MINUTE N°

N° RG 25/00009 – N° Portalis DB22-W-B7J-SWUA

Madame [F] [Y]

Monsieur [K], [T], [C] [Y]

C/

Monsieur [S] [I]

Madame [L], [Z] [H]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 5]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 18 Septembre 2025

DEMANDEURS :

Madame [F] [Y] – demeurant [Adresse 3]

Non comparante, représentée Maître Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [K], [T], [C] [Y] – demeurant [Adresse 1]

Non comparant, représenté Maître Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [S] [I] – demeurant [Adresse 4]

Non comparant, ni représenté

Madame [L], [Z] [H], née le 09 décembre 1975 à [Localité 6] (Inde) – demeurant [Adresse 4]

Comparante en personne

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire

Greffier : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Laure BELMONT

1 copie certifiée conforme à : Monsieur [S] [I]

Madame [L], [Z] [H]

EXPOSE DU LITIGE

Madame [F] [Y] et Monsieur [K] [Y] ont donné à bail à Monsieur [S] [I] et Madame [L] [H] un appartement à usage d’habitation, une cave et box situés [Adresse 10] à [Localité 8] par contrat en date du 19 mars 2023, pour un loyer mensuel de 1 340 €, provision pour charges incluse.

Des loyers et charges étant demeurés impayés, Madame [F] [Y] et Monsieur [K] [Y] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 17 octobre 2024, pour le montant principal, hors frais d’acte, de 6 320 €. Ce commandement est resté sans effet.

Madame [F] [Y] et Monsieur [K] [Y] ont donc fait assigner Monsieur [S] [I] et Madame [L] [H] le 30 décembre 2024, en référé, devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en-Laye, aux fins de :

Constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail consenti à Monsieur [I] et Madame [H] sont réunies et, en conséquence, la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [I] et Madame [H] ainsi que celles de tous occupants de leur chef des lieux, avec au besoin le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;Ordonner que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;Fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à l’équivalent mensuel du loyer majoré des charges récupérables, indexé selon les stipulations contractuelles ;Condamner, solidairement et à tout le moins in solidum, Monsieur [I] et Madame [H] à payer à Madame et Monsieur [Y] :La somme provisionnelle de 9 200 € au principal au titre des loyers et charges dus au 19 décembre 2024, terme de décembre 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 6 320 € et à compter de la présente assignation pour le surplus ;Les termes provisionnels (loyers, charges et indemnités d’occupation) échus à compter du 19 décembre 2024 jusqu’à la date de la décision à intervenir ;L’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle telle que ci-dessus sollicitée à compter de la résiliation du bail jusqu’à son départ effectif et celui de tous occupants de leur chef ;La somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Les dépens de la présente procédure, en ce compris le commandement, conformément aux dispositions des articles 695 et 696 du code de procédure civile.

L’assignation a été délivrée pour l’audience du 24 juin 2025.

A l’audience du 24 juin 2025, Madame [F] [Y] et Monsieur [K] [Y] ont été représentés par leur Conseil. Madame et Monsieur [Y] ont actualisé le montant de leur créance pour la porter à la somme de 17 885 €, échéance de juin 2025 incluse, en précisant que plus aucun paiement n’a été effectué depuis septembre 2024 et que le montant du loyer et des charges est désormais de 1 450 € par mois. Madame [H] ayant indiqué que Monsieur [I] n’était plus dans lieux, ils ont demandé le maintien des condamnations à l’encontre de Monsieur [I] qui n’a pas donné congé.

Madame [L] [H] a comparu en personne. Elle a indiqué que Monsieur [I] n’était plus dans les lieux depuis 6 mois. Elle a exposé qu’elle était assistante de direction chez CANON avec un salaire de 3 000 € mensuel, mais qu’elle a été licenciée en mai 2025 pour insuffisance professionnelle, qu’elle devrait percevoir un solde de tout compte de 25 000 € en juillet, qu’elle est en attente de l’évaluation de ses droits aux allocations chômage par France Travail, mais qu’au vu d’une simulation qu’elle a effectuée, ils devraient être de l’ordre de 2 300 € par mois. Madame [H] a précisé qu’elle a une fille étudiante qui a un « job » d’étudiante depuis 2 mois.

Il a été demandé à Madame [H] de bien vouloir donner communication de toute information qu’elle pourrait avoir concernant sa situation financière au cours du mois de juillet.

Bien que cité en l’étude du commissaire de justice, Monsieur [S] [I] n’a été ni présent, ni représenté.

L’ordonnance a été mise en délibéré pour être rendue le 18 septembre 2025.

Madame [H] n’a fourni aucune information concernant sa situation financière pendant le délibéré.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LES CONSEQUENCES DU DEFAUT DE COMPARUTION D’UN DES DEFENDEURS :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Monsieur [S] [I], régulièrement cité à l’instance, ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l’article 474 du code de procédure civile, l’ordonnance étant susceptible d’appel, elle sera réputée contradictoire à l’égard de tous.

II. SUR LA RESILIATION DU BAIL :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Yvelines par voie électronique le 2 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n° 23-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, Madame et Monsieur [Y] justifient avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, par voie électronique le 18 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action sera donc déclarée recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Toutefois, selon l’avis de la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation du 13 juin 2024, numéro 24-70.004, le délai de six semaines n’est pas d’application immédiate si le contrat de bail en cours à la date du 27 juillet 2023 prévoit, conformément aux dispositions anciennes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter de la délivrance du commandement de payer, les termes du contrat de bail continuant à s’appliquer entre les parties.

Le bail conclu le 19 mars 2023 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 octobre 2024, pour la somme en principal de 6 320 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 18 décembre 2024 et qu’en conséquence, le contrat de bail est résilié à cette date.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [I] et Madame [H] et celles des occupants de leur chef sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

III. SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION :

Les locataires occupent désormais les lieux sans droit ni titre et causent de ce fait, un préjudice aux bailleurs qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle à un montant égal aux loyers et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail.

Cette indemnité sera due à compter du mois de janvier 2025, la dette locative incluant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, à la date du 19 décembre 2024, échéance de décembre 2024 incluse.

Monsieur [I] et Madame [H] seront donc condamnés in solidum, à titre provisionnel, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à un montant égal aux loyers et charges, qui auraient été dus, si le contrat s’était poursuivi. L’indemnité d’occupation sera donc révisée selon les modalités prévues pour la révision des loyers et des charges par le contrat de bail.

Les bailleurs seront, par ailleurs, en droit à obtenir remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de loi du 6 juillet 1989. La régularisation sera faite sur justificatifs.

Cette indemnité sera payable d’avance, au plus tard le 5 du mois, et due prorata temporis le mois de la libération des lieux.

IV. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT DE L’ARRIERE :

Madame et Monsieur [Y] produisent un décompte, arrêté au 5 juin 2025, démontrant que Monsieur [I] et Madame [H] restent devoir la somme de 17 885 €, échéance de juin 2025 incluse.

Madame [H] n’a contesté ni le principe ni le montant de cette dette.

En revanche, Monsieur [I] n’ayant pas comparu, l’actualisation de la dette ne lui est pas opposable. Toutefois, du fait de son absence de comparution, Monsieur [I] n’a, par définition, pas contesté la dette locative pour le montant figurant dans l’assignation, soit 9 200 €, échéance de décembre 2024 incluse.

En conséquence, Monsieur [I] et Madame [H] seront condamnés solidairement, à titre provisionnel, à payer la somme de 9 200 € avec les intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer sur la somme de 6 320 € et à compter de l’assignation pour le surplus, étant rappelé qu’ils sont, par ailleurs, condamnés in solidum à payer une indemnité d’occupation à compter du mois de janvier 2025.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [I] et Madame [H], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et des notifications à la Préfecture et à la CCAPEX.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Madame et Monsieur [Y], Monsieur [I] et Madame [H] seront condamnés in solidum à payer à Madame et Monsieur [Y] la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’ordonnance est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Contentieux de la Protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

DECLARONS recevable l’action de Madame [F] [Y] et Monsieur [K] [Y] ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 mars 2023 entre Madame [F] [Y] et Monsieur [K] [Y], d’une part, et Monsieur [S] [I] et Madame [L] [H], d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation, une cave et un box situés [Adresse 10] à [Localité 9] sont réunies à la date du 18 décembre 2024 et qu’en conséquence, le contrat de bail est résilié à cette date ;

ORDONNONS, en conséquence, à Monsieur [S] [I] et Madame [L] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [S] [I] et Madame [L] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [F] [Y] et Monsieur [K] [Y] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi, conformément aux articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement, à titre provisionnel, Monsieur [S] [I] et Madame [L] [H] à verser à Madame [F] [Y] et Monsieur [K] [Y] la somme de 9 200 €, échéance de décembre 2024 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer sur la somme de 6 320 € et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNONS in solidum, à titre provisionnel, Monsieur [S] [I] et Madame [L] [H] à verser à Madame [F] [Y] et Monsieur [K] [Y] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et des charges, tels qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi, à compter du mois de janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [S] [I] et Madame [L] [H] à payer la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [S] [I] et Madame [L] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et des notifications à la Préfecture et à la CCAPEX ;

RAPPELLONS que l’ordonnance est de plein droit exécutoire par provision ;

DEBOUTONS les parties de toute demande différente, plus ample ou contraire au présent dispositif.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au Greffe du Tribunal de Proximité, le 18 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire, et par Monsieur Victor ANTONY, Greffier.

Le Greffier, La Magistrate à Titre Temporaire