TRIBUNAL

de [Localité 14]

[Adresse 6]

[Localité 7]

N° RG 25/00316 – N° Portalis DB22-W-B7J-S5KU

JUGEMENT

Du :

S.D.C. DE LA RESIDENCE [Adresse 13] AGISSANT POURSUITES ET

C/

[M] [R], [T] [Z] épouse [R]

expédition exécutoire

délivrée le

à M^e BERGER

expédition certifiée conforme

délivrée le

à Mr [R]

Mme [R]

Minute : /2025

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 21 novembre 2025 ;

Sous la présidence de Madame Viviane BRETHENOUX, Première Vice-Présidente chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assistée de Madame Charline VASSEUR, Greffier,

Après débats à l’audience du 18 Septembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.D.C. DE LA RESIDENCE [12] 5 SITUÉ [Adresse 2]

agissant poursuites et diligences de son syndic FONCIA MANSART

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par M^e Raphaël BERGER, substitué par M^e Joana JOUNI, avocats au barreau de PARIS

ET :

DEFENDEURS :

Monsieur [M] [R]

[Adresse 4]

[Localité 9]

comparant

Madame [T] [Z] épouse [R]

[Adresse 4]

[Localité 9]

comparante

A l’audience du 18 septembre 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 21 novembre 2025 aux heures d’ouverture au public.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Madame [T] [Z] épouse [R] et Monsieur [M] [R] sont propriétaires des lots n°145, 165 et 184 correspondant à un appartement, une cave et un emplacement de parking au sous-sol au sein de l’immeuble [Adresse 11] [Adresse 5].

Des charges de copropriétés n’ayant pas été régulièrement acquittées, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble, a adressé plusieurs mises en demeure en 2023 par courrier recommandé qui sont restées infructueuses ainsi que des sommations de payer les charges de copropriété.

C’est dans ces conditions que par assignation en date du 28 février 2025, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [10], hameaux 4 et 5 situé [Adresse 3], pris en la personne de son syndic FONCIA MANSART, a assigné Madame [T] [Z] épouse [R] et Monsieur [M] [R] devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins de :

— déclarer recevables et bien fondées ses demandes,

— condamner solidairement Madame [T] [Z] épouse [R] et Monsieur [M] [R] à lui payer les sommes suivantes :

6 000,16 euros au titre des charges et travaux arrêtés à la date du 2 janvier 2025, provision du 1er trimestre 2025 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 août 2023, 1 692,92 euros au titre des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, arrêtés au 2 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 août 2023, 1 000 euros à titre de dommages et intérêts, 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. – condamner solidairement Madame [T] [Z] épouse [R] et Monsieur [M] [R] aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître Raphaël BERGER,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 19 septembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [10], hameaux 4 et 5 situé [Adresse 3], représenté par son conseil, actualise ses demandes de condamnation solidaire de Madame [T] [Z] épouse [R] et Monsieur [M] [R] au paiement des sommes de 6 409,66 euros au titre des charges et travaux arrêtés à la date du 12 septembre 2025, provision du 3ème trimestre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 août 2023, et 1860 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il maintient ses autres demandes telles que dans son assignation, reprises dans ses conclusions écrites signifiées aux défendeurs par acte d’huissier le 15 septembre 2025.

Au soutien de ses demandes, le Syndicat des Copropriétaires explique que trois paiements sont intervenus postérieurement à l’assignation mais que les charges courantes restent impayées. Par ailleurs, il s’oppose aux délais de paiement sollicités par les défendeurs en raison de l’ancienneté de la dette et de l’absence de réponse aux nombreuses des mises en demeure et relances.

En défense, Madame [T] [Z] épouse [R] et Monsieur [M] [R] ont comparu en personne. Madame [T] [Z] épouse [R] explique être en arrêt de travail depuis 2021 et avoir repris son activité en janvier 2025 en mi-temps thérapeutique. Elle déclare ne percevoir aucune indemnité de la sécurité sociale.

Monsieur [M] [R] explique qu’il travaille et perçoit des revenus à hauteur de 2 400 euros par mois. Ils déclarent avoir trois enfants à charge.

Ils sollicitent des délais de paiement et proposent de régler la somme de 500 euros par mois en plus de la reprise du paiement des charges à chaque appel.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation du demandeur et à ses conclusions écrites signifiées par acte d’huissier le 15 septembre 2025, ainsi qu’aux conclusions orales des parties, pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

A l’issue des débats la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 novembre 2025.

MOTIFS

Sur la solidarité

L’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible et la solidarité entre plusieurs débiteurs ne s’attache pas de plein droit à leur qualité d’indivisaires.

En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf si le syndicat des copropriétaires justifie de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété laquelle est désormais admise, que l’indivision soit d’origine conventionnelle ou légale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne produit pas le règlement de copropriété de sorte que Madame [T] [Z] épouse [R] et Monsieur [M] [R], copropriétaires indivis, ne peuvent être condamnés solidairement au paiement de la dette.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété :

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présents à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives privatives comprises dans leur lot.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce le Syndicat des Copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes:

la fiche immeuble, un décompte arrêté au 2 janvier 2025 et un décompte arrêté au 12 septembre 2025, des appels de fonds, les procès-verbaux des Assemblées générales de 2022 à 2025, une attestation de non-recours des Assemblées générales de 2020 à 2025, les contrats de syndic du 31 mars 2022 et 17 avril 2024, une mise en demeure du 17 août 2023 et une relance du 31 août 2023, une facture relative à des frais de recouvrement, des sommations de payer du 27 avril 2023 et 2 novembre 2023, une copie d’un acte de vente du 16 septembre 2013,

le relevé de propriété,la régularisation des charges et travaux au 19 janvier 2025,

Il ressort de l’ensemble de ces documents, et notamment du décompte actualisé en date du 12 septembre 2025, que la créance totale, s’élève à la somme de 8366,98 euros.

Il convient toutefois de déduire de cette sommes l’ensemble des frais de recouvrement, dépens et constitution de dossier d’avocats qui ne constituent pas des charges de copropriété pour un montant de 2799,83 euros.

Il convient en conséquence de condamner Madame [T] [Z] épouse [R] et Monsieur [M] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [10], hameaux 4 et 5 situé [Adresse 3] la somme de 5 567,15 euros au titre des charges de copropriété et travaux, arrêtée à la date du 12 septembre 2025, appel du 3ème trimestre 2025 inclus.

En l’absence de preuve de la réception de la mise en demeure, cette somme produira des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires impute au débit du compte de Madame [T] [Z] épouse [R] et Monsieur [M] [R] des frais pour un montant total de 2799,83 euros ainsi répartis :

— des frais de mise en demeure de 42 euros à deux reprises et à 48 euros à deux reprises,

— des frais de relance de 33 euros à une reprise et de 35 euros à deux reprises,

— des frais de constitution du dossier transmis à l’huissier de 250 euros à quatre reprises,

— des frais de constitution du dossier transmis à l’avocat de 410 euros à deux reprises,

— des frais relatifs à des sommations de payer et signification d’assignation pour un total de 696,83 euros (142,51 + 152,54 + 137,38 + 264,40)

S’agissant des frais de mise en demeure, une seule mise en demeure et une seule lettre de relance sont justifiées et constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006.

Dès lors que la facturation prévue au contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire qui n’est pas partie au contrat, la demande en paiement au titre des frais de mise en demeure et de relance, dont le coût ne pourra être évalué à plus de 15 euros pour une mise en demeure et 5 euros pour une relance, sera par conséquent accueillie à hauteur de la seule somme de 20 euros.

S’agissant des frais de transmission du dossier à un auxiliaire de justice, ils relèvent de l’activité du syndic et ne sont pas inclus dans les frais nécessaires au sens de la loi précitée.

S’agissant, enfin, des frais relatifs à des sommations de payer et signification d’assignation, ils constituent des dépens et seront donc pris en compte à ce titre.

En conséquence, il convient de condamner Madame [T] [Z] épouse [R] et Monsieur [M] [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 20 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande en dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Toutefois, il n’est pas rapporté la preuve de la mauvaise foi de Madame [T] [Z] épouse [R] et Monsieur [M] [R]. En effet, bien que ces derniers ne règlent pas régulièrement leurs charges, ils procèdent ponctuellement à d’importants versements, permettant de limiter l’augmentation massive de leur dette. Par ailleurs, les copropriétaires versent aux débats la preuve de leurs difficultés financières liées à l’accident du travail de Madame [T] [Z] épouse [R] survenu le 12 août 2021.

En conséquence, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts, celui-ci obtenant par ailleurs les intérêts moratoires.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 nouveau du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, les défendeurs justifient avoir rencontré une situation financière difficile en raison de l’accident du travail de Madame [T] [Z] épouse [R] survenu le 12 août 2021. Celle-ci déclare avoir repris son activité professionnelle en mi-temps thérapeutique. Madame [T] [Z] épouse [R] et Monsieur [M] [R] s’engagent, ainsi, à régler la somme de 500 euros par mois en plus de leurs charges courantes. Par conséquent, il y a lieu de leur accorder des délais afin de procéder à un paiement échelonné de la dette sur 24 mois, conformément aux modalités précisées dans le dispositif.

Sur les autres demandes

Madame [T] [Z] épouse [R] et Monsieur [M] [R], qui succombent, supporteront les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Il paraît inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer. Une indemnité de 300 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’ancienneté et la nature du litige justifient que la présente décision ne soit pas dispensée de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE Madame [T] [Z] épouse [R] et Monsieur [M] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [10], hameaux 4 et 5 situé [Adresse 3] les sommes suivants :

5 567,15 euros, au titre des charges de copropriété et travaux arrêtés au 12 septembre 2025, appel du 3ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement, 20 euros au titre des frais de recouvrement,300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

AUTORISE Madame [T] [Z] épouse [R] et Monsieur [M] [R] à s’acquitter des sommes susvisées en 24 mensualités de 500 euros, le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Madame [T] [Z] épouse [R] et Monsieur [M] [R] aux entiers dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction à la date indiquée en tête du présent jugement.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE