N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY

TPX POI JCP FOND

JUGEMENT RENDU LE 25 Juillet 2025

N° RG 25/00450 – N° Portalis DB22-W-B7J-TB2P

DEMANDEUR :

Association ADEF HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e CLAISSE Yves, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR :

Monsieur [W] [J]

FOYER [6] 1-LOGT 114

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me Myrtille SURAN

Greffier : Madame Charlotte MAUREY

Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Juillet 2025 par M^me Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Charlotte MAUREY, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

Copie exécutoire à :

Copie certifiée conforme à l’original à :

délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE :

Selon un contrat de résidence en date du 14 décembre 2017, l'[7] ADEF HABITAT a mis à disposition de M. [W] [J], à titre de résidence principale, un logement n°114 au sein du bâtiment B de ses locaux situés [Adresse 3], moyennant une redevance mensuelle de 396,25€.

Constatant la présence prolongée de tiers dans le logement de M. [W] [J] sans en avoir préalablement avisé le responsable d’hébergement du foyer, conformément aux prévisions contractuelles et du règlement intérieur, et après plusieurs mises en demeure infructueuses, ADEF HABITAT a, par acte du 13 mai 2025, fait assigner M. [W] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY afin qu’il :

A titre principal :

— Constate l’acquisition de la clause résolutoire et dise en conséquence que M. [W] [J] est occupant sans droit ni titre depuis l’expiration d’un délai d’un mois après la notification de la mise en demeure ou à défaut et à titre subsidiaire un mois après la signification de la présente assignation ;

A titre subsidiaire :

— Constate les manquements graves et réitérés de M. [W] [J] à ses obligations légales et contractuelles ;

— Prononce la résiliation judiciaire du contrat de résidence à compter de la décision à intervenir ;

En tout état de cause et en conséquence :

— Ordonne l’expulsion de M. [W] [J] dans un délai de 48H à compter de la signification du jugement à intervenir, à peine d’astreinte comminatoire de 80€ par jour de retard à compter de ladite signification ;

— Ordonne le transport et la séquestration du mobilier garnissant les lieux aux frais, risques et périls du défendeur ;

— Condamne M. [W] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant mensuel de la redevance courante, majorée d’un forfait pour charges supplémentaires de 15% du montant des charges et prestations individuelles, à compter de la résolution du contrat et jusqu’à la libération complète des lieux, avec revalorisation de droit telle que prévue dans le contrat de résidence ;

— Condamne M. [W] [J] à lui payer la somme de 200€ à titre de dommages et intérêts ;

— Rejette toute demande de délais pour quitter les lieux ;

— Condamne M. [W] [J] au paiement d’une somme de 400€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamne M. [W] [J] aux dépens, comprenant les frais d’assignation et les actes d’exécution à venir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 juin 2025.

L’association ADEF HABITAT, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses prétentions. Elle expose que M. [W] [J] a été mis en demeure de cesser l’hébergement de tierces personnes par deux fois, et qu’il ressort des deux procès-verbaux de constat d’huissier, que lors de son passage, des tiers étaient toujours présents dans le logement du défendeur.

M. [W] [J], régulièrement assigné par acte déposé à l’étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée. M. [W] [J], non-comparant, ayant été régulièrement assigné, il sera statué malgré son absence.

Sur la résiliation du contrat et ses conséquences

Aux termes de l’article L.633-1 du Code de la construction et de l’habitation, un logement-foyer, au sens du présent chapitre, est un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective.

En application de l’article L.633-2 dudit code, la signature du contrat par la personne logée vaut acceptation du règlement intérieur de l’établissement. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 II a) et III du même code dispose que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

En l’espèce, il apparait que le contrat de résidence conclu entre l’association ADEF HABITAT et M. [W] [J] le 9 novembre 2017, est un contrat conclu dans un « logement-foyer » au sens de l’article [8]-1. Ce contrat, signé par M. [W] [J], stipule à son article 6 (« Obligations du Résidant ») que " Le résidant s’oblige (…) :

2. à occuper personnellement et de manière permanente les locaux mis à sa disposition, (…)

14. à n’héberger un tiers que dans le strict respect des conditions définies dans le règlement intérieur de l’Etablissement.

Il est précisé que les obligations stipulées ci-dessus sont essentielles et que tout manquement à l’une d’entre elles s’analyse comme un manquement grave au sens de l’article 15 ".

L’article 8 du Règlement intérieur définit expressément les modalités d’hébergement de tiers, à savoir un hébergement pendant six mois par an au maximum (trois mois pour une même personne) et une information du représentant de l’ADEF de l’arrivée et du départ de la personne hébergée et de son identité avec signature par le résidant d’un registre paraphé consacré à cet usage, étant précisé que l’ADEF peut s’opposer à l’hébergement de tiers par un résidant pour des raisons détaillées dans ce même article (notamment hygiène, sécurité, décence et dignité de la personne). L’article stipule en outre que le résidant doit s’acquitter mensuellement en plus de sa redevance d’un montant forfaitaire de 15% du montant des charges récupérables et des prestations individuelles, correspondant à une participation aux charges supplémentaires occasionnées par l’hébergement de tiers au prorata de la durée effective de l’hébergement. Enfin, l’article précise que « Tout hébergement de tiers en dehors ou en violation des conditions citées ci-dessus constitue une violation grave du règlement intérieur de nature à entraîner la résiliation du contrat de résidence ».

Le contrat de résidence contient par ailleurs une clause résolutoire (article 15) qui prévoit, en application des dispositions du code de la construction et de l’habitation précitées, que le contrat de résidence est résilié de plein droit « en cas de manquement grave aux dispositions du règlement intérieur », la décision de résiliation étant signifiée au résidant par acte d’huissier de justice, sous forme d’assignation aux fins d’expulsion, ou notifiée par écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Le résidant bénéficie alors d’un délai d’un mois pour quitter et débarrasser les lieux.

Or, il ressort des pièces produites que l’ADEF HABITAT a constaté la présence d’un tiers et de deux matelas supplémentaires dans le logement de M. [W] [J] lors de l’opération annuelle d’inventaire du 29 février 2024, ce dont l’association a averti M. [W] [J] par courrier du 2 avril 2024, dans lequel les dispositions du règlement intérieur lui ont été rappelées et où il lui a été demandé de mettre fin à l’hébergement non déclaré. Puis, par mise en demeure en date du 27 mai 2024, ADEF HABITAT l’a une nouvelle fois mis en demeure de régulariser la situation dans un délai d’un mois suivant la date de réception de cette lettre, sous peine d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat.

L’hébergement non déclaré de tiers constaté par ADEF HABITAT est confirmé par les deux procès-verbaux de constat de commissaire de justice des 26 août 2024 et 21 février 2025, versés aux débats. En effet, concernant le constat du 26 août 2024, lors de son passage sur les lieux, un homme a ouvert la porte au commissaire de justice. Il a déclaré être [K] [V], un ami de M. [J], vivre avec ce dernier depuis environ un an et être en situation irrégulière. La présence d’un lit simple et d’un matelas posé au sol ont par ailleurs été constatés.

S’agissant du second constat en date du 21 février 2025, il ressort de l’acte du commissaire de justice qu’à cette date, probablement le même individu (" [P] [V] ") a ouvert la porte et a confirmé être un ami du résidant en titre habitant avec lui.

L’hébergement durable d’un tiers par M. [W] [J], en l’occurrence d’un ami, sans information préalable de l’ADEF, ne saurait dès lors être raisonnablement contestée.

L’hébergement prolongée de tiers dans la chambre, sans autorisation, en dépit des mises en demeure de cesser cette suroccupation, constitue incontestablement un manquement grave au règlement intérieur de l’établissement et du contrat de résidence, et justifie dès lors pleinement qu’il soit mis fin au contrat de résidence par la mise en œuvre de la clause résolutoire.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du contrat de résidence à compter du 15 juillet 2024 (soit un mois après la notification de la mise en demeure dont M. [W] [J] a été avisé le 14 juin 2024, ladite lettre mentionnant un délai d’un mois pour régulariser la situation) et d’ordonner l’expulsion des occupants à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux, étant précisé qu’aucune disposition ne justifie de supprimer ledit délai de deux mois, le défendeur n’étant pas entré dans les lieux par voie de fait et sa mauvaise foi n’étant pas caractérisée au vu des seuls éléments produits.

Il convient également de fixer à compter de cette date une indemnité d’occupation, que M. [W] [J] sera tenu de verser à ADEF HABITAT jusqu’à la libération effective des lieux. Celle-ci sera égale au montant de la redevance et des charges majoré d’un forfait pour charges supplémentaires de 15% du montant des charges et prestations individuelles, conformément à l’article 8 du règlement intérieur pris en application de l’article R.633-9 du code de la construction et de l’habitation, jusqu’à la date du procès-verbal de constat du 21 février 2025, qui établit la présence toujours actuelle d’un tiers, et égale au montant de la redevance mensuelle postérieurement à cette date, puisqu’il n’est pas établi que M. [W] [J] a continué à héberger des tiers par la suite.

L’expulsion de l’occupant étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d’ordonner une astreinte en vue de le contraindre à quitter les lieux. De surcroît, aux termes de l’article L.421-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé. Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, et l’ADEF HABITAT ne rapportant pas la preuve d’un préjudice distinct de celui-ci, ni celle d’une urgence à voir le résidant quitter les lieux, il n’y a pas lieu de prononcer d’astreinte.

Enfin, le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur la demande en paiement au titre des dommages et intérêts

Aux termes de l’article 16 du contrat de résidence, en cas de manquement du résidant aux obligations du contrat ou du règlement intérieur, justifiant la signification de la résiliation du contrat, la résidant sera redevable envers l’ADEF d’une somme de 200€ à titre de dommages et intérêts forfaitaires.

En l’espèce, l’ADEF HABITAT demande l’application de cette clause.

M. [W] [J] ayant manqué à ses obligations contractuelles, justifiant la résiliation de plein droit du contrat de résidence, il y a lieu de l’appliquer et de le condamner en conséquence à verser à l’ADEF HABITAT la somme de 200€ à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020.

Sur les dépens

M. [W] [J], partie perdante au principal, supportera les dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de l’Association ADEF HABITAT l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner M. [W] [J] à lui verser une somme de 200€ sur le fondement de ce texte.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du contrat de résidence conclu entre l’ASSOCIATION ADEF HABITAT et M. [W] [J], à compter du 15 juillet 2024 par le jeu de la clause résolutoire pour non-respect des obligations contractuelles et violation des dispositions du règlement intérieur (suroccupation) ;

ORDONNE à M. [W] [J] et à tous occupants de son chef de quitter le logement n°114 qu’il occupe au sein du bâtiment B du Foyer ADEF situé [Adresse 3] ;

DIT que faute de départ volontaire du logement n°114 qu’il occupe au sein du bâtiment B du Foyer ADEF situé [Adresse 3], deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l’expulsion de M. [W] [J] et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier trouvé dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [W] [J] à payer à l’ASSOCIATION ADEF HABITAT à compter du 15 juillet 2024 et jusqu’au 21 février 2025 une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance et des charges majoré d’un forfait pour charges supplémentaires de 15% du montant des charges et prestations individuelles ;

CONDAMNE M. [W] [J] à payer à l’ASSOCIATION ADEF HABITAT à compter du 22 février 2025 et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux, l’indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des redevances qui auraient été dues en cas de non-résiliation du contrat ;

CONDAMNE M. [W] [J] à payer à l’ASSOCIATION ADEF HABITAT la somme de 200€ (deux cents euros) à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [W] [J] à payer à l’ASSOCIATION ADEF HABITAT la somme de 200€ (deux cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE M. [W] [J] à payer les dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe, le 25 juillet 2025.

La Greffière La juge