [T] [L] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 100 euros par mois en règlement de l’arriéré. S’agissant de sa situation personnelle et financière, elle précise attendre la réponse de la commission de surendettement suite au dépôt de son dossier, exercer la profession de gestionnaire de contrats d’assurance, percevoir 2.200 euros par mois, et ne plus avoir d’enfant à charge.

Un diagnostic social et financier a été versé au dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025, par mise à disposition au greffe. La société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a été autorisée à produire en note en délibéré le plan de surendettement de Madame [T] [L] dans l’hypothèse où celui-ci lui serait transmis avant la date de délibéré. Aucune note en délibéré n’est parvenue au tribunal en ce sens.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 27 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 12 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut, quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé

que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 2 septembre 2019 contient une clause résolutoire (article 11) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 janvier 2024, pour la somme en principal de 3.228,09 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 mars 2024.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

La société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT produit un décompte relevant que Madame [T] [L] reste lui devoir la somme de 3.470,46 euros à la date du 28 mars 2025. Toutefois, il convient de déduire de cette somme les frais de poursuite (28,59 euros, 142,94 euros relatifs au commandement de payer, 27,95 euros, 119,96 euros relatifs au commandement de payer et 20,04 euros relatifs à la saisine de la CCAPEX), ainsi que les sommes de 7,62 euros appliquées 21 fois au titre de pénalité de l’enquête sociale qui ne sont pas justifiées. Ainsi, l’arriéré locatif s’élève le 28 mars 2025 à la somme de 2.971,23 euros.

Madame [T] [L] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Elle sera donc condamnée à verser à la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT la somme de 2.971,23 euros, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V et VII de cette même loi ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…) Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Compte tenu de la réduction du montant de la dette, de la reprise du règlement des loyers et charges courants, et de l’accord entre les parties à l’audience, Madame [T] [L] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d’expulsion et relatives aux meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [T] [L] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle et son expulsion.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [T] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, Madame [T] [L] sera condamnée à lui verser la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 septembre 2019 entre la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT et Madame [T] [L] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] réunies à la date du 12 mars 2024 ;

CONDAMNONS Madame [T] [L] à verser à la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT à titre provisionnel la somme de 2.971,23 euros (décompte arrêté au 28 mars 2025, incluant l’échéance du mois de février 2025, après déduction du versement de 710 euros le 14 février 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Madame [T] [L] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 29 mensualités de 100 euros chacune et une 30ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [T] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [T] [L] soit condamnée à verser à la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;*

* que le sort des meubles laissés sur place soit régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [T] [L] à verser à la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [T] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal de proximité, le 22 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Jeanne GARNIER, juge placée, et par Madame Blandine JAOUEN, greffière.

La greffière, La juge,