TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

14 OCTOBRE 2025

N° RG 25/00781 – N° Portalis DB22-W-B7J-S5RX

Code NAC : 30B

AFFAIRE : S.C.I. DIAGONALE C/ S.A.R.L. AYAFEREYAL

DEMANDERESSE

S.C.I. DIAGONALE, au capital de 50 000 €, RNE 929 725 943, dont le siège social est [Adresse 4] à [Adresse 6] ([Adresse 5]), agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux,

représentée par M^e Anne SALZER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 2196, M^e Oriane DONTOT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617

DEFENDERESSE

S.A.R.L. AYAFEREYAL, au capital de 20 000 €, RNE sous le numéro 539 482 919, ayant son siège [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Ali BENNACER, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 61

Débats tenus à l’audience du : 09 Septembre 2025

Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Wallis REBY, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 09 Septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 14 Octobre 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 8 juin 2022, la SCI DIAGONALE a donné à bail commercial à la société AYAFEREYAL les locaux situés [Adresse 1] à MONTIGNY LE BRETONNEUX (78180), et, plus précisément un restaurant d’une superficie de 101 m2.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 2 juin 2025, la SCI DIAGONALE a fait assigner en référé la société AYAFEREYAL devant le Tribunal judiciaire de Versailles afin de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail,

— ordonner l’expusion de la locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à venir,

— autoriser la séquestration, aux frais, risques et périls de la locataire, des meubles et objets laissés dans les lieux,

— condamner la locataire à lui payer la somme provisionnelle de 53.233,59 euros au titre des loyers et charges dus, arrêtée au 1er avril 2025, avec intérêts de retard au taux conventionnellement fixé à compter du commandement de payer,

— condamner la locataire à lui payer à titre de provision une indemnité d’occupation égale au double du montant conventionnel du loyer révisé, charges, taxes et accessoires en sus, à compter du 1er trimestre 2026 et jusqu’ à la complète libération des locaux,

— dire que le dépôt de garantie restera acquis à la bailleresse,

— déclarer la société AYAFEREYAL mal fondée sur une éventuelle demande de délais,

— subsidiairement, dire que les sommes versés par celle-ci s’imputeront en priorité sur les loyers, charges et accessoire courants, puis sur les termes venus à échéances postérieurement à la délivrance de la mise en demeure, et dire que, faute pour la socité AYAFEREYAL de respecter les délais accordés, la clause résolutoire sera acquise et que son expulsion pourra être ordonnée,

— condamner la locataire à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

À l’audience du 9 septembre 2025, la demanderesse, représentée par son conseil, actualise le décompte des sommes demandées et sollicite le versement de la somme provisionnelle de 71.195,96 euros au titre des loyers et charges dus, arrêtée au 3e trimestre 2025 inclus, avec intérêts de retard au taux conventionnellement fixé à compter du commandement de payer. Elle indique, de plus, que la défenderesse lui a dit ne pas contester les sommes dues mais demandait des délais et produisait une attestation comptable de ce fait. La demanderesse s’oppose à tout délai de paiement.

Sur le respect du contradictoire, la défenderesse, représentée par son conseil, confirme avoir échangé lesdits moyens avec la demanderesse, tout en ajoutant que la juridiction du fond avait été saisie. Sur le fond, la défenderesse reconnaît une dette locative mais soutient qu’elle n’a jamais eu de retard de paiement antérieurement, que n’est pas produit de décompte écrit, qu’un versement de 5000 euros a été effectué et que cette somme doit donc être déduite. Il sollicite l’octroi de délais de paiement sur 12 mois.

La décision a été mise en délibéré au 14 octobre 2025.

MOTIFS

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents ».

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Le bail stipule qu’à défaut de paiement d’une seule quittance à son échéance exacte, le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La bailleresse justifie par la production du commandement de payer du 7 janvier 2025 que la locataire a cessé de payer ses loyers.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 7 janvier 2025 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique. Il n’y a pas lieu à astreinte.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la dette locative n’est pas sérieusement contestable, comme cela résulte du décompte produit.

Il convient de condamner la société AYAFEREYAL à payer à la SCI DIAGONALE à titre provisionnel une indemnité d’occupation d’un montant correspondant à celui d’un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 8 février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Il y a donc lieu de condamner la société AYAFEREYAL à payer à la SCI DIAGONALE la somme provisionnelle de 71.195,56 euros, telle que mentionnée sur le décompte produit (pièce 7) et non 71.195,96 euros telle que mentionnée sur la note d’audience, correspondant aux loyers, et charges ou indemnités d’occupation impayés arrêtés à la date du 10 septembre 2025 (échéance du troisième trimestre de 2025 incluse), augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

La demande au titre de la conservation du dépôt de garantie s’analyse en une demande d’application d’une clause pénale.

S’il est constant que le juge des référés peut accorder cette somme à titre provisionnel sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale, il n’en demeure pas moins qu’elle est susceptible d’être qualifiée de manifestement excessive et donc d’être réduite par le juge du fond. Les demandes se heurtent en conséquence à une contestation sérieuse.

Il sera dit n’y voir lieu à référé s’agissant de cette demande.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

En l’espèce, la société AYAFEREYAL produit une attestation de chiffre d’affaires. Néanmoins cette attestation est signée par l’expert comptable, seulement sous réserve des éléments présentés dans les bilans définitifs, qui n’étaient pas finalisés à la date de signature. En ce sens, en l’absence d’éléments supplémentaires, la société ne présente aucune garantie sérieuse de solvabilité.

Il y a donc lieu de rejeter la demande de délais de paiement.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de condamner la défenderesse, partie succombante, à payer à la demanderesse la somme de 1500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La défenderesse, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 8 juin 2022 et la résiliation de ce bail à la date du 8 février 2025,

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la locataire et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, situés [Adresse 2],

Disons n’y avoir lieu à astreinte,

Ordonnons que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons la société AYAFEREYAL à payer à la SCI DIAGONALE à titre de provision, une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au montant du loyer conventionnel révisé charges et taxes en sus, à compter du 8 février 2025 et jusqu’à complète libération des lieux,

Condamnons la société AYAFEREYAL à payer à la SCI DIAGONALE la somme provisionnelle de 71.195,56 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 3e trimestre 2025 inclus, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

Rejetons la demande de délais de paiement,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie,

Condamnons la société AYAFEREYAL à payer à la SCI DIAGONALE la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la société AYAFEREYAL au paiement des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Prononcé par mise à disposition au greffe le QUATORZE OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Wallis REBY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Première Vice-Présidente

Wallis REBY Gaële FRANÇOIS-HARY