TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGEMENT

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

11 JUILLET 2025

N° RG 24/01558 – N° Portalis DB22-W-B7I-SQPZ

Code NAC : 72I

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] situé [Adresse 1] représenté par son syndic, la société IFF GESTION (dénomination IFF GERANCE), société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 414 588 335 dont le siège social est situé [Adresse 7] et prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité,

représentée par Maître Stéphanie ASSUÉRUS-CARRASCO de la SELEURL CABINET FREZZA, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [H]

né le 07 Juillet 1955 à [Localité 6] (50),

demeurant [Adresse 4],

représenté par Maître Isabelle GUERIN de la SELARL ISALEX, avocat postulant au barreau de CHARTRES et par Maître Marc LE TANNEUR, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉBATS TENUS À L’AUDIENCE DU : 12 MAI 2025

Nous, Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du

12 Mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 11 Juillet 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [Y] [H] est propriétaire du lot n°9 de la Résidence LE [Localité 9], sise [Adresse 2] à [Localité 11].

Faisant grief à M. [H] de ne pas régler ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la Résidence LE [Localité 9] lui a adressé, par l’intermédiaire de son syndic, plusieurs mises en demeure et sommation de payer, d’avoir à s’acquitter desdites charges, outre une dernière mise en demeure, par l’intermédiaire de son conseil, en date du 16 août 2024.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] sise [Adresse 2] à Saint Germain en Laye (78100) (ci-après le syndicat des copropriétaires), pris en la personne de son syndic, la société IFF GESTION, a, par acte de commissaire de justice en date du 30 octobre 2024 remis à étude, fait assigner M. [H] devant le président du tribunal de céans statuant selon la procédure accélérée au fond, lui demandant

de :

— le condamner à lui payer la somme de 12.274,28 euros de charges à titre principal selon décompte arrêté au 22 octobre 2024, sauf à parfaire, augmentés des intérêts de droit à compter de la sommation de payer de la SELARL GRAND OUEST 78, Commissaires de justice à [Localité 10] (78) en date du 31 janvier 2023, sur la somme de 12.530,93 euros, et pour le surplus, à compter de l’assignation,

— le condamner aux frais de recouvrement des charges exposés par le Syndic soit la somme de 625,50 euros conformément à son contrat,

— le condamner au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de dommages et intérêts pour le préjudice causé au syndicat des copropriétaires,

— le condamner au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner en tous les dépens qui comprendront notamment le coût de la sommation de payer de la SELARL GRAND OUEST 78, Commissaires de justice à [Localité 10] (78) en date du 31 janvier 2023, soit la somme de

180,46 euros, sauf à parfaire,

— constater l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

A l’audience du 25 novembre 2024, l’affaire a été renvoyée au 12 mai 2025.

A cette audience,le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a modifié sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sollicitant la condamnation du défendeur à lui régler 3.500 euros à ce titre, et maintenu ses autres demandes. Il a indiqué que les charges impayées étaient relatives à des travaux votés en 2022, et que M. [H] était tenu de les régler en application du réglement de copropriété.

M. [H], représenté par son conseil, a sollicité du président du tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond qu’il :

— déboute le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses prétentions,

— lui donne injonction de produire le justificatif d’autorisation d’engagement de la présente procédure à son encontre,

— constate que l’actuelle clef de répartition des charges est devenue inapplicable,

— donne injonction au syndicat des copropriétaires de régulariser la situation et de procéder au rectificatif du règlement de copropriété en conformité avec la présente situation,

— condamne le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonne l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, il a indiqué que le syndic ne justifiait pas d’une autorisation votée en assemblée générale d’engager la présente procédure à son encontre. Il a ajouté que les charges litigieuses concernaient un toit ne couvrant pas son lot, alors que certains copropriétaires de lots directement concernés par ladite toiture n’étaient pas tenus, en application du réglement de copropriété actuel, de participer à ces charges.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, il sera renvoyé à leurs écritures conformément à leurs déclarations à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

En vertu de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires, l’opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l’article R. 136-2 du code de la construction et de l’habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

En l’espèce, M. [H] soutient que le sydicat des copropriétaires ne produisant pas d’autorisation de la copropriété pour engager la présente procédure à son encontre, sa demande est irrecevable.

Toutefois, s’agissant d’une action en recouvrement de créance, une telle autorisation n’est pas nécessaire.

L’action diligentée par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de M. [H] est donc recevable.

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi [Localité 5], modifié par l’ordonnance du

17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l’assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaire de M. [H] pour le lot n°9,

— une mise en demeure adressée par le syndic au défendeur en date du

14 novembre 2022 pour un montant de 10.138,17 euros,

— une mise en demeure adressée par le syndic au défendeur en date du

28 novembre 2022 pour un montant de 10.213,17 euros,

— une mise en demeure adressée par le syndic au défendeur en date du

28 novembre 2023 pour un montant de 12.931,45 euros,

— une mise en demeure adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires au défendeur en date du 16 août 2024 pour un montant de 12.350,87 euros,

— une sommation de payer les charges de copropriété en date du 31 janvier 2023, pour un montant de 12.530,93 euros dont 180,46 euros de frais d’acte,

— un extrait de compte sur la période courant du 1er octobre 2021 au

22 octobre 2024 pour un solde débiteur de 12.274,28 euros au titre des charges et travaux, outre 805,96 euros au titre des frais de recouvrement,

— divers appels de fonds et appels travaux pour la période courant du

1er janvier 2022 au 31 décembre 2024,

— la répartition des charges des exercices 2021, 2022 et 2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des

16 septembre 2021, 7 juin 2022, 11 mai 2023 et 5 juin 2024 ayant approuvé les comptes des exercices 2020, 2021, 2022 et 2023, voté les budgets prévisionnels des exercices 2022, 2023, 2024 et 2025 et voté la réalisation de divers travaux, notamment de réfection de la toiture du bâtiment A,

— les attestations de non-recours à l’encontre desdites assemblées générales,

— un extrait du modificatif de l’état descriptif de copropriété en date du 23 juin 2009,

— le contrat de syndic conclu le 1er juillet 2022 et prenant fin le 30 juin 2023.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir adressé à M. [H], par l’intermédiaire de son conseil, une mise en demeure en date du 16 août 2024, par lettre recommandée avec accusé de réception distribuée le 23 août 2024, d’avoir à payer la somme de 12.350,87 euros, dont 206,10 euros au titre des provisions sur charges de l’exercice en cours et indiquant les conséquences prévues par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en cas de non paiement.

Cette mise en demeure indiquant avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours, et le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 étant expiré, le syndicat des copropriétaires est recevable en son action et les appels de provisions sur charges et travaux et cotisations du fonds travaux des exercices 2022, 2023 et 2024 sont intégralement exigibles.

Il résulte des pièces produites que M. [H] est redevable de la somme de 12.274,28 euros au titre des charges de copropriété échues au 22 octobre 2024, appels de fonds et travaux du 4ème trimestre 2024 inclus.

M. [H], qui ne conteste pas ne pas avoir payé cette somme, se contentant de contester la clef de répartition des charges, sera donc condamné à son paiement.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation du défendeur aux intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2023, date de la sommation de payer.

Il sera fait droit à cette demande.

Sur les demandes reconventionnelles

Lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, le président du tribunal judiciaire connaît de l’affaire dans les conditions de l’article 481-1.

En l’espèce, les demandes reconventionnelles de M. [H] ne sont pas fondées sur des articles du code civil ou de la loi du 10 juillet 1965 susceptibles de justifier une décision dans le cadre d’une procédure accélérée au fond .

Par conséquent, les demandes reconventionnelles de M. [H] seront déclarées irrecevables.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement.

Par conséquent, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance » ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 625,50 euros correspondant aux :

— frais mise en demeure R1 du 14 novembre 2022 à hauteur de 50 euros,

— frais mise en demeure R2 du 28 novembre 2022 à hauteur de 75 euros,

— frais transmission commissaire de justice à hauteur de 150,50 euros,

— frais transmission à avocat à hauteur de 300 euros,

— frais mise en demeure R1 du 28 novembre 2023 à hauteur de 50 euros.

Au vu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et des documents produits par le syndicat des copropriétaires, notamment les mises en demeure, la sommation de payer et le contrat de syndic, les frais de mise en demeure du 14 novembre 2022 et 28 novembre 2023, pour un montant de 100 euros, sont des frais nécessaires.

En revanche, les frais de mise en demeure du 28 novembre 2022, soit moins de quinze jours après la mise en demeure du 14 novembre 2022, ne sont pas des frais nécessaires, cette relance ne présentant pas d’intérêt réel. Les frais de transmission du dossier au commissaire de justice et à l’avocat ne sont pas non plus des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, les frais de recouvrement seront retenus à hauteur de 100 euros.

M. [H] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de100 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le non-paiement par M. [H] des charges à leur échéance depuis plus d’un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété. Ainsi, il résulte du procès-verbal d’assemblée générale du 5 juin 2024 qu’un appel de fonds exceptionnel a dû être effectué, appel de fonds exigible le 1er juillet 2024, pour obtenir des autres copropriétaires l’avance des fonds non versés par

M. [H] et nécessaires à la réalisation des travaux de couverture.

Il convient, dès lors, de condamner M. [H] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

M. [H], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens. Les frais de la sommation de payer du 31 janvier 2023, laquelle n’était pas nécessaire pour l’engagement de la procédure, ne seront pas compris dans les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. [H] sera condamné à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 481-1 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de la Résidence LE [Localité 9], sise [Adresse 3] [Localité 11], représenté par son syndic en exercice, recevable en son action,

Condamne M. [Y] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence LE [Localité 9], sise [Adresse 2] à [Localité 11], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 12.274,28 euros au titre des charges de copropriété échues au 22 octobre 2024, appels de fonds et travaux du 4ème trimestre 2024 inclus,

avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 31 janvier 2023,

Condamne M. [Y] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence LE [Localité 9], sise [Adresse 2] à [Localité 11], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 100 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Condamne M. [Y] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence LE [Localité 9], sise [Adresse 2] à [Localité 11], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.200 euros à titre de dommages et intérêts,

Déclare irrecevables les demandes reconventionnelles de M. [Y] [H],

Condamne M. [Y] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence LE [Localité 9], sise [Adresse 2] à [Localité 11], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [Y] [H] aux dépens, lesquels ne comprennent pas les frais de la sommation de payer du 31 janvier 2023,

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 JUILLET 2025 par Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE