TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGEMENT

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

26 JUIN 2025

N° RG 25/00557 – N° Portalis DB22-W-B7J-SXE2

Code NAC : 72I

DEMANDEUR :

Le syndicat de copropriétaires de la Résidence les 7 [14] située au [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, FONCIA MANSART, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 490 205 184 dont le siège social est situé au [Adresse 5] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

Non comparant, représenté par Maître Stéphanie BAZIN de la SELARL HOCHLEX, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [M]

né le 24 Août 1972 à [Localité 15] (56),

demeurant [Adresse 8]

et pour signification au siège de la SCI AFL, [Adresse 6],

Non comparant, ni représenté.

DÉBATS TENUS À L’AUDIENCE DU : 28 AVRIL 2025

Nous, Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du

28 Avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 26 Juin 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [B] [M] est propriétaire du lot n° 27 de la Résidence [12], sise [Adresse 3] ([Adresse 7]).

Par un jugement en date du 11 mars 2016, le tribunal d’instance de Rambouillet a notamment condamné M. [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence LES 7 MARES la somme de 7.913,43 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 12 janvier 2016 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 septembre 2014, la somme de

771,68 euros au titre des frais de recouvrement et de la prise d’hypothèque et la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Par un jugement en date du 9 août 2018, le tribunal d’instance de Rambouillet a notamment condamné M. [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence LES 7 MARES la somme de 2.016,86 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2018 avec intérêts au taux légal à compter du

17 octobre 2017, la somme de 134,80 euros au titre des frais et la somme de

750 euros à titre de dommages et intérêts.

Par un jugement en date du 23 mai 2022, le président du tribunal judiciaire de Versailles, statuant selon la procédure accélérée au fond a notamment condamné M. [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence LES 7 MARES les sommes suivantes :

—  1.854,54 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au

28 mars 2022, appel de provisions du 1er trimestre 2022 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 21 avril 2021 sur la somme de 1.639,16 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

—  312,78 euros au titre des provisions sur charges et cotisations du fonds de travaux du 2ème trimestre 2022, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  373,98 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  800 euros à titre de dommages et intérêts.

Faisant grief à M. [M] de persister à ne pas régler ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13], lui a, par l’intermédiaire de son syndic, la société FONCIA MANSART, et par l’intermédiaire de son conseil, adressé deux mises en demeure, en dates des 4 juin 2024 et

12 novembre 2024, d’avoir à s’acquitter desdites charges.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13], sise [Adresse 2] à [Adresse 10] [Localité 1] (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, la société FONCIA MANSART, a, par acte de commissaire de justice en date du

9 avril 2025, signifié en application de l’article 659 du code de procédure civile, fait assigner M. [M] devant le président du tribunal de céans statuant selon la procédure accélérée au fond, lui demandant, de :

— déclarer le syndicat des copropriétaires recevable et bien fondé en ses demandes,

En conséquence,

— condamner M. [M] à lui payer la somme de 3.888.67 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété (du 3ème trimestre 2022 au 1er trimestre 2025 inclus), sauf à actualiser le jour de l’audience, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— constater la déchéance du terme,

— condamner M. [M] à lui payer la somme de 375,79 euros au titre des provisions devenues exigibles du budget 2024/2025, avec intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2024,

— condamner M. [M] à lui payer les frais et honoraires exposés pour le recouvrement de sa créance, soit la somme de 1.232,67 euros,

— le condamner à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice distinct causé au syndicat par le défaut de paiement,

— le condamner à lui payer la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 28 avril 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du demandeur, il sera renvoyé à son assignation conformément à ses déclarations à l’audience.

L’assignation n’a pu être remise à M. [M] et il a été procédé aux formalités prévues par l’article 659 du code de procédure civile. M. [M] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le présent jugement, susceptible d’appel, sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi [Localité 9], modifié par l’ordonnance du

17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l’assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaire de M. [M] pour le lot n°27,

— une mise en demeure adressée par le syndic au défendeur en date du 4 juin 2024 pour un montant de 8.115,69 euros, dont 54 euros de frais,

— une mise en demeure en date du 12 novembre 2024 adressée au défendeur par le conseil du syndicat des copropriétaires, par courrier recommandé avec accusé de réception déposé le 13 novembre 2024 et revenu avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse », pour un montant de 375,79 euros au titre des provisions impayées du budget en cours et un total d’arriéré de 9.591,89 euros,

— un relevé de compte copropriétaire daté du 30 octobre 2024 portant sur la période du 1er juillet 2020 au 30 octobre 2024, pour un solde débiteur de 9.591,89 euros, comprenant à la fois des charges de copropriété ainsi que divers frais et honoraires,

— un décompte sur la période courant du 30 juin 2022 au 1er janvier 2025 pour un solde débiteur de 3.888,67 euros au titre des charges et de 1.232,67 euros au titre des frais,,

— les jugements susvisés des 11 mars 2016, 9 août 2018 et 23 mai 2022,

— les appels de fonds pour la période courant du 1er juillet 2022 au 31 mars 2025,

— la régularisation de charges pour l’exercice du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022,

— la régularisation de charges pour l’exercice du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023,

— la régularisation de charges pour l’exercice du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des

17 novembre 2022, 5 décembre 2023 et 17 octobre 2024 ayant approuvé les comptes des exercices 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024 et voté les budgets prévisionnels des exercices 2023/2024, 2024/2025, 2025/2026, outre la réalisation de divers travaux,

— une attestation de non recours à l’encontre des assemblées générales des

5 décembre 2023 et 17 novembre 2022,

— le contrat de syndic conclu le 5 novembre 2021 et prenant fin le 4 novembre 2024,

— le contrat de syndic conclu le 5 novembre 2024 et prenant fin le 4 novembre 2027.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir adressé à M. [M], le 13 novembre 2024, une mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception retournée avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse », d’avoir à payer la somme de 375,79 euros au titre des provisions sur charges de l’exercice en cours et indiquant les conséquences prévues par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en cas de non-paiement.

Cette mise en demeure indiquant avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours, et le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 étant expiré, le syndicat des copropriétaires est recevable en son action et les appels de provisions sur charges et cotisations du fonds travaux des exercices du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 et des 1er, 2ème et 3ème trimestres de l’exercice du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 sont exigibles.

Il résulte des pièces produites que M. [M] est ainsi redevable de la somme de 3.888,67 euros au titre des charges de copropriété échues au 1er janvier 2025, appels de fonds et travaux du 3ème trimestre de l’exercice 2024/2025 (soit le

1er trimestre 2025) inclus.

M. [M] sera donc condamné au paiement de cette somme.

Sur la demande de condamnation au titre de la déchéance du terme

Il résulte des dispositions précitées de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndicat des copropriétaires peut exiger, après une mise en demeure infructueuse à l’issue du délai de trente jours, le paiement immédiat des provisions à échoir dès lors qu’elles ont fait l’objet d’un vote du syndicat des copropriétaires dans le cadre du budget prévisionnel et/ou d’un fonds de travaux.

Le syndicat des copropriétaires justifie du montant des appels au titre des provisions à échoir pour un montant de 375,79 euros.

Le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est expiré de sorte que, la déchéance du terme étant acquise, les provisions non encore échues de l’exercice du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 sont intégralement exigibles de manière anticipée.

Le syndicat des copropriétaires est donc bien fondé à solliciter le paiement par

M. [M] de la somme de 375,79 euros au titre des appels provisionnels de charges et cotisations du fonds de travaux du 4ème trimestre de l’exercice 2024/2025.

M. [M] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 375,79 euros.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation du défendeur aux intérêts au taux légal à compter de l’assignation s’agissant de la somme de 3.888,67 euros et à compter du 14 décembre 2024 s’agissant de la somme de 375,79 euros.

Les sommes dues porteront intérêt au profit du syndicat des copropriétaires à compter du 24 mars 2025, date de l’assignation.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement.

Par conséquent, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance » ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 1.232,67 euros.

S’agissant des frais de mise en demeure du 4 juin 2024, à hauteur de 54 euros, il produit à l’appui de sa demande, outre ladite mise en demeure, le contrat de syndic de la société FONCIA MANSART, qui prévoit des frais de 54 euros TTC par mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, et la facture du syndic.

Au vu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ces frais de mise en demeure sont des frais nécessaires.

En revanche, les frais de « suivi procédure recouvrement » (150 euros x 2), les frais « d’assignation TJ » (169,37 euros), les frais de « constitution du dossier transmis à l’avocat » (410 euros) ainsi que les « honoraires commissaire de justice » (130,30 euros) ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité car il s’agit des diligences normales du syndic qui sont à la charge de tous les copropriétaires, sauf le cas échéant, à être intégrés dans la demande au titre des frais irrépétibles par application de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence, les frais de recouvrement seront retenus uniquement à hauteur de 54 euros, correspondant à la mise en demeure du 4 juin 2024.

M. [M] sera donc condamné à payer cette somme au syndicat des copropriétaires.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés de M. [M] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, ainsi que le démontrent les trois condamnations judiciaires précédemment prononcées à son encontre pour impayés de charges, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il est incontestable que le syndicat des copropriétaires ne dispose d’aucune autre ressource pour assurer l’entretien et la conservation de l’immeuble que les charges dont s’acquittent l’ensemble des copropriétaires.

Il convient, dès lors, de le condamner à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

M. [M], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. [M] sera condamné à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 481-1 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de la Résidence [12], sise [Adresse 2] à [Localité 11], représenté par son syndic en exercice, recevable en son action ;

Condamne M. [B] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [12], sise [Adresse 2] à [Adresse 10] [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 3.888,67 euros au titre des charges de copropriété échues 1er janvier 2025, appels de fonds et travaux du 3ème trimestre de l’exercice 2024/2025 (soit le 1er trimestre 2025) inclus,

avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Condamne M. [B] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [12], sise [Adresse 2] à [Localité 11], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 375,79 euros au titre des appels provisionnels de charges et cotisations du fonds de travaux du 4ème trimestre de l’exercice 2024/2025 (soit le 2ème trimestre 2025),

avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Condamne M. [B] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [12], sise [Adresse 2] à [Localité 11], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 54 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Condamne M. [B] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [12], sise [Adresse 2] à [Localité 11], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne M. [B] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [12], sise [Adresse 2] à [Localité 11], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [B] [M] aux dépens ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence [12], sise [Adresse 2] à [Localité 11], représenté par son syndic en exercice, du surplus de ses demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 JUIN 2025 par Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE