MINUTE N°

N° RG 25/00493 – N° Portalis DB22-W-B7J-TAK7

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “Résidence de Tourisme [Localité 6]” sis [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet CEGESTIM

C/

Société PRIMO- NOBIS

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 5]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 27 Juin 2025

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “Résidence de [11]” sis [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet CEGESTIM, société à responsabilité limitée immatriculée au R.C.S. de NANTERRE sous le numéro 417 805 009, dont le siège social est situé [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité, représenté à l’audience par Maître Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Saran BAYO, avocat au barreau de VERSAILLES

d’une part,

DÉFENDEUR :

Société PRIMO- NOBIS, société à responsabilité limitée immatriculée au R.C.S. de [Localité 10] sous le numéro 490 041 910, dont le siège social est situé [Adresse 7], représentée par son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité, non représentée à l’audience

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Violaine ESPARBÈS, vice-président

Greffier : Thomas BOUMIER

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Benjamin JAMI

1 copie certifiée conforme à la société PRIMO- NOBIS

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 29 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis “Résidence de [11]” sise [Adresse 1], représenté par son syndic,le cabinet CEGESTIM, a fait assigner la société PRIMO- NOBIS devant le tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye afin d’obtenir sa condamnation à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes suivantes :

—  3.978,02 € au titre des charges de copropriété et travaux arrêtés au 4ème trismestre 2024, avec capitalisation des intérêts ;

—  3.000 € de dommages et intérêts ;

—  1.200 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— les entiers dépens.

A l’audience du 20 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis “Résidence de Tourisme [Localité 6]” (ci-après “le syndicat des copropriétaires”), représenté par son conseil, maintient les termes de son assignation, tout en confirmant que les charges appelées en 2025 ne sont pas réglées.

Il fait valoir que la société PRIMO- NOBIS paie irrégulièrement les charges de copropriété, qu’il a dû faire l’avance des frais et honoraires nécessaires au recouvrement de la créance. Il rappelle que ce n’est pas la première fois qu’il est contraint d’assigner la défenderesse pour non paiement des charges de copropriété.

La société PRIMO- NOBIS ne comparait pas et n’est pas représentée.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 juin 2025 par mise à disposition du public au greffe.

Il a été demandé au demandeur de communiquer au magistrat le K-bis de la société défenderesse, avant le 23 mai, ce qui a été fait dans les formes et les délais prescrits.

MOTIFS

Aux termes des dispositions de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, il a été vérifié à l’audience que la société PRIMO- NOBIS a été régulièrement assignée par exploit de commissaire de justice délivré à étude.

L’assignation étant ainsi régulière, il sera statué sur le fond.

1° Sur la demande en paiement des charges de copropriété et des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’à celles relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Par ailleurs, l’article 14-1 de cette loi précis que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté, dans les délais, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— un relevé de propriété émis par la direction générale des finances publiques, dont il résulte que la société PRIMO- NOBIS est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, sis section AK n° [Cadastre 3] à [Localité 8] formant les lots 38, 39, 54, 55 et 30,

— les appels de charges et cotisations de fonds pour travaux afférents aux périodes allant du 4ème trimestre 2020 au 4ème trimestre 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales suivantes :

* 30 juin 2021 ayant régulièrement approuvé les comptes de l’exercice 2020 et voté le budget prévisionnel pour l’année 2022, avec quitus pour le syndic,

* 6 juillet 2022 ayant régulièrement approuvé les comptes de l’exercice 2021 et voté le budget prévisionnel pour l’année 2023,

* 16 mai 2023 ayant régulièrement approuvé les comptes de l’exercice 2022 et le budget prévisionnel 2024,

— une attestation de non recours concernant ces assemblées générales,

— le contrat de syndic, en date du 3 juillet 2024, prenant effet au 3 juillet 2024 ;

Par un courrier en date du 13 octobre 2023, le syndic a fait adresser par avocat une mise en demeure de payer la somme de 2.528,19 €.

Le décompte arrêté au 1er octobre 2024, comprenant l’appel de charges émis pour la période correspondant au 4ème trimestre 2024 et les relevés individuels de charges produits laissent apparaître un solde débiteur de 3.138,02 € correspondant aux charges impayées pour la période allant du 4ème trismestre 2020 au 4ème trimestre 2024.

La société PRIMO- NOBIS, qui est absente à l’audience, ne justifie par nature d’aucun paiement libératoire. Par ailleurs, aucune contestation ni recours n’a été formé à l’encontre des décisions d’assemblées générales. Si bien qu’elle sera condamnée à verser la somme de 3.138,02 € correspondant aux charges de copropriété dues pour la période du 4ème trimestre 2020 au 4ème trismestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de l’assignation du 29 avril 2025.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. Ainsi donc, l’anatocisme judiciaire sera ordonné.

S’agissant des frais réclamés, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006, dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le juge peut les réduire ou supprimer en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, une seule mise en demeure a été émise en 2023, alors que l’accusé de réception n’est pas rapporté au dossier. Il est également demandé le paiement de frais relatifs à la constitution du dossier pour l’avocat, qui ne peuvent être pris en compte qu’au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Si bien que le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande faite au titre des frais de recouvrement.

2° Sur la demande de dommages et intérêts pour non paiement des charges

Aux termes de l’article 1231-6 du Code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, “les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.”

En l’espèce, la société PRIMO- NOBIS, en refusant obstinément de s’acquitter des sommes dues au titre des charges de copropriété, a commis une faute et a causé un préjudice au syndicat des copropriétaires qui ne peut être réparé par la seule condamnation à paiement de l’arriéré de charge.

En conséquence, elle sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 600 € en réparation de son préjudice.

3° Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, la société PRIMO- NOBIS, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Il est de plus équitable de condamner cette dernière à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 € au titre des frais exposés par lui et non comprise dans les dépens.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, en sa chambre de proximité détachée de Saint-Germain-en-Laye, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Condamne la société PRIMO- NOBIS à payer au syndicat des copropriétaires de la “Résidence de tourisme [Localité 6]” sise [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet CEGESTIM, la somme de 3.138,02 € correspondant aux charges de copropriété dues pour la période du 4ème trimestre 2020 au 4ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 29 avril 2025 ;

Ordonne la capitalisation des intérêts en application de l’article du code civil ;

Condamne la société PRIMO- NOBIS à payer au syndicat des copropriétaires de la “Résidence de Tourisme [Localité 6]” sise [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet CEGESTIM, la somme de 600 € de dommages et intérêts ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la “Résidence de Tourisme [Localité 6]” sise [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet CEGESTIM, de ses plus amples demandes ;

Condamne la société PRIMO- NOBIS à payer au syndicat des copropriétaires de la “Résidence de Tourisme [Localité 6]” sise [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet CEGESTIM, la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la sociétéPRIMO- NOBIS aux dépens ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 27 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par madame Violaine ESPARBÈS, vice-président, et par monsieur Thomas BOUMIER, greffier.

Le greffier, Le vice-président,