Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 5 section 2, 24 juillet 2025, n° 23/05741

TJ Bobigny 24 juillet 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Notification de congé avec refus de renouvellement
Le tribunal a constaté que le bail commercial a pris fin le 30 juin 2022 suite à la notification du congé.
Autre
Proposition d'indemnité d'éviction
Le tribunal a décidé de désigner un expert judiciaire pour évaluer le montant de l'indemnité d'éviction, n'ayant pas reçu d'éléments suffisants pour statuer.
Accepté
Indemnité d'occupation due depuis la fin du bail
Le tribunal a fixé provisoirement le montant de l'indemnité d'occupation à 622,36 euros par mois jusqu'à la détermination finale par le tribunal.
Accepté
Nécessité d'une expertise pour évaluer les indemnités
Le tribunal a ordonné une expertise judiciaire pour évaluer les indemnités dues, considérant que les parties n'avaient pas fourni d'éléments suffisants.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 5 sect. 2, 24 juil. 2025, n° 23/05741
Numéro(s) :	23/05741
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expertise
Date de dernière mise à jour :	1 août 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Delphine MAILLETAnne HAUPTMAN
Parties :	La Société SAS RESIDENCES SERVICES GESTION

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT DU 24 JUILLET 2025

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 23/05741 – N° Portalis DB3S-W-B7H-XYRC

N° de MINUTE : 25/1082

DEMANDEURS

Monsieur [H] [P]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par M^e Delphine MAILLET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0117

Madame [U] [B]

[Adresse 8]

[Localité 10]

représentée par M^e Delphine MAILLET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0117

DEFENDEUR

La Société SAS RESIDENCES SERVICES GESTION

[Adresse 11]

[Localité 9]

représentée par M^e Anne HAUPTMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1651

INTERVENANTS FORCES

Maître [R] [N], exerçant au sein de la Selarl [N] Partners, en qualité d’administrateur judiciaire de la Société SAS RESIDENCES SERVICES GESTION,

[Adresse 11]

[Localité 9]

représenté par M^e Anne HAUPTMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1651,

Maître [X] [E], exerçant au sein de la SCP BTSG, en qualité de mandataire judiciaire de la Société SAS RESIDENCES SERVICES GESTION

[Adresse 11]

[Localité 9]

représenté par M^e Anne HAUPTMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1651

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 13 février 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire avant dire droit et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière, présente lors du prononcé.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 20 juillet 2013, M. et Me [H] [P] ont conclu avec la Société RESIDENCES SERVICES GESTION le renouvellement d’un bail commercial pour une durée de 09 ans à compter du 1er juillet 2013 portant sur des locaux situés [Adresse 12] lots n°115 et 178 et moyennant un loyer annuel d’un montant de 6 852,56 euros hors taxes.

Par acte de commissaire de justice du 15 décembre 2021, M. [H] [P] et Mme [U] [B] [P] ont signifié à la société SAS RESIDENCE SERVICES GESTION un congé avec refus de renouvellement contre le paiement d’une indemnité d’éviction d’un montant de 20 000 euros avec effet au 30 juin 2022 minuit.

Par acte de commissaire de justice du 09 juin 2023, M. [H] [P] et Mme [U] [B] ont assigné la Société SAS RESIDENCES SERVICES GESTION devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY aux fins de fixation de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation.

Par acte de commissaire de justice du 15 février 2024, M. [H] [P] et Mme [U] [B] ont assigné en intervention forcée Maître [R] [N] exerçant au sein de la SELARL [N] Partners en qualité d’administrateur judiciaire de la société SAS RESIDENCES SERVICES GESTION devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY aux fins de jonction avec l’instance principale enrôlée sous le numéro RG 23/05741 et en fixation de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation.

Par acte de commissaire de justice du 16 février 2024, M. [H] [P] et Mme [U] [B] ont assigné en intervention forcée Maître [X] [E] exerçant au sein de la SCP BTSG en qualité de mandataire judiciaire de la société SAS RESIDENCES SERVICES GESTION devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY aux fins de jonction avec l’instance principale enrôlée sous le numéro RG 23/05741 et en fixation de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation.

Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 27 juin 2024, M. [H] [P] et Mme [U] [B] demandent au Tribunal de :

— constater que le congé avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction en date du 15 décembre 2021 a mis fin, à compter du 30 Juin 2022, au bail liant les parties et portant sur les locaux sis [Adresse 5] ;

— fixer le montant de l’indemnité d’éviction due à la Société RESIDENCES SERVICES GESTION à la somme de 20 000 euros ;

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation due depuis la fin du bail le 30 juin 2022, par la Société RESIDENCFS SERVICES GESTION, à la somme annuelle de 10 000 euros hors taxe et hors charges ;

— en tout état de cause :

* juger qu’aucune indemnité accessoire n’est due ;

* débouter la Société RESIDENCES SERVICES GESTION de l’ensemble de ses demandes ;

* dire n’y avoir lieu à expertise et condamner les défendeurs aux frais d’expertise s’il en était ordonné une par extraordinaire ;

* condamner la Société RESIDENCES SERVICES GESTION au paiement au profit des demandeurs d’une somme de 5 000 euros au titre dc l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 19 septembre 2024, la société SAS RESIDENCES SERVICES GESTION, Maître [X] [E] en qualité de mandataire judiciaire de cette société et Maître [R] [N] en qualité d’administrateur judiciaire de cette société demandent au Tribunal de :

— à titre principal : fixer le montant de l’indemnité d’éviction due par M. [P] et Mme [B] à la société RESIDENCES SERVICES GESTION à la somme totale de 61 000 euros dont 50 000 euros au titre de l’indemnité principale et 11 000 euros au titre des indemnités accessoires, sauf à parfaire jusqu’à la clôture ;

— à titre subsidiaire :

* nommer tel expert qu’il plaira au Tribunal de désigner, et lui donner mission d’entendre les parties en leurs explications, visiter les locaux litigieux, les décrire, prendre connaissance des documents contractuels et de tous autres relatifs à l’exploitation du fonds de commerce exploité par la société RESIDENCES SERVICES GESTION dans les lieux, et, plus généralement, réunir tous éléments d’appréciation utiles permettant à la juridiction compétente de fixer, par référence aux dispositions de l’article L. 145-14 du code de commerce, le montant de l’indemnité d’éviction due à la société RESIDENCES SERVICES GESTION à la suite de son éviction.

* dire que l’expert exécutera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile.

* fixer le montant de la provision que M. [P] et Mme [B] devront consigner au secrétariat-greffe pour les frais d’expertise ;

* dire que l’expert devra déposer son rapport au secrétariat-greffe de ce Tribunal dans le délai qu’il plaira au Tribunal de fixer ;

Sachant qu’en tout état de cause le montant de l’indemnité d’éviction ne pourra être fixé à une somme inférieure à 20 000 euros, telle que proposée par M. [P] et Mme [B] dans leur congé.

— en tout état de cause :

* juger que l’indemnité d’éviction ne pourra être inférieure à la somme proposée par M. [P] et Mme [B] dans leur congé avec refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction, soit la somme de 20 000 euros ;

* fixer l’indemnité d’occupation à la somme annuelle de 6 975,18 euros hors taxes et hors charges, sauf à parfaire jusqu’à la clôture ;

* débouter M. [P] et Mme [B] de leurs plus amples demandes ;

* condamner in solidum M. [P] et Mme [B] à payer à la société RESIDENCES SERVICES GESTION la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles, à Me [X] [E] exerçant au sein de la société BTSG, ès-qualité de mandataire judiciaire de la société RESIDENCES SERVICES GESTION, et à Me [R] [N] exerçant au sein de la Selarl [N] Partners, ès-qualité d’administrateur judiciaire de la société RESIDENCES SERVICES GESTION, la somme de 1 000 euros chacun au titre du même article 700 du CPC ;

* condamner les mêmes aux entiers dépens qui seront recouvrés par M^e Anne HAUPTMAN, Avocat aux offres de droit, conformément à l’article 699 du CPC.

Il est renvoyé pour un plus ample exposé du litige aux conclusions susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 04 octobre 2024, l’instruction de l’affaire a été close et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience juge unique du 13 février 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 24 avril 2025 par mise à disposition au greffe et le délibéré a été prorogé au 24 juillet 2025 en raison de l’indisponibilité du magistrat.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

En application de l’article 467 du code de procédure civile, la présente décision est contradictoire.

Sur la fixation de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation

L’article L. 145-14 du code de commerce prévoit que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail, qu’il doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Ce même article dispose que l’indemnité d’éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

L’article L145-28 du code du commerce prévoit que l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

Ainsi, l’indemnité d’occupation se détermine sur la base d’une valeur locative, correspondant au montant pour lequel un bien pourrait être raisonnablement loué, d’après les critères définis à l’article L145-33 du code du commerce (caractéristique du local, destination, obligation des parties, facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage).

L’article 232 du code de procédure civile prévoit que le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien.

En l’espèce, il est établi et non contesté que par acte de commissaire de justice du 15 décembre 2021, M. [H] [P] et Mme [U] [B] [P] ont signifié à la société SAS RESIDENCES SERVICES GESTION un congé avec refus de renouvellement contre le paiement d’une indemnité d’éviction d’un montant de 20 000 euros avec effet au 30 juin 2022 minuit.

Dès lors, le bail commercial du 20 juillet 2013 a pris fin le 30 juin 2022 à minuit et la société SAS RESIDENCES SERVICES GESTION peut prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction de la part de M. [H] [P] et Mme [U] [B].

Les parties sont en désaccord quant au montant de cette indemnité d’éviction.

Les demandeurs n’ont produit aucune pièce de nature à établir que l’indemnité d’éviction doit être fixée à la somme de 20 000 euros qu’ils proposent et la défenderesse n’a produit aucune pièce aux débats.

En conséquence, le tribunal ne disposant pas d’éléments suffisants pour statuer sur le montant de cette indemnité d’éviction, il convient de désigner un expert judiciaire, lequel aura par ailleurs pour mission de donner son avis sur le montant de l’indemnité d’occupation due à M. [H] [P] et Mme [U] [B] par la société SAS RESIDENCES SERVICES GESTION en application de l’article L. 145-28 du code de commerce.

La consignation de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert judiciaire sera mise à la charge M. [H] [P] et Mme [U] [B] à laquelle il revient d’avoir pris l’initiative de mettre en terme au bail en cours en faisant délivrer à la société SAS RESIDENCES SERVICE GESTION le congé avec refus de renouvellement signifié le 15 décembre 20213.

Dans l’attente du jugement statuant sur les prétentions respectives des parties, la société SAS RESIDENCES SERVICE GESTION devra s’acquitter d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à la somme de 622,36 euros par mois correspondant au montant du dernier loyer ainsi que cela résulte de la déclaration de revenus versée aux débats par les demandeurs (pièce n°7), somme à laquelle s’ajoutera de la provision contractuelle pour charges.

Sur les autres demandes

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Il sera sursis à statuer sur les demandes au titre des frais irrépétibles et les dépens dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement par jugement contradictoire avant-dire droit en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Dit que le bail commercial conclu par sous signature privée du 20 juillet 2013 entre [H] [P] et [U] [B] et la Société RESIDENCES SERVICES GESTION portant sur des locaux situés [Adresse 12] lots n°115 et 178 a pris fin le 30 juin 2022 par l’effet du congé signifié le 15 décembre 2021 ;

Dit que la Société RESIDENCES SERVICES GESTION peut prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction par [H] [P] et [U] [B] ;

Dit que la Société RESIDENCES SERVICES GESTION est redevable, à l’égard de [H] [P] et [U] [B] d’une indemnité d’occupation depuis le 1er juillet 2022 et jusqu’à la libération effective des locaux ;

Fixe provisoirement le montant de l’indemnité d’occupation, dans l’attente de sa détermination par le tribunal, 622,36 euros par mois à laquelle s’ajoutera de la provision contractuelle pour charges ;

Avant-dire droit sur le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation, ordonne une expertise judiciaire et commet pour y procéder en qualité d’expert :

[K] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Tél : [XXXXXXXX02]

Fax : [XXXXXXXX01]

Email : [Courriel 13]

avec pour mission de:

— se rendre sur place [Adresse 12] lots n°115 et 178 ;

— visiter les lieux objet du bail susvisé, les décrire et dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire à cette adresse ;

— se faire remettre par les parties tous éléments utiles à sa mission ;

— apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert ;

— rechercher tous éléments pertinents permettant de déterminer l’indemnité d’éviction dans le cas d’une perte du fonds de commerce et dans le cas d’un transfert dudit fonds ;

— rechercher tous éléments pertinents permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’occupation due par le preneur depuis le 1er juillet 2022 ;

Dit que l’expertise sera mise en œuvre et que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284 du code de procédure civile ;

Dit que l’expert pourra s’adjoindre tout sapiteur ;

Dit que l’expert, en concertation avec les parties, définira un calendrier prévisionnel de ses opérations à l’issue de la première réunion d’expertise et qu’il actualisera ce calendrier en tant que de besoin notamment en fixant un délai aux parties pour procéder aux extensions de mission nécessaires ;

Dit que l’expert devra fixer la date limite de dépôt des observations qui lui seront adressées, rappellera qu’il n’est pas tenu de répondre aux observations transmises après cette date limite et rappellera la date de dépôt de son rapport ;

Dit que l’expert devra déposer son rapport en deux exemplaires au greffe au plus tard le 20 février 2026 inclus ;

Dit que préalablement à ce rapport, l’expert adressera aux parties un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations ;

Fixe à 3 000 euros la somme à valoir sur la rémunération de l’expert ;

Dit que [H] [P] et [U] [B] devront consigner la somme de 3 000 euros entre les mains du Régisseur d’avances et de recettes du Tribunal judiciaire de BOBIGNY au plus tard le 10 octobre 2025 inclus à peine de caducité de la mesure d’instruction ordonnée, sauf application des dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

Désigne le juge de la 5ème chambre, 2ème section de ce tribunal, pour assurer le contrôle de l’expertise ;

Renvoie l’affaire à l’audience de la mise en état de la 5ème chambre 2ème section de ce tribunal du vendredi 17 octobre 2025 à 10 heures pour pour vérification du versement de la consignation par [H] [P] et [U] [B] et à défaut radiation ;

Rappelle que le présent est exécutoire de droit par provision ;

Sursoit à statuer sur les demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles jusqu’au dépôt du rapport d’expertise judiciaire.

Fait au Palais de justice, le 24 juillet 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LE JUGE

Z. AIT G. HIRIART