TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

08 JUILLET 2025

N° RG 24/01453 – N° Portalis DB22-W-B7I-R4N3

Code NAC : 71F

DEMANDERESSE :

Madame [H] [Z]

née le 31 Octobre 1974 à [Localité 9] (78),

demeurant [Adresse 2],

représentée par Maître Oriane DONTOT de l’AARPI JRF AVOCATS, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, la société ALBA OUEST, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés VERSAILLES numéro 833 176 001 dont le siège social situé [Adresse 1] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Benoît MONIN, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

ACTE INITIAL du 28 Février 2024 reçu au greffe le 04 Mars 2024.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 10 Avril 2025, Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 08 Juillet 2025.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Madame [H] [Z] est propriétaire, depuis 2015, notamment du lot n° 6 au sein de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 10], soumis au statut de la copropriété.

Elle a réalisé des travaux de rénovation dans son lot en 2015.

En septembre 2021, Monsieur [R], propriétaire de l’appartement situé au-dessous, a constaté une humidité dans sa cuisine et a déclaré un sinistre auprès de son assureur. Une première expertise amiable, réalisée par la société ALFA le 20 janvier 2023, a été diligentée. Celle-ci a conclu à l’absence de désordre sur les appareils à effet d’eau et de distribution de chauffage et sanitaire dans le lot de Mme [Z], mais a localisé une fuite sur le réseau d’évacuation encastré, sans possibilité de localisation précise sans sondage complémentaire.

Le 10 juin 2023, les conclusions d’une expertise amiable diligentée par le syndic et réalisée par la société ASCOTEX dans le lot de M. [R], ont, quant à elles, conclu à l’impossibilité de tirer des conclusions définitives.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 5 juillet 2023, la résolution n°5, qui visait à engager une procédure en référé expertise pour déterminer l’origine des infiltrations chez Monsieur [R], n’a pas été votée en l’état. En effet, Madame [Z] s’est alors engagée, en séance, à effectuer cette recherche par elle-même dès le lendemain, conduisant à la suspension de cette délibération par l’assemblée.

Une expertise menée le 6 juillet 2023 par l’entreprise VICTOR dans le lot de Madame [Z], a donné lieu à un rapport du 4 août 2023 qui identifie un raccordement d’un tube de cuivre dans un tube en plomb, qualifiant cette canalisation de commune.

En juillet 2023, le syndic a également mandaté la société BEA Ingénierie aux fins d’établir un rapport portant sur le réseau d’assainissement enterré de la copropriété, lequel a préconisé son remplacement.

L’assemblée générale du 8 janvier 2024 a été convoquée, et la résolution n°19 figurant à l’ordre du jour portait sur la "décision de réaliser la rénovation partielle de la colonne des eaux usées au droit des appartements de Mme [Z] et de M. [R], selon devis de la société LATELIER", pour un budget de 3000 euros qui “sera appelé en Charges Bâtiment A le 1er février 2024”.

Cependant, le procès-verbal de l’assemblée générale du 8 janvier 2024 retranscrit la résolution n°19, adoptée à l’unanimité des copropriétaires participants, en ces termes : le budget des travaux de réfection partielle de la colonne des eaux usées au droit des appartements de Madame [Z] et de Monsieur [R] est fixé à 2500 euros. Il y est également précisé : “L’assemblée générale décide de rénover la colonne des eaux usées selon devis de l’entreprise LATELIER “ […] "L’assemblée générale décide que cette dépense sera imputée en charge privative de Mme [Z] car il est constitutif aux travaux réalisés par celle-ci".

Contestant la régularité et le bien-fondé de cette résolution, Madame [Z] a, par acte de commissaire de justice du 28 février 2024, fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à Saint [Adresse 8] Laye (78100), pris en la personne de son syndic en exercice, devant le Tribunal judiciaire de céans.

Aux termes de son assignation ,Madame [Z] demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— Annuler la résolution n° 19 votée le 8 janvier 2024 par l’assemblée générale ;

Subsidiairement,

— Dire que les charges votées dans la résolution n° 19 suivront la répartition des tantièmes de parties communes définie à l’état descriptif ;

En tout état de cause,

— Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens avec dispense de contribution de la demanderesse.

Au soutien de ses prétentions, Madame [Z] fait valoir que de l’assemblée générale du 8 janvier 2024 ne pouvait valablement se prononcer sur un devis non préalablement soumis et identifié dans la résolution. Elle soutient que l’assemblée générale a outrepassé ses droits en lui imputant le coût des travaux, cette imputation étant, selon elle, fondée sur des travaux prétendument réalisés par elle en 2015 sans preuve avérée, alors que le dégât des eaux est apparu en 2021.

Elle allègue également qu’aucun rapport d’expertise versé aux débats ne lui imputerait la cause des désordres. Elle précise par ailleurs que le raccordement cuivre/plomb ne constitue pas une partie privative, le règlement de copropriété stipulant que les canalisations sont des parties communes sauf celles à l’intérieur des lots et à usage exclusif du lot, et en conclut que la partie en cause est de nature commune. Elle observe enfin que des travaux déjà réalisés ont été effectués dans l’appartement de Monsieur [R].

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées le 3 février 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— Débouter Madame [Z] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

— Condamner Madame [Z] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de Maître MONIN Benoît.

Le syndicat des copropriétaires soutient, concernant l’absence de devis, qu’un devis était bien joint à la convocation à l’assemblée générale.

