TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

13 MARS 2026

N° RG 25/02561 – N° Portalis DB22-W-B7I-SHUZ

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] situé [Adresse 2] représenté par son syndic, FONCIA MANSART, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 490 205 184 dont le siège social est situé [Adresse 3] LE [Adresse 4] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Pascale REGRETTIER-GERMAIN de la SCP HADENGUE & ASSOCIES, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Annabelle ORTEGA GONZALEZ de l’AARPI ALTA AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDEURS :

1/ Monsieur [L] [Z]

né le 10 Novembre 1993 à [Localité 1] (GUINÉE),

demeurant [Adresse 5],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

2/ Madame [O] [E]

née le 28 Février 1996 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 5],

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 05 Mai 2025 reçu au greffe le 09 Mai 2025.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 18 Décembre 2025, Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au au 20 Février 2026 prorogé au 13 Mars 2026 pour surcharge magistrat.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [L] [Z] et Mme [O] [E] sont propriétaires indivis du lot n°37 au sein de la [Adresse 1] située [Adresse 6] à [Localité 3].

Faisant grief à M. [Z] et Mme [E] de ne pas régler leurs charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 6] à [Localité 3] leur a, par l’intermédiaire de son syndic, adressé plusieurs mises en demeure et leur a fait signifier une sommation de payer les charges de copropriété par acte de commissaire de justice en date du 10 août 2023.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 6] à Trappes (78190) (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, la société FONCIA MANSART, a, par acte de commissaire de justice en date du 5 mai 2025, fait assigner M. [Z] et Mme [E] devant le tribunal de céans, lui demandant, au visa des articles 10, 10-1, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, et des articles 1240 et suivants du code civil, de :

— dire et juger recevables et bien fondées ses demandes,

En conséquence,

— condamner solidairement M. [Z] et Mme [E] à lui verser les sommes suivantes : • 13.784,81 euros au titre des charges et travaux arrêtés à la date du 29 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 mai 2023,

• 1.198,09 euros au titre des frais de recouvrement arrêtés à la date du 29 avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 mai 2023,

• 2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

• 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum M. [Z] et Mme [E] aux entiers dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du syndicat des copropriétaires, il convient de renvoyer à son assignation conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [Z] et Mme [E], régulièrement assignés par acte remis à l’étude du commissaire de justice le 5 mai 2025, n’ont pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 23 septembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 décembre 2025 et a été mise en délibéré au 20 février 2026. A cette date, le délibéré a été prorogé au

13 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes

Selon l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours.

Le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En vertu de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur le bien-fondé des demandes

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— la matrice cadastrale, la fiche immeuble et l’acte de vente attestant de la qualité de copropriétaires indivis de M. [Z] et Mme [E] pour le lot n°37,

— une mise en demeure en date du 12 mai 2023 adressée par le syndic aux défendeurs par courrier recommandé avisé le 17 mai 2023 et non réclamé, pour un montant de 2.045,95 euros, dont 48 euros de frais de relance,

— un courrier de relance en date du 26 mai 2023 adressé par le syndic aux défendeurs,

— une sommation de payer les charges de copropriété signifiée aux défendeurs par acte de commissaire de justice en date du 10 août 2023, pour un montant de 4.239,92 euros dont 155,09 euros de coût d’acte,

— une situation de compte sur la période courant du 31 décembre 2022 au

21 avril 2025 pour un solde débiteur de 14.982,90 euros,

— des appels de fonds pour la période courant du 1er janvier 2023 au

30 juin 2025,

— les répartitions individuelles de charges pour les exercices 2022 et 2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des

16 juillet 2021, 8 juin 2022, 3 juillet 2023 et 29 mai 2024,ayant approuvé les comptes des exercices 2020, 2021, 2022 et 2023, voté les budgets prévisionnels des exercices 2022, 2023, 2024 et 2025 et voté la réalisation de divers travaux.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 13.784,81 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 29 avril 2025, appel de fonds du 2ème trimestre 2025 inclus.

M. [Z] et Mme [E] seront donc condamnés au paiement de cette somme.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement.

Par conséquent, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance » ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 1.198,09 euros correspondant aux frais suivants :

—  12/05/2023 Mise en demeure pour 48 euros

—  26/05/2023 Relance pour 35 euros

—  07/08/2023 “Constitution dr huis” pour 250 euros

—  15/09/2023 “Commandement de payer le 10/08/2023” pour 155,09 euros

—  15/09/2023 “Constitution dr avoc” pour 410 euros

—  03/06/2024 “Suivi du dossier transmis à l’avocat” pour 150 euros

—  17/09/2024 “Suivi dossier transmis à l’avocat” pour 150 euros.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— les courriers de mise en demeure et relance et la sommation de payer,

— le contrat de syndic prenant effet le 1er octobre 2022 et prenant fin le

30 septembre 2023, prévoyant des frais de 42 euros par mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception et 33 euros par relance après mise en demeure,

— le contrat de syndic prenant effet le 1er octobre 2023 et prenant fin le

30 septembre 2024, prévoyant des frais de 48 euros par mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception et 35 euros par relance après mise en demeure,

— diverses factures d’honoraires.

Les frais relatifs à la mise en demeure du 12 mai 2023 sont des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et seront retenus à hauteur de 42 euros conformément au contrat de syndic alors en vigueur. Les frais de sommation de payer seront également retenus à hauteur de

155,09 euros.

En revanche les frais de relance adressée le 26 mai 2023, soit moins d’un mois après la mise en demeure du 12 mai 2023 ne sont pas des frais nécessaires, cette relance ne présentant pas d’intérêt réel. Les frais de constitution de dossier huissier et avocat ne sont, comme rappelé ci-dessus, pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il en est de même des frais de suivi de dossier qui ne constituent pas non plus des frais nécessaires au sens de l’article précité.

M. [Z] et Mme [E] seront donc condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 197,09 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des défendeurs aux intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2023, date de la mise en demeure.

Les sommes dues porteront intérêt au profit du syndicat des copropriétaires à compter du 17 mai 2023, date de présentation du courrier de mise en demeure, pour la somme alors exigible de 1.997,95 euros, et à compter du 5 mai 2025, date de l’assignation, pour le surplus.

Sur la solidarité

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats un extrait du réglement de copropriété de l’immeuble dont il résulte que “Dans le cas où un ou plusieurs lots viendraient à appartenir indivisément à plusieurs copropriétaires ceux-ci seront tenus solidairement des charges vis à vis du syndicat, lequel pourra en conséquence exiger l’entier paiement de n’importe lequel des copropriétaires indivis” (article 88; 2ème alinéa).

Il sera donc fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires de condamner solidairement M. [Z] et Mme [E], propriétaires indivis, aux sommes dues au titre des charges et des frais de recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d’un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner in solidum M. [Z] et Mme [E] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.400 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

M. [Z] et Mme [E], qui succombent, seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. [Z]

et Mme [E] seront condamnés in solidum à lui payer la somme de

1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par décision réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Déclare le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 6] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes ;

Condamne solidairement M. [L] [Z] et Mme [O] [E], à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 6] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 13.784,81 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 29 avril 2025, appel de fonds du 2ème trimestre 2025 inclus ,

Condamne solidairement M. [L] [Z] et Mme [O] [E], à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 6] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 197,09 euros au titre des frais de recouvrement ;

Dit que les sommes susvisées porteront intérêts au taux légal à compter du

17 mai 2023 pour la somme alors exigible de 1.997,95 euros, et à compter

du 5 mai 2025 pour le surplus ;

Condamne in solidum M. [L] [Z] et Mme [O] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 6] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.400 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne in solidum M. [L] [Z] et Mme [O] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 6] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [L] [Z] et Mme [O] [E] aux dépens ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 6] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, du surplus de ses demandes ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 MARS 2026 par Madame Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE