TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

13 MAI 2025

N° RG 25/00176 – N° Portalis DB22-W-B7J-SWM6

Code NAC : 50B

AFFAIRE : S.C.I. FRANCOIS RABELAIS C/ [U] [G], [M] [F] [N]

DEMANDERESSE

S.C.I. FRANCOIS RABELAIS, au capital de 45.734,31 euros, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro D 394 686 075, dont le siège social est [Adresse 2] à [Localité 7], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice

représentée par M^e Anne-lise ROY, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 343

DEFENDEURS

Maître [U] [G], Notaire – [Adresse 3]

non comparant

Madame [M] [F] [N], née le 15 février 1980 à [Localité 5] (Cameroun), demeurant [Adresse 1]

non comparante

Débats tenus à l’audience du : 01 Avril 2025

Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie COLLET, Greffier lors des débats, et de Romane BOUTEMY, Greffier placé, lors du délibéré,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 01 Avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 13 Mai 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

La SCI FRANCOIS RABELAIS est propriétaire d’une petite maison de ville située à Vert dans les Yvelines, qu’elle a décidée de mettre en vente ; Madame [M] [N], assistée d’un agent immobilier et de son conseil en financement, a visité à plusieurs reprises le bien ; une promesse de vente était signée chez Maître [L] [G] notaire à [Localité 6] (78) le 9 juillet 2024 avec paiement d’une indemnité d’immobilisation de 10 000 euros.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 28 janvier 2025, la SCI FRANCOIS RABELAIS a assigné Mme [M] [N] et Maître [G] de la SELARL [Localité 6] EN YVELINES, Notaire, en référé devant le Tribunal judiciaire de Versailles aux fins de voir, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile :

— condamner à titre provisionnel Mme [N] à lui verser la somme de 10 000 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2024,

— autoriser la SELARL [Localité 6] EN YVELINES NOTAIRES à libérer entre les mains de la SCI RABELAIS la somme de 10 000 euros séquestrée en son étude au titre de la provision sur l’indemnité d’immobilisation liée à la promesse de vente signée le 9 juillet 2024 entre la SCI RABELAIS et Mme [N],

— condamner Mme [N] à lui verser la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle fait valoir que Mme [N] n’a justifié d’aucune démarche de prêt, et en l’absence de réponse de sa part, l’a mise en demeure de lui verser l’indemnité d’immobilisation, et relève que Mme [N] a empêché l’accomplissement de la condition suspensive par le fait même qu’elle n’a pas présenté de dossier à la banque ; il est constant que ni l’obtention ni la non-obtention du prêt n’ont été signifiées par Mme [N] soit au promettant, soit au notaire. Elle précise que Maître [G] de l’étude [Localité 6] EN YVELINES NOTAIRES est détenteur de la somme de 10 000 euros, versée par Mme [N] le jour de la signature de la promesse de vente à titre de partie de l’indemnité d’immobilisation.

Les défendeurs ne sont pas représentés.

La décision a été mise en délibéré au 13 mai 2025.

MOTIFS

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le Président du Tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1304-3 du Code civil dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Il est établi que l’indemnité d’immobilisation vient sanctionner l’éventuel défaut de diligences des bénéficiaires de la promesse de vente, dans l’hypothèse où ceux-ci ne justifieraient pas avoir sollicité de prêt en dépit de la condition suspensive qui leur a été accordée à cette fin.

En l’espèce, la promesse de vente conclue le 9 juillet 2024 entre la SCI FRANCOIS RABELAIS, venderesse, et Mme [M] [N], acquéreur, stipule :

INDEMNITE D’IMMOBILISATION – TIERS CONVENU

Les PARTIES conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de VINGT-TROIS MILLE CINQ CENTS EUROS (23 500,00 EUR). Sur laquelle somme le BENEFICIAIRE versera dans un délai de QUINZE (15) jours à compter des présentes au PROMETTANT, et ainsi qu 'il résulte de la comptabilité du rédacteur des présentes celle de DIX MILLE EUROS (10 000,00 EUR), représentant partie de l’indemnité d’immobilisation ci-dessus fixée.

Le PROMETTANTsera libéré si bon lui semble de son engagement de vente par le seul fait de la constatation du défaut de versement total ou partiel de l 'indemnité d’immobilisation.

Cette somme est affectée en nantissement, par le PROMETTANT au profit du BENEFICIAIRE, qui accepte, à la sûreté de sa restitution éventuelle à ce dernier.

A cet effet, avec l’accord des parties, elle est versée entre les mains de Monsieur [E] [T], caissier en l’Etude du notaire soussigné [Maître [U] [G], Notaire de la SARL [Localité 6] EN YVELINES NOTAIRES].

Le caissier du notaire, domicilié à l’office notarial pour ses fonctions, et tiers convenu constitué aux présentes, intervenant pour accepter la mission qui lui est ci-après confiée.

Le sort de la somme versée cejour sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées :

— Elle s’imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix, en cas de réalisation de la vente promise.

— Elle sera restituée purement et simplement au BENEFICIAIRE dans tous les cas ou la non-réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées à l’acte.

— Elle sera versée au PROMETTANT et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

Le tiers convenu conservera cette somme pour la remettre soit au PROMETTANT soit au BENEFICIAIRE selon les hypothèses ci-dessus définies.

Quant au surplus de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de 13 500, 00 euros le BENEFICIAIRE s’oblige à le verser au PROMETTANT au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le BENEFICIAIRE, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente ou ne lèverait pas l’option de son seul fait.

En cas de difficulté entre les parties sur le sort de l’indemnité d’immobilisation, il appartiendra à la plus diligente d’entre elles de se pourvoir en justice afin qu’il soit statué sur le sort de la somme détenue par le séquestre.

Le tiers convenu est dès à présent autorisé par les cocontractants à consigner l’indemnité d’immobilisation à la Caisse des Dépôts et Consignations en cas de difficultés.

Le tiers convenu sera déchargé de plein droit de sa mission par la remise des fonds dans les conditions sus-indiquées."

RESERVES ET CONDITIONS SUSPENSIVES

Conditions suspensives particulières

Condition suspensive d’obtention de prêt

Le BENEFICIAIRE déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L 313-40 du Code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes :

Organisme prêteur : Tous organismes.

Montant maximal de la somme empruntée : DEUX CENT QUATRE MILLE TROIS CENTS EUROS (204 300, 00 EUR).

Durée maximale de remboursement : 300 mois.

Taux nominal d’intérêt maximal : 3,90 % l’an (hors assurances).

Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entrainera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil. Etant précisé que l’indication d’un montant maximal de prêt ne peut contraindre le BENEFICIAIRE à accepter toute offre d’un montant inférieur.

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par le BENEFICIAIRE d’une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard le 12 septembre 2024. La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de signature de l’acte (article L 313-41 du Code de la consommation).

Le BENEFICIAIRE déclare qu’à sa connaissance :

Il n’existe pas d’empêchement à l’octroi de ces prêts qui seront sollicités.

Il n’existe pas d’obstacle à la mise en place d’une assurance décès-invalidité.

Il déclare avoir connaissance des dispositions de l’alinéa premier de l’article 1304-3 du Code civil qui dispose que : ”La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. ”

L’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt, demandé aux conditions ci-dessus, devra être notifiée par le BENEFICIAIRE au PROMETTANT et au notaire.

A défaut de cette notification, le PROMETTANT aura, à compter du lendemain de la date indiquée ci-dessus, la faculté de mettre le [4] en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire.

Passé ce délai de 8 huit jours décompté du jour de la première présentation, sans que le BENEFICIAIRE ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas, le BENEFICIAIRE pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l’exécution des présentes en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, ces fonds resteront acquis au PROMETTANT.

Jusqu’à l’expiration du délai de huitjours susvisé, le BENEFICIAIREpourra renoncer au bénéfice de la condition suspensive légale de l’article L 313-41 du Code de la consommation, soit en acceptant des offres de prêt à des conditions moins favorables que celles ci-dessus exprimées, et en notifiant ces offres et acceptation au PROMETTANT, soit en exprimant une intention contraire à celle ci-dessus exprimée, c’est-à-dire de ne plus faire appel à un emprunt et en doublant cette volonté nouvelle de la mention manuscrite voulue par l’article L 313-42 de ce Code ; cette volonté nouvelle et la mention feraient, dans cette hypothèse, l’objet d’un écrit notifié au PROMETTANT."

Aux termes de ces dispositions, il apparaît, avec l’évidence requise en référé, sans contestation sérieuse, que Mme [N], bénéficiaire, s’était engagée à déposer à compter du 9 juillet 2024, date de la signature de la promesse, un dossier de prêt pour obtenir le financement de la somme de 204 300 euros sur une durée maximale de 300 mois, avec un taux nominal d’intérêt maximal de 3,90 % l’an, hors assurance, et qu’était considérée la condition suspensive comme réalisée si les offres de prêt étaient retournées pour le 12 septembre 2024. Il était également prévu que l’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt devait étre notifiée par le bénéficiaire, au promettant et au notaire.

Or, Mme [N] n’a pas effectué cette notification, et est restée taisante aux différentes relances et mise en demeure du notaire et du conseil de la promettante.

Il convient dès lors de condamner Mme [N] à payer à la SCI FRANCOIS RABELAIS la somme provisionnelle de 10 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, et d’autoriser, pour ce faire, le notaire instrumentaire, Maître [G], à déconsigner la somme séquestrée de 10 0000 euros au profit de la SCI FRANCOIS RABELAIS.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Il y a lieu de condamner Mme [N], partie succombante, à payer à la demanderesse la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [N] sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Versailles, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

Condamnons Mme [M] [N] à payer à la SCI FRANCOIS RABELAIS la somme provisionnelle de 10 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

Autorisons Maître [U] [G] de la SELARL [Localité 6] EN YVELINES NOTAIRES à libérer entre les mains de la SCI RABELAIS la somme de 10 000 euros séquestrée en son étude au titre de l’indemnité d’immobilisation susvisée,

Condamnons Mme [M] [N] à payer à la SCI FRANCOIS RABELAIS la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons Mme [M] [N] aux dépens.

Prononcé par mise à disposition au greffe le TREIZE MAI DEUX MIL VINGT CINQ par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Romane BOUTEMY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Première Vice-Présidente

Romane BOUTEMY Gaële FRANÇOIS-HARY