S’agissant de la qualification des parties et de l’imputation des charges, le syndicat soutient que le règlement de copropriété qualifie de parties privatives les canalisations situées dans un lot et à l’usage exclusif de celui-ci, précisant que le caractère encastré de ces canalisations n’emporte pas modification de cette qualification. Il considère que les différents rapports d’expertise versés aux débats mettraient en évidence une origine de la fuite dans les parties privatives relevant de la responsabilité de Madame [Z], citant le rapport du 20 janvier 2023 de la société ALFA mentionnant la "probabilité que la fuite se situe dans la traverse de plancher ou dans le mur de la salle de bain de Mme [Z]". Il en conclut qu’il ressortirait de deux rapports d’expertise que le problème proviendrait nécessairement de l’évacuation des eaux usées sous l’un des deux appareils à effet d’eau, lesquels sont, selon lui, à usage exclusif de l’appartement de Madame [Z] et donc des parties privatives.

La clôture a été ordonnée le 5 février 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 avril 2025 et mise en délibéré au

8 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’annulation de la résolution n°19 de l’assemblée générale du 8 janvier 2024

Conformément à l’article 17 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, l’assemblée générale des copropriétaires a pour objet de prendre les décisions concernant le syndicat et la gestion de l’immeuble. Sa compétence principale s’étend ainsi aux parties communes et aux éléments d’équipements communs de la copropriété.

Cependant, le pouvoir de l’assemblée générale est circonscrit à cette gestion collective. Elle n’a pas la compétence pour trancher des litiges relatifs à la responsabilité individuelle d’un copropriétaire ni pour qualifier de manière unilatérale la nature (commune ou privative) d’un élément de l’immeuble lorsque cette qualification est contestée, et encore moins pour imputer à un copropriétaire le coût de travaux relevant prétendument de sa seule responsabilité.

En l’espèce, la résolution n°19 adoptée par l’assemblée générale du 8 janvier 2024 stipule expressément que la dépense de rénovation partielle de la colonne des eaux usées "sera imputée en charge privative de Mme [Z] car il est constitutif aux travaux réalisés par celle-ci". Par cette formulation, l’assemblée générale n’a pas seulement décidé de la réalisation de travaux, mais elle a également statué sur la nature privative de la dépense et, implicitement, sur la responsabilité de Madame [Z] au titre des travaux qu’elle aurait antérieurement réalisés.

Cette décision a été prise alors que les faits relatés par les parties et les conclusions des expertises amiables versées aux débats (rapports des

20 janvier 2023 et 10 juin 2023) ne permettaient pas d’établir l’origine privative des désordres.

Il s’ensuit qu’en décidant d’imputer la dépense en « charge privative » de Madame [Z] et en se fondant sur une appréciation de sa responsabilité pour des travaux passés, l’assemblée générale a outrepassé les limites de ses attributions. La qualification des parties ou de l’origine de la fuite, si elle était contestée, ne pouvait ainsi être valablement tranchée par l’assemblée générale dans ces conditions.

En conséquence, la résolution n°19 doit être annulée sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres moyens, notamment l’absence de devis préalablement soumis à l’assemblée générale.

Il peut toutefois être relevé à titre surabondant que la modification du montant des travaux, et l’ajout d’une imputation nominative de la dépense en charge privative de Madame [Z], constituent une altération substantielle de la question initialement soumise à l’ordre du jour.

Sur la demande subsidiaire de Madame [Z]

Madame [Z] sollicite subsidiairement du tribunal qu’il soit dit que les charges votées dans la résolution n°19 suivront la répartition des tantièmes de parties communes.

L’annulation de la résolution n°19, ainsi que précédemment décidé, prive cette dernière de tout effet juridique. En conséquence, il n’y a plus lieu pour le tribunal de statuer sur une répartition de charges qui en découlerait, puisque la résolution elle-même est annulée.

La demande subsidiaire de Madame [Z] sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’équité commande de ne pas laisser à la charge de Madame [Z] l’intégralité des frais qu’elle a exposés pour la présente instance. Il y a lieu, en conséquence, de condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la dispense de contribution aux frais de procédure et les dépens

Conformément à l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les frais de procédure engagés par le copropriétaire qui a obtenu gain de cause sur son action en nullité ou en réformation d’une décision d’assemblée générale sont supportés par le syndicat des copropriétaires. Le copropriétaire dont l’action est reconnue fondée ne participe pas à la répartition de ces frais.

Madame [Z] ayant obtenu l’annulation de la résolution n°19 de l’assemblée générale du 8 janvier 2024, il convient de faire droit à sa demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure, incluant les dépens et la somme allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Ces frais et condamnations seront ainsi supportés par les seuls autres copropriétaires.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Le syndicat des copropriétaires ayant succombé sur la demande principale, il y a lieu de le condamner aux dépens de l’instance, avec distraction au profit de Maître Oriane DONTOT conformément aux dispositions de l’article 699 du même code.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

Annule la résolution n°19 votée lors de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 10] tenue le 8 janvier 2024 ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5]), pris en la personne de son syndic en exercice, à payer à Madame [H] [Z] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dispense Madame [H] [Z] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, en application de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], pris en la personne de son syndic en exercice, aux dépens dont distraction au profit de Maître Oriane DONTOT, avocat au barreau de Versailles, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 JUILLET 2025 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT