MINUTE N°

N° RG 24/00832 – N° Portalis DB22-W-B7I-STDH

Société Entreprise Sociale pour l’Habitat DOMNIS

C/

Madame [M], [C] [H]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 6]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 22 Mai 2025

DEMANDEUR :

Société Entreprise Sociale pour l’Habitat DOMNIS, nouvelle dénomination de la société Entreprise Sociale pour l’Habitat LE FOYER POUR TOUS, société anonyme inscrite au R.C.S. de PARIS sous le numéro B 592 001 648, dont le siège social est au [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son Président du Conseil d’Administration domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Maître Jean-Pierre ANTOINE, avocat au barreau de VERSAILLES

d’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [M], [C] [V] épouse [H], née le 5 mars 1951 à [Localité 10] , demeurant [Adresse 5], comparante en personne

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Jeanne GARNIER, juge placée auprès de Monsieur le premier président de la cour d’appel de Versailles, déléguée au tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye

Greffier lors des débats : Thomas BOUMIER

en présence de [Z] [R], greffière stagiaire

Greffier lors de la mise à disposition : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Jean-Pierre ANTOINE

1 copie certifiée conforme à Monsieur [M], [C] [H]

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 3 avril 1995, la société d'[Adresse 9], devenue la société Entreprise sociale pour l’Habitat DOMNIS (ci-après « la société DOMNIS »), a donné à bail à Madame [M], [C] [V] épouse [H] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 7].

Des loyers étant demeurés impayés, la société DOMNIS a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 17 janvier 2024.

Elle a ensuite fait assigner Madame [M], [C] [V] épouse [H] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] par un acte de commissaire de justice du 17 avril 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 novembre 2024, à laquelle seule Madame [M], [C] [D] épouse [H] a comparu, de sorte que la juridiction a prononcé la caducité de l’acte introductif d’instance.

Le 26 novembre 2024, la société DOMNIS a adressé des conclusions de relevé de caducité pour un motif légime. Par ordonnance du 11 décembre 2024, le juge des contentieux de la protection a déclaré l’assignation du 17 avril 2024 non caduque et renvoyé les parties à l’audience du 10 avril 2025 sous le numéro RG 24/809.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 décembre 2024, la société DOMNIS a assigné Madame [M], [C] [V] épouse [H] pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement. L’assignation a été enregistrée sous le numéro RG 24/832 et l’affaire a été appelée à l’audience du 10 avril 2025.

A l’audience du 10 avril 2025, la société DOMNIS – représentée par son conseil – demande de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation ; d’ordonner l’expulsion de Madame [M], [C] [D] épouse [H] avec le concours de la force publique si besoin ; d’ordonner le transport des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais de la défenderesse ; et de condamner cette dernière au paiement de la somme actualisée de 5.594,78 euros avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens comprenant le coût du commandement de payer ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire. La société DOMNIS accepte la jonction des deux dossiers. Elle s’oppose à toute demande de délais.

Madame [M], [C] [V] épouse [H] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 155 euros par mois en règlement de l’arriéré. Elle précise qu’elle continue de payer le loyer, qu’elle est dans les lieux depuis 30 ans et qu’elle perçoit la somme de 1.400 euros de retraite.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA JONCTION DES PROCÉDURES :

L’article 367 du code de procédure civile permet au juge, à la demande des parties ou d’office, d’ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

En l’espèce, les procédures ouvertes sous les numéros de RG 24/809 et RG 24/832 concernent les mêmes prétentions entre les mêmes parties. Dès lors, il convient, dans l’intérêt d’une bonne justice, de juger ces affaires ensemble. Il sera donc ordonné la jonction des affaires enregistrées sous les numéros de RG 24/809 et RG 24/832, sous le numéro unique RG 24/832.

II. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 3 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société DOMNIS justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 18 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut, quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 3 avril 1995 contient une clause résolutoire (article 4 – DEBUT ET FIN DE LOCATION – La résiliation pour défaut de paiement) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 janvier 2024, pour la somme en principal de 1.766,56 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 18 mars 2024.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société DOMNIS produit un décompte démontrant que Madame [M], [C] [V] épouse [H] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 5.594,78 euros à la date du 25 mars 2025.

Madame [M], [C] [V] épouse [H] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme de 5.594,78 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.766,56 euros à compter du commandement de payer (17 janvier 2024) et à compter du prononcé de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

IV. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V et VII de cette même loi ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…) Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Madame [M], [C] [V] épouse [H] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en réglant l’arriéré locatif par échéances de 155 euros.

Il résulte du décompte arrêté au 25 mars 2025, que les premiers impayés de loyers remontent au mois d’août 2023, que la locataire a repris le règlement du loyer au mois d’août 2024, la dette s’élevant alors à la somme de 6.471,39 euros et qu’elle a augmenté le montant des versements pour commencer à apurer la dette, en réglant 755,52 euros par mois depuis le mois de décembre 2024 pour des quittances de loyer de 677,59 euros. Ainsi, la dette a légèrement diminué et s’élève à la somme de 5.594,78 euros au 25 mars 2025.

En outre, au regard de la date de conclusion du contrat de bail, il est nécessaire de relever que Madame [M], [C] [V] épouse [H] réside dans les lieux depuis 30 ans et qu’elle est âgée au jour de l’audience de 74 ans.

Compte tenu de ces éléments et de la proposition de règlements formulée à l’audience, Madame [M], [C] [V] épouse [H] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion et au transport des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [M], [C] [V] épouse [H] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et son expulsion.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [M], [C] [V] épouse [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation du 2 décembre 2024 et de sa notification à la préfecture le 3 décembre 2024.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société DOMNIS, Madame [M], [C] [V] épouse [H] sera condamnée à lui verser la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la jonction des procédures enregistrées sous les numéros RG 24/809 et 24/832 sous le numéro unique RG 24/832 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 avril 1995 entre la société d'[Adresse 9], devenue la société Entreprise sociale pour l’Habitat DOMNIS, et Madame [M], [C] [V] épouse [H] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], à [Localité 7], sont réunies à la date du 18 mars 2024 ;

CONDAMNE Madame [M], [C] [V] épouse [H] à verser à la société Entreprise sociale pour l’Habitat DOMNIS la somme de 5.594,78 euros (décompte arrêté au 25 mars 2025, incluant la quittance du mois de février 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2024 sur la somme de 1.766,56 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Madame [M], [C] [V] épouse [H] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 155 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [M], [C] [V] épouse [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société Entreprise sociale pour l’Habitat DOMNIS puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [M], [C] [V] épouse [H] soit condamnée à verser à la société Entreprise sociale pour l’Habitat DOMNIS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE Madame [M], [C] [V] épouse [H] à verser à la société Entreprise sociale pour l’Habitat DOMNIS la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [M], [C] [V] épouse [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation du 2 décembre 2024 et de sa notification à la préfecture le 3 décembre 2024 ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 22 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Jeanne GARNIER, juge placée, et par Monsieur Victor ANTONY, greffier.

Le greffier, La juge,