TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

16 AVRIL 2026

N° RG 25/02362 – N° Portalis DB22-W-B7J-S4LX

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] situé [Adresse 2] représenté par son syndic, SARL DMM IMMO exerçant sous le nom commercial PREMIERAPPART.COM, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 533 818 910 dont le siège social est situé [Adresse 3] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Frédérique FARGUES, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Matthieu PUYBOURDIN, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [M] [A]

né le 09 Février 1974 à [Localité 1] (CAMBODGE),

demeurant [Adresse 4],

[Localité 2],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 14 Avril 2025 reçu au greffe le 29 Avril 2025.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 15 Janvier 2026 Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 16 Avril 2026.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [C] [M] [A] est propriétaire de deux lots au sein de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] situé [Adresse 5] à [Localité 3] (78) soumis au statut de la copropriété.

Déplorant un défaut de paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires a fait délivrer à l’intéressé une sommation de payer en date du 25 novembre 2024 demeurée infructueuse.

C’est dans ce contexte que le syndicat des copropriétaires a, par acte extrajudiciaire du 14 avril 2025, fait assigner M. [C] [M] [A] devant le Tribunal judiciaire de Versailles en formulant les demandes suivantes :

Vu les articles 10 et 10-1 alinéa 1 er de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965

Vu le décret du 17 mars 1967,

Vu les pièces produites,

RECEVOIR le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 6] et [Adresse 7] en l’ensemble de ses demandes et l’y déclarant bien fondé :

CONDAMNER M.[C] [M] [A] à lui payer les sommes suivantes :

—  9.090,13 Euros au titre des charges de copropriété et appels travaux arriérés dus pour la période allant du 1er juin 2021 (3ème trimestre 2021) au 7 avril 2025 (2ème appel provisionnel 2025 inclus), laquelle somme sera augmentée des intérêts au taux légal courus à compter du 25 novembre 2024, date de la sommation de payer ;

—  392,64 Euros au titre des frais nécessaires de recouvrement, laquelle somme sera augmentée des intérêts au taux légal courus du 25 novembre 2024, date de la sommation de payer ;

—  3.500 Euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 du Code Civil ;

—  2.500 Euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER Monsieur M.[C] [M] [A], sur le fondement de l’article 696 du Code de Procédure Civile, aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Frédérique FARGUES, Avocat, en vertu de l’article 699 du même Code.

RAPPELER que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

Cette assignation a donné lieu à un procès-verbal de remise à étude et le défendeur n’a pas constitué Avocat.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions du syndicat des copropriétaires, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 1er octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— le contrat de syndic,

— le relevé de propriété,

— une copie de l’acte d’acquisition de M. [A],

— un extrait du compte de M. [A] pour la période du 1er avril 2024 au

7 avril 2025,

— une sommation de payer les charges de copropriété du 25 novembre 2024 accompagné d’un décompte du syndic (période du 1er avril 2023 au 6 novembre 2024) pour un montant en principal de 8.147,26 euros ;

— les procès-verbaux d’assemblée générale des 9 octobre 2020, 18 octobre 2021, 13 janvier 2023, 13 décembre 2023 et 10 mars 2025,

— une attestation de non recours,

— les relevés des factures de charge et état des dépenses,

— les appels de provisions pour charges communes générales et fonds

travaux ;

— un jugement de procédure accélérée au fond du 20 septembre 2021,

Il ressort des justificatifs produits que la demande apparaît recevable et bien fondée, la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges étant certaine, liquide et exigible pour un montant de 9.090,13 euros.

Dès lors, il convient de condamner M. [C] [M] [A] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9.090,13 euros au titre des charges de copropriété, montant arrêté au 1er avril 2025, appel du 2ème trimestre inclus.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 18 février 2025 sur 8.318,90 euros et à compter du 14 avril 2025 sur le surplus.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Parmi les frais non retenus au principal, figurent, au moins pour partie, des sommes qui peuvent dépendre de l’application de l’article 10-1 de la loi du

10 juillet 1965 qui prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour remise du dossier à l’avocat ou frais de contentieux qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes.

Les frais de transmission dossier Avocat ne seront donc pas retenus.

De plus, la relance du 19 mars 2024 adressée un mois et demi après celle du 5 février 2024 ne revêt aucune utilité réelle et ne sera pas retenue au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Au vu des documents produits, seuls sont justifiés les frais de relance d’un montant de 29 euros et le coût de la sommation pour 171,64 euros soit au total 200,64 euros.

Sur les dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le retard apporté au paiement d’une somme d’argent est indemnisé par l’allocation de l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, mais « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Le copropriétaire qui s’abstient de payer régulièrement ses charges sans justifier des raisons de sa carence commet une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d’une partie des fonds nécessaires à la gestion et l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, il convient de condamner M. [C] [M] [A] à la somme de 900 euros au titre des dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [C] [M] [A] qui est condamné par le présent jugement, supportera la charge des dépens.

Il serait inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer. M. [C] [M] [A] sera condamné à lui payer une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, le jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne M. [C] [M] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] situé [Adresse 5] à [Localité 3] (78) représenté par son syndic en exercice les sommes suivantes :

9.090,13 euros au titre des charges de copropriété, montant arrêté au 1er avril 2025, appel du 2ème trimestre inclus,200,64 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance,

Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2024 sur 8.318,90 euros et à compter du 14 avril 2025 sur le surplus,

Ordonne la capitalisation des intérêts ;

Condamne M. [C] [M] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] situé [Adresse 5] à [Localité 3] (78) représenté par son syndic en exercice les sommes suivantes :

1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 900 euros au titre des dommages intérêts,

Condamne M. [C] [M] [A] aux dépens dont distraction au profit de Maître [Localité 4],

Déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] situé [Adresse 5] à [Localité 3] (78) représenté par son syndic en exercice du surplus de ses demandes,

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 AVRIL 2026 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT