TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 10]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 13]

REFERENCES : N° RG 24/08648 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z6B6

Minute : 25/00328

Société SEQENS

Représentant : M^e Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0035

C/

Monsieur [N] [J]

Représentant : M^e Montasser CHARNI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : BOB 69

Madame [V] [J]

Représentant : M^e Montasser CHARNI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : BOB 69

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Montasser CHARNI

Copie certifiée conforme délivrée à :

M^e Antoine BENOIT-GUYOD

Le

JUGEMENT DU 27 Mars 2025

Jugement rendu par décision Contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 27 Mars 2025;

par Monsieur Simon FULLEDA, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;

Après débats à l’audience publique du 13 Février 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Simon FULLEDA, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société SEQENS

[Adresse 6]

[Localité 9]

représentée par M^e Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0035

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [J]

[Adresse 8]

[Localité 17]

représenté par M^e Montasser CHARNI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : BOB 69

Madame [V] [J]

[Adresse 8]

[Localité 17]

représentée par M^e Montasser CHARNI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : BOB 69

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée en date du 3 décembre 2010, la SA FRANCE HABITATION a donné à bail à Monsieur [N] [J] et Madame [V] [J] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 8], [Adresse 12] à [Localité 17].

Par courrier en date du 19 septembre 2022, la SA SEQENS, venant aux droits de la SA FRANCE HABITATION, a informé les locataires que l’immeuble concerné était voué à la démolition dans le cadre d’une opération de rénovation urbaine, et leur a proposé de les reloger dans un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 11].

Par message électronique en date du 24 septembre 2022, Monsieur [N] [J] a refusé la proposition du bailleur, indiquant qu’il souhaitait disposer d’un logement dans les départements 95, 77 ou 78.

Par courrier en date du 23 novembre 2023, le bailleur a proposé aux locataires de les reloger au sein d’un pavillon situé [Adresse 7] à [Localité 14].

Par courrier en date du 25 janvier 2024, la SA SEQENS a informé les locataires qu’elle retirait cette dernière proposition, ayant appris que les locataires étaient propriétaires d’un logement comparable, à savoir un 4 pièces de 78m², situé [Adresse 8] à [Localité 16].

Par courrier reçu par le bailleur le 14 février 2024, Monsieur [N] [J] a indiqué à la SA SEQENS que le bien dont il est propriétaire n’est pas adapté à sa situation familiale, s’agissant de deux studios indépendants partageant un hall commun et étant loués.

Par courrier en date du 1er juillet 2024, la SA SEQENS a proposé aux locataires de les reloger au sein d’un logement situé [Adresse 5] à [Localité 15].

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 23 septembre 2024, la SA SEQENS a fait assigner Monsieur [N] [J] et Madame [V] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au sein de la chambre de proximité de Saint-Denis (93 200) aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location,En conséquence, ordonner l’expulsion des défendeurs en la forme ordinaire,Condamner solidairement les défendeurs à lui verser une indemnité d’occupation d’un montant équivalent aux sommes perçues au titre de l’application du contrat de location,Condamner solidairement les défendeurs à lui verser la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 500 du code de procédure civile, outre les dépens.L’affaire a été appelée à l’audience du 14 octobre 2024, puis a fait l’objet d’un renvoi au 13 février 2025.

A cette date, la SA SEQENS, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de la résiliation du contrat de location, la SA SEQENS fait valoir qu’elle agit dans le cadre de l’autorisation de démolir fixée par l’article L. 443-15-1 du code de la construction et de l’habitation, et que l’article L. 353-15 du même code prévoit que le locataire ayant refusé trois offres de relogement respectant les conditions prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 ne bénéficie plus du droit au maintien dans les lieux ; à l’expiration d’un délai de six mois à compter de la notification de la troisième offre de relogement, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués. Elle ajoute que le logement social est réservé aux personnes à revenus modestes ne disposant pas de solution alternative pour se loger, alors que les époux [J] disposent d’un logement de 78 m² à [Localité 16], et perçoivent à ce titre un loyer d’un montant de 1.340 euros par mois.

