TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 06 février 2025 prorogée au 06 Mars 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffiers : Madame BOINE, Greffier lors du délibéré

Madame TERRAL Flora lors des débats

Débats en audience publique le : 07 Novembre 2024

GROSSE :

Le 06 mars 2025

à M^e FOURRIER-MOALLIC

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 24/02905 – N° Portalis DBW3-W-B7I-45KC

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. SOGIMA SERVICE CONTENTIEUX

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [F] [B]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 4 mai 2017, la SA SOGIMA a donné à bail à Monsieur [F] [B] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3].

Des loyers étant demeurés impayés, le 11 janvier 2024, la SA SOGIMA a fait délivrer à Monsieur [F] [B] un commandement d’avoir à payer la somme de 2.311,95 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 10 avril 2024, la SA SOGIMA a attrait Monsieur [F] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de la loi du 6 juillet 1989, pour entendre :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ;ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef de l’appartement, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; condamner Monsieur [F] [B] à lui payer :* la provision de 3.358,32 euros au titre de la dette locative, à parfaire au jour de l’audience, avec intérêts ;

* une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer avec charges depuis la résiliation du bail jusqu’à départ effectif des lieux, avec indexation et intérêts de droit ;

* la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur les biens et valeurs mobilières.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 juillet 2024. Lors des débats, représentée par son conseil, la SA SOGIMA s’est opposée à la demande de renvoi formulée par Monsieur [F] [B] qui n’a pas comparu et personne pour lui.

La demande de renvoi n’étant pas justifiée, l’affaire a été plaidée. La SA SOGIMA a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

A la date du délibéré, fixé au 17 octobre 2024, une réouverture des débats a été ordonnée pour respect du contradictoire, l’état de santé de Monsieur [F] [B] ayant été vérifié par le service chargé du diagnostic social et financier. Le rapport indique que Monsieur [F] [B] était employé par les hôpitaux universitaires de [Localité 4], mais se trouve en arrêt maladie depuis un an et demi, avec un demi-salaire. Une demande de placement en longue maladie est en cours. En parallèle il a été confronté à de nombreux problèmes familiaux et financiers et a cessé de payer ses loyers. Il devait conclure la vente d’un bien acquis avec son ex-épouse pour rétablir sa situation budgétaire et apurer l’intégralité de sa dette locative. Un suivi social est assuré par le service social de l’APHM. Il est souligné l’importance pour Monsieur [F] [B] de conserver son logement au regard de son état de santé, avec des délais de paiement.

L’affaire a été rappelée à l’audience du 7 novembre 2024, date à laquelle la SA SOGIMA a comparu représentée par son conseil et réitéré ses demandes, actualisant la dette locative à un montant de 5.905,39 euros au 4 novembre 2024. Elle s’est opposée à l’octroi de tout délai en soulignant que le dernier règlement est intervenu en septembre 2023.

Régulièrement cité suivant acte remis à étude, Monsieur [F] [B] n’a pas comparu et personne pour lui.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 6 février 2025, prorogé au 6 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Monsieur [F] [B] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige l’opposant à la SA SOGIMA.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 15 avril 2024, soit plus de six semaines au moins avant l’audience du 4 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA SOGIMA justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône par courriel du 27 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 10 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

Ce texte dispose désormais :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail signé le 5 mai 2017 contient une clause résolutoire (article 14) prévoyant qu’elle ne prendra effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 15 janvier 2024, pour la somme en principal de 2.311,95 euros.

Il résulte du décompte du locataire que les causes de ce commandement de payer n’ont pas été soldées dans le délai des deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 15 mars 2024.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’absence d’informations actualisées sur la situation et les capacités de remboursement de Monsieur [F] [B] d’une part, de demande de suspension des effets de la clause résolutoire par le bailleur ou le locataire d’autre part, de reprise de paiement des loyers courants, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions précitées.

Monsieur [F] [B] étant occupant sans droit ni titre depuis le 15 mars 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [F] [B] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, selon les mêmes indices et modalités de révision que ceux prévus au bail résilié ; et de condamner Monsieur [F] [B] à son paiement, soit un montant de 393,94 euros.

Il ressort du décompte actualisé au 4 novembre 2024, que Monsieur [F] [B] reste devoir la somme de 5.905,39 euros, au titre de l’arriéré locatif.

Il convient de déduire un montant global de 15,24 euros correspondant à des frais de non réponse à l’enquête sociale, qui ne sont pas justifiés.

Pour le reste, Monsieur [F] [B] non comparant malgré la réouverture des débats, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette. Il sera donc condamné par provision, au paiement d’une somme de 5.890,15 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 4 novembre 2024.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [F] [B], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

La position économique des parties exige, en équité, à débouter la SA SOGIMA de sa demande au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 mai 2017, entre la SA SOGIMA et Monsieur [F] [B], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 15 mars 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [F] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [F] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA SOGIMA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [B] à verser à la SA SOGIMA, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, soit 393,94 euros, révisable selon les mêmes indices et modalités que ceux prévus au bail résilié, due à compter de la résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [B] à verser à la SA SOGIMA, à titre provisionnel, la somme de 5.890,15 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 4 novembre 2024 ;

REJETONS le surplus des demandes ;

DEBOUTONS la SA SOGIMA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [B] aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président