Cour d’Appel d’Aix en Provence

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

2ème Chambre civile

Date : 20 Février 2025

MINUTE N°

N° RG 23/01422 – N° Portalis DBWR-W-B7H-O3DJ

Affaire : Société IMMOGROUP HOLDING

C/ S.A.S. CLEVERPLACE – S.A.S.U. FINANCE IMMO – S.C.I. SCOFF – [D] [Y]

ORDONNANCE DE MISE EN ETAT

Nous, Mélanie MORA, Juge de la Mise en Etat, assistée de Rosalie CONTRERES, Faisant fonction de Greffier

DEMANDERESSES A L’INCIDENT ET DEFENDERESSES AU PRINCIPAL

S.A.S. CLEVERPLACE,, représentée par son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège;

[Adresse 7]

[Localité 2]

représentée par M^e Myriam HOUAM, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

S.A.S.U. FINANCE IMMO,représentée par son président Monsieur [L] [H] domicilié es qualité audit siège ;

[Adresse 7]

[Localité 2]

représentée par M^e Myriam HOUAM, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

S.C.I. SCOFF, représentée par son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège;

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 1]

représentée par M^e Myriam HOUAM, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDERESSE SUR L’INCIDENT ET DEMANDERESSE AU PRINCIPAL :

Société IMMOGROUP HOLDING

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Florian ABASSIT, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDERESSE SUR L’INCIDENT ET AU PRINCIPAL :

Mme [D] [Y]

[Adresse 6]

[Localité 1]

défaillant

Vu les articles 789 et suivants du Code de Procédure Civile,

Vu les conclusions régulièrement signifiées,

Ouïe les parties à notre audience du 13 Janvier 2025

La décision ayant fait l’objet d’une mise à disposition au 20 Février 2025 a été rendue le 20 Février 2025 par Madame Mélanie MORA Juge de la Mise en état, assisté de Madame Rosalie CONTRERES, Faisant fonction de Greffier,

Expédition :

M^e Florian ABASSIT

M^e Myriam HOUAM

Le 20 Février 2025

Mentions diverses

Renvoi MEE 15.05.2025

Vu les actes extrajudiciaires en date des 17 mars 2023 par lesquels la SAS IMMOGROUP HOLDING a fait assigner la SAS FINANCE IMMO, la SCI SCOFF et la SAS CLEVERPLACE et maître [D] [Y] notaire, devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir :

— Ordonner la cession à compter du jour de l’assignation par les sociétés FINANCE IMMO et SCI SCOFF – et leurs salariés et préposés – de toute activité au bénéfice du projet de financement et d’acquisition en cours de réalisation par la société CYRANO FABRON relatif au bien propriété de la SCI SCOFF,

S’agissant des préjudices subis :

— Condamner solidairement les sociétés CLEVERPLACE, FINANCE IMMMO et SCI SCOFF à lui verser – dans l’hypothèse d’une réitération – le versement de la somme de 1.000.000 euros à titre d’indemnisation, sous réserve d’affinage ultérieur de cette demande,

— Condamner solidairement les sociétés CLEVERPLACE, FINANCE IMMO et la SCI SCOFF à lui verser la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

Vu les conclusions notifiées par les sociétés FINANCE IMMO, SCOFF et CLEVERPLACE (rpva 21/03/2024) qui ont formé incident devant le juge de la mise en état ;

Vu les dernières conclusions de la SASU FINANCE IMMO, la SCI SCOFF et de la SAS CLEVERPLACE (rpva 21/03/2024) qui sollicite de voir :

— Déclarer nulle l’assignation délivrée par la Société IMMOGROUP HOLDING en date du dès lors qu’elle ne contient pas un exposé des moyens en droit au soutien de ses prétentions, causant grief aux défenderesses

A défaut,

— Déclarer irrecevable l’action engagée par la Société IMMOGROUP HOLDING au titre du défaut d’intérêt et de qualité à agir

— Déclarer par ailleurs le caractère abusif de cette action

— Condamner la société IMMOGROUP HOLDING à la somme de 100.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral résultant du caractère abusif de son action

