TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Affaire : S.A.R.L. LUNO / S.C.I. SCI SCOPELLAN

N° RG 25/00442 – N° Portalis DBXM-W-B7J-GADA

Ordonnance de référé du : 12 Février 2026

N° minute

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Copie exécutoire

le :

à :

Rendue le DOUZE FEVRIER DEUX MIL VINGT SIX

Par Madame Myriam BENDAOUD, Présidente,

Assistée de Madame Juliette BRETON, Greffier;

ENTRE

DEMANDERESSE

S.A.R.L. LUNO, inscrite au RCS de [Localité 2] sous le n° 815 082 797, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentant : Maître Chrystelle MARION de la SELARL MARION LEROUX COURCOUX DEGOUEY, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocat plaidant, substituée par Maître Bertrand LEROUX, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

D’UNE PART

ET

DEFENDERESSE

S.C.I. SCOPELLAN, inscrite au RCS de [Localité 2] sous le n° 485 287 163, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentant : Maître Diane RENARD de la SELARL KOVALEX, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocat plaidant, substituée par Maître Emilie DURAND, avocate au barreau de SAINT-BRIEUC

D’AUTRE PART,

FAITS, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte de commissaire de justice en date du 26 novembre 2025, la société Luno a assigné la Société civile immobilière (SCI) Scopellan à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, statuant en référé, afin que soit notamment ordonnée une expertise judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

La société Luno a également formé les prétentions suivantes :

¤ Ordonner la suspension des loyers, et ce dès l’ordonnance de référé à intervenir ;

¤ A défaut, autoriser la société Luno à consigner le montant des loyers auprès de la CARPA Ouest Atlantique Bretagne, et ce dès l’ordonnance de référé à intervenir jusqu’à ce qu’une décision définitive intervienne à la suite du dépôt du rapport d’expertise ;

¤ Condamner la société SCI Scopellan à verser à la société Luno la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par conclusions signifiées le 18 janvier 2025, la société Luno a maintenu ses demandes.

L’affaire a été retenue à l’audience du 29 janvier 2026.

A cette audience, la société Luno reprend oralement les termes de ses écritures.

La SCI Scopellan, représentée, reprend oralement les termes de ses conclusions n°1 signifiées le 28 janvier 2026 aux termes desquelles elle sollicite le bénéfice des mesures suivantes :

¤ Sans reconnaissance aucune des désordres dénoncés, ni de responsabilité, donner acte à la SCI Scopellan de ce qu’elle s’en rapporte sur la demande d’expertise judiciaire ;

¤ Dire que la mission confiée à l’expert judiciaire sera celle proposée au dispositif ;

¤ Débouter la société Luno de sa demande tendant à obtenir l’autorisation de suspendre le paiement de loyer ou de les consigner ;

¤ Reconventionnellement, condamner la société Luno à payer à la SCI Scopellan la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Pour plus ample exposé de la mission que la SCI Scopellan souhaite confier à l’expert, il conviendra de se référer aux termes de ses conclusions.

Pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il conviendra de se référer aux termes de l’assignation, aux conclusions et aux pièces du dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 février 2026, date à laquelle il a été rendu.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, le tribunal rappelle qu’il ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et qu’il n’y a pas lieu de répondre aux demandes de constatations et de “donner acte” formées dans les écritures des parties, qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Sur la demande d’expertise judiciaire

En vertu des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, il peut être ordonné en référé toute mesure d’instruction légalement admissible, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

En l’espèce, la SCI Scopellan est propriétaire d’un immeuble à usage de commerce et d’habitation sis [Adresse 3] à Plérin, lequel est loué à la société Luno. Ce bail commercial été reconduit à la demande de la société Luno par courrier du 4 mars 2025 et accepté par la SCI Scopellan le 25 juillet 2025, sollicitant une augmentation de loyer.

La société Luno se plaint de l’extrême vétusté, notamment des toitures et couvertures, de l’immeuble.

Suite à un sinistre dégât des eaux, une intervention en recherche de fuite a été réalisée le 13 novembre 2023. Les conclusions de ce rapport mentionnent : « Toiture translucide au dessus du dégât dans le couloir du WC en mauvais état, plusieurs anomalies détectées : évacuation des EP bouchée par les fientes d’oiseaux, vide entre toiture en ardoise et gouttière, plaque translucide au dessus du dégât en mauvais état (risque important de cassure). Un professionnel devra intervenir sur la toiture ».

La requérante reproche à la société Scopellan l’absence de réalisation de travaux.

Il résulte toutefois des pièces produites aux débats que des travaux ont été réalisés, à savoir :

Suivant facture en date du 17 septembre 2024, la SCI Scopellan a confié à la société BC Menuiserie la remise à neuf de la charpente de l’immeuble,Suivant facture en date du 22 novembre 2024, la SCI Scopellan a confié à la société Ereo des « travaux de ventilation hotte cuisine », Suivant devis en date du 16 décembre 2024, la SCI Scopellan a confié à la société Im couverture le nettoyage et la réparation de la toiture de l’immeuble.

S’agissant des travaux de toiture réalisés, la société Luno soutient que la fiente de pigeon n’a pas été retirée avant de poser le bardage de sorte que des remontées d’odeur nauséabondes se font sentir très régulièrement.

Au soutien de ses prétentions, la requérante produit un procès-verbal en date du 17 avril 2025 aux termes duquel le commissaire de justice constate l’existence des désordres suivants :

Dans la réserve : trois planches du plafond sont détériorées ; des traces marrons sont visibles et la peinture se décolle ; il n’y a pas de plaque d’isolation ; le placoplâtre recouvrant la cheminée est gondolé ; le plancher bois est gondolé ; de l’air passe au niveau de la fenêtre donnant sur le toit terrasse ; une odeur d’humidité se fait sentir dans la pièce. Au niveau du toit terrasse : il y a de la fiente de pigeon sur le toit ; la toiture de la réserve est en très mauvais état (nombreux signes de dégradation et envahie de mousse) ; les crochets sont anciens et la gouttière est endommagée ; des morceaux d’ardoise sont décrochés et menacent de s’effondrer ; sur le mur, des trous sont visibles entre les joints de pierre ; la fenêtre en bois du deuxième étage est en état de dégradation très avancée Au premier étage : il est impossible de fermer la porte (serrure ancienne) ; le compteur électrique est d’aspect ancien ; un jour est visible entre les marches et contre marches menant au deuxième étage ; la fenêtre en bois simple vitrage située dans la cage d’escalier est très ancienne et en mauvais état Au deuxième étage : la porte ne ferme pas et l’entourage de porte est endommagé ; le convecteur électrique ne fonctionne pas ; Au troisième étage (grenier) : l’escalier en bois est en très mauvais état, le bois est pourri et des jours sont visibles ; les lucarnes, en simple vitrage, sont en très mauvais état ; les murs sont à l’état brut ; la charpente est apparente ; de l’air passe à travers la charpente et autour des lucarnes ; le plancher en bois est en très mauvais état (trous visibles) ; les pierres apparentes sont en très mauvais état ; les joints de pierre sont effrités et blanchis ; des traces dégoulinures blanchâtres sont visibles sur les murs ; il y a un affaissement de la structure qui soutient la panne sablière ; des trous sont visibles dans la charpente et au niveau de la toiture.

Aux termes de ses écritures, la requérante affirme qu’une réunion amiable a été organisée le 13 mai 2025 au cours de laquelle les parties auraient constaté les désordres suivants : la vétusté de la toiture, les points d’infiltration, la problématique de la couverture récemment réalisée couvrant une surface pleine de fientes de pigeon, mais aussi le problème affectant une poutre de la charpente dans le grenier qui s’aggrave et qui a nécessité la pose d’un étai.

Sur ce dernier point, un architecte d’intérieur, M. L’Hôtelier, a précisé qu’il n’existait pas de risque d’effondrement imminent mais qu’il convenait de renforcer ces ouvrages rapidement avant une dégradation majeure. Il explique dans son mail du 14 mai 2025 que l’affaissement de la charpente entraînerait la rupture de la couverture et l’apparition d’un dégât des eaux important sur l’ensemble de l’immeuble.

En réponse à la demande d’expertise judiciaire, la SCI Scopellan fait valoir qu’elle n’a pas de moyen opposant à cette demande.

Néanmoins, la défenderesse soutient que, d’une part, le locataire n’a jamais justifié de l’entretien du bâtiment et notamment des maçonneries, de la charpente, et des toitures depuis la prise du bail, et indique que le défaut d’entretien peut expliquer l’état actuel reproché, et que, d’autre part, le locataire semble avoir fait d’importants travaux dans le bâtiment, dont il ne peut pas être exclus qu’ils participent à l’état actuel reproché.

Pour ces motifs, la défenderesse demande de modifier la mission confiée à l’expert afin qu’elle soit adaptée au fait que le litige porte sur une réclamation du locataire commercial à l’égard de son bailleur.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la société Luno justifie d’un motif légitime au sens de l’article précité pour voir ordonner une mesure d’expertise afin de faire établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige en cours.

L’expert se verra confier la mission habituelle en matière de bail.

Il est opportun que l’expert tente de concilier les parties sur les points relevant de sa mission, conformément à l’article 238 du code de procédure civile.

Il a été satisfait à la demande de donner acte à la SCI Scopellan de ce qu’elle s’en rapporte sur la demande d’expertise judiciaire par sa mention dans le corps de la présente décision, sans qu’il y ait lieu de faire figurer dans le dispositif de celle-ci une formule qui serait dépourvue de toute valeur décisoire.

Cette mesure d’instruction étant diligentée dans le seul intérêt de la demanderesse, elle devra avancer la provision pour l’expert.

Sur la demande de suspension des loyers

En vertu de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, la requérante sollicite la suspension du loyer ou, à défaut, l’autorisation de consigner les loyers aux motifs que la nature des désordres constatés objectivement sont structurels et caractérisent la gravité des manquements du bailleur.

Il est constant que des désordres ont été constatés au sein de l’immeuble loué par la société Luno.

Néanmoins, ces désordres n’ont pas empêché la société Luno de poursuivre l’exploitation de son commerce, alors même que les premiers désordres ont été constatés dans le rapport en recherche de fuite qui date de plus de deux ans, que des travaux ont été réalisés par la SCI Scopellan et que la société Luno a sollicité le renouvellement du bail « aux mêmes charges et conditions » par courrier du 4 mars 2025.

Pour ces motifs, la société Luno sera déboutée de sa demande.

Sur les frais irrépétibles

L’équité ne commande pas l’application des dispositions de l’article du 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

En application des dispositions de l’article 491 du code de procédure civile, il sera statué sur les dépens, qui seront à la charge de la société Luno.

PAR CES MOTIFS

Nous, Myriam Bendaoud, présidente du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, juge des référés, statuant publiquement, selon ordonnance contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe, en premier ressort, et assortie de l’exécution provisoire de droit,

ORDONNONS une mesure d’expertise ;

DÉSIGNONS en qualité d’expert :

* M. [J] [Z]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Port : 0676385913

Mail : [Courriel 1]

DONNONS à l’expert la mission suivante, lequel s’adjoindra si nécessaire, tout sapiteur dans une spécialité distincte de la sienne :

Après s’être fait remettre tous documents et pièces en rapport avec le litige et s’être rendu sur les lieux, situés à [Adresse 3] à [Localité 4] après y avoir préalablement convoqué les parties et leurs avocats respectifs et visiter l’immeuble objet du bail ;

I. Environnement

1. Décrire l’immeuble objet du bail ; préciser qui en est le propriétaire, le ou les occupant, décrire son utilisation.

2. Décrire la façon dont l’ouvrage a été utilisé et entretenu depuis le début du bail. Préciser et décrire les travaux intervenus depuis lors.

3. Mentionner les griefs, désordres ou malfaçons allégués par le demandeur, rappeler les discussions et les expertises amiables intervenues.

II. Procédure

4. Rappeler la mission d’expertise qui vous a saisi, sa date, la juridiction qui vous a désigné et la mission qui vous a été confiée.

5. Lister les pièces qui ont été communiquées par chaque partie. Lister les réunions d’expertise, et la façon dont chaque partie y a été convoquée. Lister chacun des dires.

III. Désordres

Numéroter les désordres, en regroupant le cas échéant les désordres identiques sous le même numéro.

Pour chaque désordre, répondre aux questions suivantes (6 à 11), avant de passer au désordre suivant :

6. Constat

a) Décrire le désordre, malfaçon, non façon, non-conformité contractuelle allégué dans l’assignation et les conclusions du demandeur, et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes, ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation ; préciser où il se situe, le photographier si cela est possible ou le représenter.

b) Préciser la date d’apparition des désordres dans toutes leurs composantes, leur ampleur et leurs conséquences (date des premières manifestations, aggravation éventuelle depuis la réception des travaux). Dire notamment si le désordre était apparent au jour de la signature du bail.

c) Déterminer la ou les causes des désordres.

7. Dire s’ils affectent l’usage attendu du bien et, dans l’affirmative, dire dans quelle mesure.

8. Dire s’ils compromettent la solidité de l’immeuble ou le rendent impropre à sa destination ou s’ils rendent les lieux indécents au regard des critères légaux applicables.

9. Fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues.

10. Donner toutes observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres ; les décrire ; indiquer leur durée prévisible et décrire la gêne qu’ils peuvent occasionner pour le ou les occupants de l’immeuble ; chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux.

Évaluer les moins-values résultat des dommages non réparables techniquement.

Donner son avis sur le point de savoir si ces travaux constituent ou non des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil.

11. À l’issue, établir un tableau de synthèse reprenant chaque désordre, le numéro des pages de votre rapport qui le concerne, sa nature, l’imputabilité et le chiffrage des travaux de reprise.

IV. Préjudices immatériels

12. Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres.

13. Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état.

V. Travaux urgents

14. Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; Dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible.

VI. Dires

15. Répondre aux dires récapitulatifs.

16. Faire toutes observations utiles au règlement du litige.

VII. Conciliation

17. Tenter de concilier les parties sur les points relevant de sa mission, en vue de faciliter un règlement amiable du litige.

DISONS que pour procéder à sa mission l’expert devra :

à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :en faisant définir un enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées ;en les informant, le moment venu, de la date laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations ;fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.

FIXONS à la somme de 5.000 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la société Luno entre les mains du régisseur du tribunal judiciaire, par virement bancaire auprès du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc avant le 28 mars 2026 (IBAN : [XXXXXXXXXX01]), en précisant le numéro RG du dossier ;

DISONS que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet ;

DISONS que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du Code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au Greffe du Tribunal Judiciaire de Saint-Brieuc (Contrôle des Expertises), avant le 25 mars 2028, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du Contrôle ;

DISONS que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

DISONS que l’expert devra, autant que possible, dématérialiser les opérations d’expertise en utilisant OPALEXE ;

DÉBOUTONS la société Luno de sa demande de suspension de loyer, ou à défaut de consignation ;

DISONS n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société Luno, partie demanderesse, aux dépens ;

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires, par provision, de plein droit.

Ainsi jugé au palais de justice de Saint-Brieuc, le 12 février 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS