MINUTE N°

N° RG 25/00244 – N° Portalis DB22-W-B7J-S2E6

Société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT

C/

Madame [X] [U] [J] [F]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 5]

[Adresse 7]

[Localité 6]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 22 Mai 2025

DEMANDEUR :

Société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, société anonyme d’habitations à loyer modéré, SIRET 572 161 321 00037, dont le siège social est situé [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, représentée par Maître Thérèse PRINSON-MOURLON, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE

d’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [X] [U] [J] [F], née le 23 février 1977 à DOUALA (CAMEROUN), demeurant [Adresse 2], comparante, en personne, assistée de Maître Michel NTSAMA, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Maturin PETSOKO, avocat au barreau de PARIS

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Jeanne GARNIER, juge placée auprès de Monsieur le premier président de la cour d’appel de Versailles, déléguée au tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye

Greffier lors des débats : Thomas BOUMIER

en présence de [G] [M], greffière stagiaire

Greffier lors de la mise à disposition : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Thérèse PRINSON-MOURLON

1 copie certifiée conforme à Madame [X] [U] [J] [F]

RAPPEL DES FAITS

La société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a donné à bail à Madame [X] [J] [F] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3]) par contrat du 27 septembre 2019, pour un loyer mensuel de 347,25 euros outre 181,27 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner Madame [X] [J] [F] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 10 avril 2025, la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT – représentée par son conseil – demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail ; d’ordonner l’expulsion de Madame [X] [J] [F] et celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin ; d’ordonner le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls de la défenderesse ; et de condamner cette dernière au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 9.821,29 euros, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts, outre une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du commandement de payer ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire. La société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT s’oppose à toute demande de délais, précisant que l’échéancier consenti n’a pas été respecté.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié le 18 février 2025 à l’étude, Madame [X] [J] [F] comparaît en personne et est assistée de son avocat. Par conclusions visées à l’audience et soutenues oralement, la défenderesse sollicite de la juridiction de constater que l’occupation des lieux par sa soeur est une sous-location illicite sans son consentement et celui du bailleur ; d’ordonner l’expulsion des occupants illégaux du logement loué avec le recours à la force publique si nécessaire ; de rejeter les demandes adverses relatives à la résistance abusive et aux frais irrépétibles ; de laisser les dépens à la charge de la partie demanderesse. Madame [X] [J] [F] demande les plus larges délais de 36 mois pour réintégrer les lieux et payer la dette par échéances de 300 euros. Elle précise qu’elle est partie au Canada pour une opportunité professionnelle, que sa soeur a sous-loué les lieux et qu’à son retour elle n’a pas pu réintégrer les lieux occupés, que sa soeur est portée disparue, qu’elle-même vit actuellement dans un hôtel et qu’elle vient de retrouver du travail.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 21 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 17 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut, quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 27 septembre 2019 contient une clause résolutoire (article 11) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 mars 2024, pour la somme en principal de 7.166,45 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 30 mai 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT produit un décompte démontrant que Madame [X] [J] [F] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 9.821,29 euros à la date du 3 avril 2025.

Madame [X] [J] [F] ne conteste ni le principe, ni le montant de la dette réclamée.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 9.821,29 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

III. SUR LA DEMANDE DE DÉLAIS DE PAIEMENT ET DE RÉINTEGRATION DES LIEUX :

L’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…) Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

L’article 8 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précise que « Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer ».

En l’espèce, Madame [X] [J] [F] demande à pouvoir réintégrer les lieux et régler l’arriéré locatif par échéances de 300 euros. Au soutien de sa demande, elle indique qu’elle vit actuellement à l’hôtel avec sa fille de 13 ans, n’ayant pu réintégrer les lieux à son retour du Canada en raison de l’occupation illicite du logement. Elle verse aux débats des reçus Airbnb, le certificat de scolarité de sa fille née en 2012 et des échanges de messages avec un interlocuteur nommé « bailleur Rbnb » concernant le versement de 1.000 euros tous les mois.

La société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT s’oppose à tous délais, précisant que l’échéancier consenti n’a pas été respecté. Elle produit le mail adressé à Madame [X] [J] [F] le 18 novembre 2024 relatif à la mise en place d’un échéancier sur 12 mois par mensualités de 626,71 euros, ainsi que la mise en demeure du 2 février 2024 rappelant à Madame [X] [J] [F] qu’elle est seule titulaire du bail et qu’il est interdit de le sous-louer, la signification de l’ordonnance sur requête rendue le 18 février 2025, le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 11 mars 2025, relevant que les lieux sont occupés par Monsieur [C] [R], Madame [Z] [R] et trois enfants.

Il résulte de ces éléments que si Madame [X] [J] [F] justifie partiellement de sa situation personnelle, elle ne démontre pas sa capacité financière à honorer un échéancier par mensualités de 300 euros par mois en plus du loyer et des charges courantes. En outre, elle ne rapporte pas la preuve d’avoir entamé des démarches pour récupérer les lieux occupés illicitement, ni d’avoir prévenu le bailleur en ce sens.

Par conséquent, Madame [X] [J] [F] sera déboutée de sa demande de délais de paiement et de sa demande tendant à réintégrer les lieux. Dès lors, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef et de tous occupants sans droit ni titre sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Madame [X] [J] [F] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 4 avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LA DEMANDE INDEMNITAIRE :

Outre que la prétention n’est pas fondée en droit, la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT n’apporte aucun élément au soutien de sa demande sur ce point.

Il y a donc lieu de rejeter la demande indemnitaire de la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [X] [J] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, Madame [X] [J] [F] sera condamnée à lui verser la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 septembre 2019 entre la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT et Madame [X] [J] [F] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 30 mai 2024 ;

CONDAMNE Madame [X] [J] [F] à verser à la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT la somme de 9.821,29 euros (décompte arrêté au 3 avril 2025, incluant l’échéance du mois de mars 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DÉBOUTE Madame [X] [J] [F] de sa demande en réintégration des lieux et de sa demande de délais ;

ORDONNE à Madame [X] [J] [F], ainsi qu’à tous occupants de son chef et tous occupants sans droit ni titre, de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [X] [J] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef et tous occupants sans droit ni titre, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE Madame [X] [J] [F] à verser à la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 4 avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT de sa demande indemnitaire ;

CONDAMNE Madame [X] [J] [F] à verser à la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [X] [J] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 22 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Jeanne GARNIER, juge placée, et par Monsieur Victor ANTONY, greffier.

Le greffier, La juge,