— Statuer ce que de droit sur les mérites d’une éventuelle amende civile

— Condamner la société IMMOGROUP HOLDING au paiement de la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Vu les dernières conclusions d’incident de la SAS IMMOGROUP HOLDING (rpva 06/06/24) qui sollicite de voir :

— Dire que l’acte introductif d’instance signifié le 17 mars 2023 est régulier

— Dire que la SASU IMMOGROUP HOLDING justifie d’un intérêt à agir

En conséquence,

— Rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions sollicitées par les sociétés SCI SCOFF, FINANCE IMMO et la SAS CLEVERPLACE

— Condamner in solidum les sociétés les sociétés SCI SCOFF, FINANCE IMMO et la SAS CLEVERPLACE à verser à la société IMMOGROUP HOLDING la somme de 3.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— Rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Maître [D] [Y], notaire, n’a pas constitué avocat.

Les parties ont été entendues à l’audience d’incident du 13 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Par acte notarié en date du 17 novembre 2022, la SCI SCOFF a signé une promesse de vente au bénéfice de la SASU IMMOGROUP HOLDING portant sur une parcelle de terrain à détacher d’un tènement immobilier de plus grand corps, sur lequel est édifié un bâtiment à usage professionnel d’école avec des emplacements de parkings extérieurs figurant au cadastre Section CH n°[Cadastre 5], située au [Adresse 4] à [Adresse 9] (06200), moyennant un prix de 3.150.000 €, consentie pour une durée expirant le 27 février 2023 à 16h.

Le versement d’une indemnité d’immobilisation de 157.500 € entre les mains de Me [S] avant le 28 Novembre 2022 était prévu à peine de caducité de plein droit de la promesse, le bénéficiaire étant, en cas de non-paiement, déchu de son droit de demander la réalisation de la vente.

La vente était soumise à la condition suspensive de non préemption du locataire commercial, la SARL CYRANO FABRON.

La vente a été réalisée le 24 mars 2023 au bénéfice de la SARL CYRANO FABRON.

La société IMMOGROUP HOLDING estime que le prix de la vente a été obtenu par le biais d’un projet de financement participatif élaboré par la SASU FINANCE IMMO qui est gérée par monsieur [L] [H], également gérant de la SAS CLEVERPLACE qui avait été mandatée par la SCI SCOFF pour vendre le bien.

La SCI SCOFF, la SASU FINANCE IMMO et LA SAS CLEVERPLACE estiment que la SAS IMMOGROUP HOLDING ne fonde ses demandes ni en fait ni en droit.

Elles déplorent qu’aucun élément de l’acte introductif n’explique le lien entre la SASU FINANCE IMMO et les sociétés SCOFF et IMMOGROUP HOLDING alors qu’il est sollicité leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 1.000.000 euros.

Elles concluent que l’absence de syllogisme juridique les empêche de répliquer sur le fond et leur cause un grief qui porte atteinte à leurs droits de se défendre.

Sur le défaut d’intérêt à agir de la société SAS IMMOGROUP, elles affirment que ses statuts ne lui permettaient pas d’acquérir un bien immobilier car ils ne prévoient pas d’opération en qualité de marchand de biens.

Elles ajoutent que le gérant de la SAS IMMOGROUP HOLDING a fait l’objet d’une faillite personnelle ce qui explique l’absence de versement de l’indemnité d’occupation.

Elles font également valoir que dans le cadre d’une instance distincte, la SAS IMMOGROUP HOLDING sollicite la vente forcée du bien, ce qui ne peut être cumulé avec la présente action.

En réponse, la SAS IMMOGROUP HOLDING expose que l’assignation est motivée en droit et en fait.

Elle estime qu’aux termes de la 10ème et de la 12ème page, il est expressément indiqué que les SAS CLEVERPLACE et FINANCE IMMO ont engagé leur responsabilité extracontractuelle sur le fondement de l’article 1241 du code civil, alors que la SCI SCOFF a engagé sa responsabilité contractuelle sur le fondement des articles 1217 et 1231-1 du code civil.

Concernant les moyens de droit invoqués, elle estime que l’assignation est très claire puisqu’elle détaille les liens entre les différentes sociétés mises en cause.

Elle expose notamment que la SCI SCOFF avait mandaté la SAS CLEVERPLACE représentée par monsieur [L] [H], en qualité de mandataire immobilier pour la vente du bien litigieux.

Elle ajoute que la SARL CYRNO FABRON, bénéficiaire du droit de préemption, a fait appel à la SASU FINANCE IMMO, représentée par monsieur [L] [H] afin de lui permettre d’acquérir le bien via un financement participatif.

Elle en conclut que les trois sociétés défenderesses ont concouru à l’évincer de la vente.

Elle estime qu’elle dispose d’un intérêt à agir, arguant qu’au jour de l’introduction de la demande, le compromis de vente n’avait pas encore été déclaré caduque par l’ordonnance de mise en état du 15 mai 2024, frappée par un appel devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence et que la question de la caducité du compromis de vente n’a aucune incidence sur l’objet de la demande principale qui est l’indemnisation de son préjudice résultant de manœuvres déloyales pour l’évincer de la vente du bien, qui constituent une faute délictuelle et contractuelle commise par les défenderesses.

Sur l’exception de nullité :

Aux termes de l’article 789-1° du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en applications de l’article 47 et sur les incidents mettant fin à l’instance.

L’article 74 du même code précise que les exceptions de procédure doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir.

Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l’exception seraient d’ordre public.

L’article 56 du code de procédure civile dispose que l’assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d’huissier de justice et celles énoncées à l’article 54 :

Les lieu, jour et heure de l’audience à laquelle l’affaire sera appelée

Un exposé des moyens en fait et en droit

La liste des pièces sur lesquelles la demande est fondée dans un bordereau qui lui est annexé

L’indication des modalités de comparution devant la juridiction et la précision que, faute pour le défendeur de comparaître, il s’expose à ce qu’un jugement soit rendu contre lui sur les seuls éléments fournis par son adversaire.

L’assignation précise également, le cas échéant, la chambre désignée.

Elle vaut conclusions.

En l’espèce, l’acte introductif d’instance a été signifiée aux défenderesses le 17 mars 2023.

Il ressort de l’assignation que la « Discussion » est scindée en deux sous parties intitulées « A- Sur les fautes commises par les sociétés CLEVERPLACE, FINANCE IMMO et la SCI SCOFF » et

« B -Sur les demandes de la société IMMOGROUP HOLDING ».

La SAS IMMOGROUP HOLDING y indique expressément le rôle de chacune des parties et détaille, au soutien de ses prétentions, les fautes délictuelles, au visa de l’article 1241 du code civil, commises par la SAS CLEVERPLACE et la SASU FINANCE IMMO, qui, en étant gérées par la même personne, à savoir monsieur [L] [H], auraient agi de manière déloyale à son égard.

Elle poursuit en indiquant au visa des articles 1104, 1217 et 131-1 du code civil, en expliquant que la SCI SCOFF était parfaitement informée de ces agissements et qu’elle n’a pas satisfait à son obligation de bonne foi.

Ainsi, dans l’assignation délivrée aux sociétés défenderesses, la SAS IMMOGROUP HOLDING expose des moyens de faits et de droit suffisamment clairs et précis pour permettre aux sociétés CLEVERPLACE, FINANCE IMMO et SCOFF d’exercer leurs droits de la défense.

En conséquence, l’exception de nullité soulevée par la SAS CLEVERPLACE, la SASU FINANCE IMMO et la SCI SCOFF sera rejetée.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d’intérêt à agir

Aux termes de l’article 789-6° du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 31 du code de procédure civile dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Aux termes de l’article 32 du même code, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

L’action est donc ouverte chaque fois qu’une personne peut se prévaloir d’un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve d’une disposition législative plus restrictive. L’existence d’un droit ne fait pas partie des conditions requises pour pouvoir agir, puisque cette question sera souvent celle débattue dans l’instance engagée.

L’intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action.

L’existence du droit invoqué par le demandeur n’est pas une condition de recevabilité de l’action mais de son succès.

En l’espèce, l’action initiée par la SAS IMMOGROUP HOLDING est une action en réparation de préjudices qui auraient été causés par des fautes contractuelles et délictuelles.

Elle estime que les fautes qu’elle invoque lui ont causé un préjudice dont l’appréciation relève du juge du fond et qui légitime son action puisque si la responsabilité contractuelle de la SCI SCOFF et la responsabilité délictuelle des SAS CLEVERPLACE et FINANCE IMMO sont engagées, elles seront condamnées à l’indemniser du préjudice qu’elle allègue.

Il ressort des pièces versées aux débats que l’action porte sur une promesse de vente conclue le 17 novembre 2022 entre la SCI SCOFF, venderesse, et la SAS IMMOGROUP HOLDING, acquéreur, qui était soumise à deux conditions suspensives, à savoir le versement d’une indemnité d’occupation et la purge du droit de préemption du locataire commercial.

Or, le locataire commercial de la SCI SCOFF a usé de son droit de préemption et la société IMMOGROUP HOLDING affirme qu’il a eu recours à un projet de financement élaboré par la SASU FINANCE IMMO, gérée par monsieur [L] [H].

Elle affirme que la SCI SCOFF avait confié la vente du bien à une agence immobilière, la SAS CLEVERPLACE, également gérée par monsieur [L] [H].

Les sociétés défenderesses affirment que la présente action ne peut être cumulée avec l’action en vente forcée dont l’appel est pendant devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence.

Il résulte des éléments produits au débat, que la société IMMOGROUP a initié une action en vente forcée du bien en cause suivant promesse de vente du 17 novembre 2022, qui a été déclarée caduque par ordonnance de mise en état du 15 mai 2024, qui fait l’objet d’un appel interjeté le 29 mai 2024.

Cependant, dans le cadre de la présente action, la société IMMOGROUP sollicite l’octroi de dommages et intérêts ce qui peut toujours s’ajouter aux sanctions de l’article 1217 du code civil qui prévoit notamment l’exécution forcée du contrat en nature.

Enfin, le moyen d’irrecevabilité reposant sur les statuts de la société IMMOGROUP ou les finances de son gérant relèvent du bien fondé de l’action qui sera apprécié par le juge du fond qui accueillera ou rejettera les prétentions de la société IMMOGROUP, qui justifie dès lors d’un intérêt légitime au succès de ses prétentions.

En conséquence, la fin de non-recevoir soulevée par les sociétés FINANCE IMMO, CLEVERPLACE et la SCI SCOFF sera rejetée.

Sur la demande indemnitaire des sociétés FINANCE IMMO, CLEVERPLACE et de la SCI SCOFF

Par application des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol, mais l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas, en soi, constitutive d’une faute.

Il est acquis qu’il appartient à toutes les juridictions de statuer sur le dommage causé par le comportement abusif de l’une des parties dans le développement procédural qu’elle a eu à connaître.

En l’espèce, les sociétés FINANCE IMMO, CLEVERPLACE et la SCI SCOFF ne mentionnent pas leur demande de dommages et intérêts dans le corps de leurs conclusions d’incident et se contentent, dans le dispositif, solliciter la condamnation de « la société IMMOGROUP HOLDING à la somme de 100.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral résultant du caractère abusif de son action ».

A défaut de preuve d’un abus de droit constitutif d’une faute, les sociétés FINANCE IMMO, CLEVERPLACE et la SCI SCOFF seront déboutées de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Il n’apparaît pas inéquitable que les parties supportent leurs frais irrépétibles non compris dans les dépens, à ce stade de la procédure.

Elles seront donc déboutées de leur demande respective au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens suivront le sort du principal.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge de la mise en état, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort,

REJETONS l’exception de nullité pour vice de forme de l’assignation signifiée le 17 mars 2023 à la SASU CLEVERPLACE, à la SAS IMMOGROUP HOLDING et à la SCI SCOFF,

REJETONS la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir soulevée par la SASU CLEVERPLACE, SAS IMMOGROUP HOLDING et la SCI SCOFF à l’encontre de l’action de la SAS IMMOGROUP HOLDING,

DEBOUTONS la SASU CLEVERPLACE, SAS IMMOGROUP HOLDING et la SCI SCOFF de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

DEBOUTONS les parties de leur demande respective au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DISONS que les dépens suivront le sort du principal,

RENVOYONS les parties à l’audience de mise en état du 15 Mai 2025 pour conclusions des parties au fond.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ETAT