TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :S.C.I. PALET ET FAYDA

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Emilie VAN HEULE

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/02449 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4VJ4

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 12 novembre 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE SISE [Adresse 3], dont le siège social est sis Représenté par son syndic le Cabinet BETTI SARL – [Adresse 4]

représenté par M^e Emilie VAN HEULE, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire :

DÉFENDERESSE

S.C.I. PALET ET FAYDA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, statuant en juge unique

assistée de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 septembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 novembre 2024 par Clara SPITZ, Juge assistée de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 12 novembre 2024

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/02449 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4VJ4

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI PALET & FAYDA est propriétaire du lot 66 au sein de la résidence située [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet BETTI, a fait assigner la SCI PALET & FAYDA devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

– 1016,38 euros au titre des charges impayés, travaux, frais divers, montant arrêté au 12 février 2024, appel du 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de la sommation de payer du 23 janvier 2024 sur la somme de 838,01 euros et à compter de la délivrance de l’assignation pour le surplus,

– 4 000 à titre de dommages et intérêts,

– 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris les sommes de 156,16 euros et 15,36 euros.

Pour l’exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

A l’audience du 09 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic et représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

La SCI PALET & FAYDA, bien que régulièrement assignée à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIF DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 12 du code de procédure civile dispose que le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, la demande de condamnation au paiement de la somme de 1 016,38 euros formée par le syndicat de copropriétaires comprend les frais de recouvrement qui doivent ainsi faire l’objet d’un examen séparé, au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

– Le justificatif de la qualité de copropriétaire de la SCI PALET & FAYDA tel que cela résulte de la matrice cadastrale pour le lot n° 66,

– Le relevé de compte propriétaire arrêté au 12 février 2024, portant sur la période allant du 16 novembre 2022 au 08 février 2024, appel du 1er trimestre 2024 inclus,

– Le relevé individuel de charges pour les années 2021 et 2022,

– Les appels de fonds et cotisation travaux pour la période allant du 1er trimestre 2023 au 1er trimestre 2024,

– Le procès-verbal des assemblées générales des :

– 16 novembre 2022 ayant notamment approuvé les comptes de l’exercice du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021, approuvé le budget prévisionnel de l’exercice 2022 et de l’exercice 2023, approuvé la constitution d’un fonds de travaux à hauteur de 5% du budget annuel pour les années 2022 et 2023, décidé de confier une mission de maîtrise d’œuvre à un cabinet pour le ravalement des pignons arrière

– 30 mai 2023 ayant notamment approuvé les comptes de l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022, approuvé le budget prévisionnel de l’exercice 2023 et de l’exercice 2024, approuvé la constitution d’un fonds de travaux à hauteur de 5% du budget annuel pour les années 2023 et 2024, voté les travaux d’assainissement des caves,

– 09 novembre 2023,

– Le contrat de syndic.

Il résulte du décompte arrêté au 12 février 2024, que le solde du compte de la SCI PALET & FAYDA était débiteur, à cette date, de la somme de 731,40 euros au titre des appels de fonds, charges de copropriété et travaux impayés, appel du 1er trimestre 2024 inclus, qu’elle sera ainsi condamnée à payer au syndicat des copropriétaires.

Cette somme portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du code civil, à compter du 23 janvier 2024, date de la sommation de payer.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

En ce qui concerne les frais postérieurs, il y a lieu de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic. A cet égard le syndicat des copropriétaires ne saurait se prévaloir des stipulations du contrat de syndic relatives au frais de recouvrement, qui sont inopposables aux copropriétaires, tiers à la convention.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, le requérant sollicite le remboursement des frais engagés à hauteur de 284,98 euros à divers titres.

L’envoi de la mise en demeure du 28 novembre 2023 est justifié conformément aux dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967 mais le requérant sera remboursé à hauteur du coût réel de l’envoi d’un courrier par LRAR, soit de la somme de 6,56 euros.

Il sera également remboursé à hauteur de 42,61 euros au titre de la sommation de payer, correspondant au coût de l’acte.

Il sera débouté de sa demande en paiement de la somme de 148 euros au titre des « honoraires dossier huissier » en ce qu’il ne justifie pas de diligence exceptionnelle pour la constitution de ce dossier ni du temps consacré et qu’il s’agit ainsi de diligences normales du syndic à la charge de tous les copropriétaires,

Par conséquent, la SCI PALET & FAYDA sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 49,17 euros au titre des frais de recouvrement, somme qui portera intérêt au taux légal, par application de l’article 1231-7 du code civil, à compter de la présente décision.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, la demande de dommages et intérêts formée par le requérant à hauteur de 4 000 euros n’est pas justifiée par le requérant et est disproportionnée par rapport au montant de la dette de la SCI PALET & FAYDA.

Par conséquent le syndicat des copropriétaires en sera débouté.

Sur les demandes accessoires

La SCI PALET & FAYDA, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, à l’exclusion de la sommation de payer déjà incluse dans la condamnation au titre des frais de recouvrement.

La SCI PALET & FAYDA devra verser au syndicat des copropriétaires une somme de 500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI PALET & FAYDA à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet BETTI les sommes suivantes :

– 731,40 euros au titre des appels de fonds, charges de copropriété et travaux impayés, appel du 1er trimestre 2024 inclus, montant arrêté au 12 février 2024, avec intérêt au taux légal à compter du 23 janvier 2024,

– 49,17 euros au titre des frais de recouvrement, montant arrêté au 12 février 2024, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet BETTI de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE la SCI PALET & FAYDA à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet BETTI la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI PALET & FAYDA, aux dépens, à l’exclusion du coût de la sommation de payer,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 5] le 12 novembre 2024

le greffier le Président