Monsieur [N] [J] et Madame [V] [J], représentés par leur conseil, soutiennent oralement leurs écritures. Ils sollicitent de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Rejeter la demande d’expulsion,Condamner la SA SEQENS à leur verser la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.Au soutien de leur demande, les consorts [J] font valoir qu’il ne saurait être considéré que la SA SEQENS a formulé les trois offres de relogement prévues par les textes susvisés, la deuxième offre de location d’un pavillon à [Localité 14] ayant été acceptée mais retirée par le bailleur.

Ils ajoutent que le bien dont ils sont propriétaires est constitué de deux studios indépendants, ce qui n’est pas compatible avec les besoins de leur famille composée de deux adultes et trois enfants.

En réponse au moyen tiré par la SA SEQENS de leur situation financière, ils indiquent que Madame [J] est en recherche d’emploi et que Monsieur [J] est en arrêt maladie de longue durée, avec un revenu mensuel de 1.018 euros au titre d’indemnités versées par la sécurité sociale.

En tout état de cause, ils font valoir que leur fils souffre d’un trouble du spectre autistique, et qu’ils présentent dès lors des besoins spécifiques en termes de logement.

A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 27 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale

La demande de résolution judiciaire formée par la SA SEQENS est motivée par deux fondements juridiques distincts : d’une part, la déchéance de tout titre d’occupation du fait du refus de trois offres de relogement, d’autre part, l’absence d’éligibilité des locataires au parc social.

Sur la demande au titre du refus des offres de relogement

L’article L353-15 du code de la construction et de l’habitation dispose qu’en cas d’autorisation de démolir, le locataire ayant refusé trois offres de relogement respectant les conditions prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée ne bénéficie plus du droit au maintien dans les lieux. A l’expiration d’un délai de six mois à compter de la notification de la troisième offre de relogement, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

En l’espèce, il n’est pas contesté que l’ensemble immobilier litigieux fait l’objet d’une autorisation de démolir.

Toutefois, la SA SEQENS ne justifie que de deux offres de relogement, en date des 19 septembre 2022 et 1er juillet 2024.

La proposition du 23 novembre 2023 ayant été retirée par la SA SEQENS, a fortiori après son acceptation par les locataires, elle ne saurait être considérée comme une offre de relogement complète au sens de l’article L353-15 susvisé.

Ainsi, en l’absence de troisième offre de relogement, le délai de six mois avant la déchéance de tout titre d’occupation n’a pas commencé à courir.

La demande fondée sur ces dispositions sera rejetée.

Sur la demande au titre de l’inéligibilité des locataires au parc social

La SA SEQENS se contente dans ses écritures d’indiquer que « le logement social est réservé aux personnes à revenus modestes ne disposant pas de solution alternative pour se loger ».

Cette allégation n’est appuyée par aucun fondement juridique précis.

L’article 12 du code de procédure civile dispose toutefois que le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en aurait proposée.

Les articles L441 et suivants du code de la construction et de l’habitation encadrent les critères d’attribution des logements sociaux. Au soutien de l’inéligibilité des défendeurs au parc social, la SA SEQENS indique qu’ils possèdent un logement en pleine propriété qui pourrait convenir à leur situation familiale.

Toutefois, les consorts [J] produisent le contrat de location du bien en question, le décrivant dans la partie « Objet du contrat » comme « 2 appartements de type F2 comprenant : un sas d’entrée :2,50m² qui relie 2 appartements. Appartement de droite 38,68m² (…) appartement de face 36,49m². ».

C’est dès lors à tort que la SA SEQENS indique que les consorts [J] disposent d’un appartement de quatre pièces qui pourrait correspondre aux besoins de leur famille.

La demande de résiliation fondée sur ce moyen sera rejetée.

En l’absence de résiliation du contrat de location, les demandes subséquentes seront également rejetées.

Sur les autres demandes

La SA SEQENS, qui perd le procès, sera tenue aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de ne prononcer aucune condamnation au visa des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande de résiliation du bail et les demandes subséquentes,

CONDAMNE la SA SEQENS aux dépens,

REJETTE pour le surplus les demandes des parties,

RAPPELLE que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé le 27 mars 2025.

Et ont signé,

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection