MINUTE N°

N° RG 24/00426 – N° Portalis DB22-W-B7I-SKFV

Société ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

Madame [Z] [L] [J]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 3]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 27 Mars 2025

DEMANDEUR :

Société ACTION LOGEMENT SERVICES, société par actions simplifiée immatriculée au R.C.S. de Paris sous le numéro 824 541 148, dont le siège social est au [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Maître Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Michael SANKARA, avocat

d’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [Z] [L] [J], née le 26 mars 1998 à [Localité 8] (SÉNÉGAL), demeurant [Adresse 5], comparante en personne

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Jeanne GARNIER, juge placée auprès de Monsieur le Premier président de la cour d’appel de Versailles, déléguée au tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye

Greffier lors des débats : Victor ANTONY

Greffier lors de la mise à disposition : Thomas BOUMIER

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Roger LEMONNIER

1 copie certifiée conforme à Madame [Z] [L] [J]

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 2 février 2024, Monsieur [H] [U] a donné à bail à Madame [Z] [L] [J] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 11], pour un loyer mensuel de 450 euros, charges comprises.

Le 2 février 2024, Monsieur [H] [U] a souscrit un contrat de cautionnement VISALE avec la société ACTION LOGEMENT SERVICES. Ce contrat de cautionnement prévoit qu’en cas de paiement par l’organisme, ce dernier bénéficiera d’une quittance subrogative, concernant tous les droits et actions issus du contrat de bail et de ses annexes et les privilèges du bailleur à l’encontre du locataire défaillant. Cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail et/ou constatation de l’acquisition de la clause résolutoire engagée par la société ACTION LOGEMENT SERVICES.

Des loyers étant demeurés impayés, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 25 avril 2024.

Elle a ensuite fait assigner Madame [Z] [L] [J] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] par acte de commissaire de justice du 12 juillet 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 4 février 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES – représentée par son conseil – demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire ; d’ordonner l’expulsion de Madame [Z] [L] [J] ; et de condamner cette dernière au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 3.085,37 euros avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer pour la somme de 891,37 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du commandement de payer ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire. La société ACTION LOGEMENT SERVICES indique que le dernier règlement est intervenu le 25 avril 2024 et qu’il n’y a pas eu d’autre règlement depuis la délivrance du commandement de payer. Elle s’oppose à toute demande de délais.

Madame [Z] [L] [J] comparaît en personne et reconnaît le principe de la dette locative, précisant avoir verser la somme de 245 euros directement au bailleur en décembre 2024 et présente à l’audience un document sur son téléphone portant sur un versement intervenu le 12 janvier 2025. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 40 euros par mois en règlement de l’arriéré. Elle indique que la mairie de [Localité 10] s’est portée garante des impayés. S’agissant de sa situation personnelle, elle déclare être étudiante étrangère, avoir dû trouver un nouveau logement après avoir quitté celui de sa tante, travailler dans la restauration, percevoir 500 euros par mois, et aider financièrement sa famille au Sénégal.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025, par mise à disposition au greffe. Madame [Z] [L] [J] a été autorisée à produire en note en délibéré avant le 18 février 2025, un justificatif attestant de la décision de la mairie de [Localité 10] se portant garante des impayés. Par mail contradictoire en date du 14 février 2025, le service des affaires générales du [Adresse 6] [Localité 10] a indiqué à la juridiction avoir informé Madame [Z] [L] [J] qu’une partie de sa dette pourrait être prise en charge à la condition qu’elle reprenne le paiement de son loyer et que cette prise en charge ne pourrait intervenir qu’après s’être assuré qu’elle respecte son engagement durant trois mois et qu’ainsi, le service ne pourra se prononcer en ce sens qu’au mois de juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la subrogation :

Aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES produit le contrat de location, le contrat de cautionnement, la convention dite « ETAT-UESL » pour la mise en oeuvre de la garantie VISALE, des quittances subrogatives et une attestation de créance. La société ACTION LOGEMENT SERVICES a donc qualité à agir et est recevable en ses demandes.

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 2 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 29 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 2 février 2024 contient une clause résolutoire (article CLAUSE RESOLUTOIRE) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 avril 2024, pour la somme en principal de 891,37 euros à régler dans un délai de deux mois. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 26 juin 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte démontrant que Madame [Z] [L] [J] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3.085,37 euros à la date du 24 janvier 2025, échéance du mois de décembre comprise, et les quittances subrogatives afférentes.

Le versement de 245 euros évoqué par Madame [Z] [L] [J] n’apparaît pas sur le décompte produit par la société ACTION LOGEMENT SERVICES car il est postérieur, étant intervenu le 12 janvier 2025.

Ainsi, aucun élément de la procédure ne permet de contester le principe ni le montant de la dette locative arrêté au 24 janvier 2025, comprenant l’échéance du mois de décembre 2024.

Madame [Z] [L] [J] sera donc condamnée au paiement de cette somme de 3.085,37 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 891,37 euros à compter du commandement de payer (25 avril 2024), sur la somme de 1.409,37 euros à compter de l’assignation (12 juillet 2024) et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V et VII de cette même loi ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…) Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

A l’audience, Madame [Z] [L] [J] explique les difficultés qu’elle a recontrées pour régler son loyer, liées à sa situation personnelle d’étudiante étrangère avec de très faibles revenus. En outre, le mail du service des affaires générales du [Adresse 6] [Localité 10] démontre que ce service est prêt à prendre en charge une partie de sa dette locative à condition qu’elle reprenne le règlement du loyer. Si le service en question ne pourra se prononcer qu’au mois de juin 2025, il convient de noter qu’il a été démontré à l’audience que Madame [Z] [L] [J] a réalisé un versement en janvier 2025 auprès de son bailleur pour reprendre le règlement du loyer.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Madame [Z] [L] [J] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, la demande relative à l’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [Z] [L] [J] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et entraînera la possibilité pour la société ACTION LOGEMENT SERVICES de mettre en oeuvre l’expulsion.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [Z] [L] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société ACTION LOGEMENT SERVICES, Madame [Z] [L] [J] sera condamnée à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action intentée par la société ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONSTATE que la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits de Monsieur [H] [U] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 février 2024 entre Monsieur [H] [U] et Madame [Z] [L] [J] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 11] sont réunies à la date du 26 juin 2024 ;

CONDAMNE Madame [Z] [L] [J] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de Monsieur [H] [U], la somme de 3.085,37 euros (décompte arrêté au 24 janvier 2025, incluant l’échéance du mois de décembre 2024), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 891,37 euros à compter du commandement de payer (25 avril 2024), sur la somme de 1.409,37 euros à compter de l’assignation (12 juillet 2024) et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Madame [Z] [L] [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 40 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [Z] [L] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [H] [U] ou la société ACTION LOGEMENT SERVICES puissent faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [Z] [L] [J] soit condamnée à verser à Monsieur [H] [U] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* que les indemnités d’occupation soient versées à la société ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que cette dernière justifiera à Madame [Z] [L] [J] des paiements et d’une quittance subrogative ;

CONDAMNE Madame [Z] [L] [J] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Z] [L] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 27 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Jeanne GARNIER, juge placée, et par Monsieur Thomas BOUMIER, greffier.

Le greffier, La juge,