Tribunal Judiciaire de Versailles, Tpx ver cg fond, 19 septembre 2025, n° 25/00639

TJ Versailles 19 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a jugé que les charges de copropriété étaient exigibles et que Madame [K] [O] ne pouvait refuser de les payer, ayant reconnu sa dette.
Accepté
Frais de recouvrement imputables au copropriétaire
La cour a estimé que seuls certains frais de recouvrement étaient justifiés et a limité la demande à une somme raisonnable.
Accepté
Préjudice causé par le retard de paiement
La cour a reconnu que le retard de paiement avait causé un préjudice au syndicat et a accordé des dommages et intérêts, bien que réduits.
Accepté
Indemnité pour frais de justice
La cour a jugé qu'il était équitable d'accorder une indemnité pour couvrir les frais de justice du syndicat.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision du Tribunal judiciaire de Versailles, le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble [Adresse 10] a demandé la condamnation de Madame [K] [O] au paiement de charges de copropriété impayées, ainsi que des frais de recouvrement et des dommages et intérêts. Les questions juridiques posées concernaient la validité des demandes de paiement et la responsabilité de Madame [K] pour non-paiement. Le Tribunal a condamné Madame [K] à verser 4 320,08 euros pour les charges, 15 euros pour les frais de recouvrement, et 500 euros en dommages et intérêts, tout en lui imposant les dépens et une indemnité de 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. L'exécution provisoire du jugement a été ordonnée.

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Sur la décision

Référence :	TJ Versailles, tpx ver cg fond, 19 sept. 2025, n° 25/00639
Numéro(s) :	25/00639
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Texte intégral

TRIBUNAL

de [Localité 12]

[Adresse 1]

[Localité 6]

N° RG 25/00639 – N° Portalis DB22-W-B7J-TEET

JUGEMENT

Du : 19 Septembre 2025

S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 11] AGISSANT

[O] [K]

expédition exécutoire

délivrée le

à M^e ROUSSEAU

expédition certifiée conforme

délivrée le

à Mme [K]

Minute : /2025

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 19 Septembre 2025 ;

Sous la présidence de Monsieur Yohan DESQUAIRES, Vice-président chargé des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assisté de Madame Charline VASSEUR, Greffier,

Après débats à l’audience du 19 Juin 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 10] situé [Adresse 5]

Agissant poursuites et diligences de son syndic GIMCOVERMEILLE AGENCE DE LA GARE

[Adresse 9]

[Localité 7]

représentée par M^e Pauline ROUSSEAU, substituée par M^e Bruno ALLALI, avocats au barreau de PARIS

ET :

DEFENDEUR :

Madame [O] [K]

[Adresse 4]

[Localité 8]

comparante

A l’audience du 19 Juin 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 19 Septembre 2025 aux heures d’ouverture au public.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Madame [K] [O] est propriétaire des lots n°7, 82 et 134 situés au [Adresse 3].

Madame [K] [O] n’a pas régulièrement acquitté ses charges de copropriété.

Par assignation en date du 21 mai 2025, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] sis [Adresse 2] représenté par son syndic le cabinet FONCIA MANSART, a saisi le tribunal judiciaire de Versailles aux fins de condamner Madame [K] [O] à lui payer les sommes suivantes :

—  4 320,08 euros au titre des charges et travaux arrêtés à la date du 12 mai 2025, avec intérêts aux taux légal à compter de la mise en demeure du 6 juin 2024,

—  316,50 euros au titre des frais de recouvrement arrêtés à la date du 12 mai 2025, avec intérêts aux taux légal à compter de la mise en demeure du 6 juin 2024,

—  2 000 euros, à titre de dommage et intérêts,

—  2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 19 juin 2025, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] sis [Adresse 2], représenté par son conseil, maintient ses demandes formulées dans son assignation.

Madame [K] [O] comparait en personne et reconnait le montant de sa dette au titre des charges de copropriété et ne conteste pas les frais. Elle explique que sa situation financière a changé en raison d’un changement de travail et que son appartement est en vente depuis fin mars. Elle indique ne pas pouvoir payer pour le moment et gagner beaucoup moins d’argent.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 septembre 2025.

MOTIFS

1- Sur la demande en paiement des charges de copropriété :

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives privatives comprises dans leur lot.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le Syndicat des Copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes:

La matrice cadastrale,Le décompte arrêté au 12 mai 2025,Les appels de fonds,Les procès-verbaux des Assemblées générales du 16/06/2022 au 03/06/2024,Les attestations de non recours des Assemblées générales, Le contrat de syndic du 16/06/2022 au 03/06/2024,La fiche immeuble.

Il ressort de l’ensemble des pièces produites que les charges de copropriété impayées du 1er octobre 2023 au 12 mai 2025 s’élèvent à la somme de 4.320,08 euros après déduction de l’ensemble des frais au décompte.

Il convient en conséquence de condamner Madame [K] [O] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 320,08 euros au titre des charges de copropriété suivant arrêté du compte au 12 mai 2025, appel du 2e trimestre 2025 inclus.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 21 mai 2025.

2 – Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

En l’espèce, il est réclamé la condamnation du défendeur au titre des frais de recouvrement au paiement de la somme totale de 1.731,90 euros, visés dans le décompte global versé aux débats.

Le syndicat des copropriétaires impute au débit du compte de Madame [K] [O] des frais de « suivi dossier contentieux Mme [K] » à hauteur de 142,50 euros. Ces frais relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété et non des prestations particulières nécessitant des diligences exceptionnelles.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires impute au débit du compte des défendeurs des frais de « mise en demeure » du 16 février 2024 et du 24 mai 2024 à hauteur de 30 et 144 euros.

Une seule mise en demeure et une seule lettre de relance sont justifiées et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité.

Dès lors que la facturation prévue au contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire qui n’est pas partie au contrat, la demande en paiement au titre des frais de relance et de mise en demeure, dont le coût ne pourra être évalué à plus de 15 euros pour les mises en demeure et 5 euros pour les lettres de relance, sera par conséquent accueillie à hauteur de la seule somme de 15 euros.

En conséquence, il convient de condamner Madame [K] [O] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] sis [Adresse 2] la somme de 15 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

3- Sur la demande en dommages et intérêts

L’irrégularité de paiement des charges par Madame [K] [O] a entraîné un préjudice certain pour le syndicat de copropriétaires, dont les sommes dues à ses créanciers ont dû être avancées par le syndicat.

En se refusant de façon répétée à s’acquitter régulièrement de ses charges de copropriété sans raison valable, Madame [K] [O] a commis une faute qui a causé à la copropriété un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

Il convient toutefois de réduire la demande à de plus justes proportions, en condamnant Madame [K] [O] au paiement d’une indemnité de 500 euros.

4- Sur les autres demandes

Madame [K] [O], qui succombe, supportera les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Il paraît inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer. Une indemnité de 500 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’ancienneté et la nature du litige justifient que la présente décision ne soit pas dispensée de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE Madame [K] [O] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] sis [Adresse 2] pris en la personne de son syndic le cabinet FONCIA MANSART :

la somme de 4.320,08 euros au titre des charges de copropriété et travaux pour la période entre le 1er octobre 2023 et le 12 mai 2025, appel du 2e trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 21 mai 2025,la somme de 15 euros au titre des frais de recouvrement,la somme de 500 euros au titre des dommages et intérêts pour retard de paiement,

CONDAMNE Madame [K] [O] aux entiers dépens,

CONDAMNE Madame [K] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] sis [Adresse 2] pris en la personne de son syndic le cabinet FONCIA MANSART, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction à la date indiquée en tête du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT