MINUTE N°

N° RG 25/01098 – N° Portalis DB22-W-B7J-TPHP

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la [Adresse 1]

C/

Madame [C] [E]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 01 AVRIL 2026

DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la [Adresse 4] [Adresse 5] sise [Adresse 6] [Localité 2], agissant par son syndic en exercice la société FONCIA MANSART, SAS immatriculée au R.C.S. de [Localité 3] sous le numéro 490 205 184 dont le siège social est [Adresse 7], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Stéphanie BAZIN (SELARL HOCHLEX), avocat au Barreau de Versailles

d’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [C] [E] née le 02 Juin 1964 en Russie, demeurant [Adresse 8]

non comparante, ni représentée

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sophie VERNERET-LAMOUR,

Greffier lors des débats : Victor ANTONY

Cadre Greffier lors de la mise à disposition : Blandine JAOUEN

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Stéphanie BAZIN

1 copie certifiée conforme à : Madame [Y] [E]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] [Adresse 9] représenté par son syndic, la société FONCIA MANSART, (ci-après “le syndicat des copropriétaires”), a fait assigner Madame [C] [E], devant le tribunal de proximité de SAINT-GERMAIN-EN-LAYE afin d’obtenir sa condamnation à lui payer, les sommes suivantes :

-6680,75 euros à titre d’arriérés de charges de copropriété dues à la date du 1er octobre 2025, appels de provisions du 4 ème trimestre 2025 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour le surplus,

—  68,55 euros au titre des frais nécessaires (art.10-1 de la loi de 1965)-1000 euros à titre de dommages et intérêts ;

-1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les entiers dépens

L’affaire a été fixée à l’audience du 3 février 2026.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires a comparu représenté par son conseil qui maintient oralement les prétentions formulées dans son assignation.

Bien que régulièrement citée à l’étude du commissaire de Justice,Madame [C] [E] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 1er avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’à celles relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale selon laquelle Madame [C] [E] est propriétaire des lots 113 et 130 au sein de la résidence,

— les relevés de compte du 25 mars 2025 et du 10 octobre 2025,

— les appels de provisions sur charges à compter du 1er trimestre 2023

— les appels de provisions travaux

— le relevé général des dépenses 2022 et les régularisations

— les bilans de charges 2023 et 2024,

— les procès-verbaux d’assemblée générale suivants :

— le procès-verbal du 14 juin 2022

— le procès-verbal du 23 mai 2023

— le procès-verbal du 21 mai 2024

— le procès -verbal du 12 juin 2025

— attestations de non recours des AG 2021 à 2024

— les différents contrats de syndic,

— LRAR du 15 mai 2023 et relance du 12 juin 2023

— un commandement de payer du 19 juillet 2023

— LRAR du 18 janvier 2024 +avis non réclamé,

— LRAR du 13 novembre 2024 et relance du 5 décembre 2024

— factures syndic

Le syndicat des copropriétaires justifie :

— avoir mis en demeure Madame [C] [E] de payer la somme de 2190,29 euros, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 12 juin 2023.

— avoir fait signifier un commandement de payer pour la somme de 2904,82 euros le 19 juillet 2023

— avoir mis en demeure Madame [C] [E] de payer la somme 3412,78 euros le 18 janvier 2024,

— avoir mis en demeure Madame [C] [E] de payer la somme de 4078,60 euros le 5 décembre 2024,

Le décompte produit par le demandeur laisse apparaître que le solde débiteur s’élève à la somme de 6680,75 euros, somme que le conseil du syndicat sollicite au titre des charges de copropriété.

Or, force est de constater que ce décompte mentionne des frais autres que des charges de copropriété à savoir :

—  334 euros correspondant à des frais de relance et de commandement de payer ont été facturés à la défenderesse entre le 1er janvier 2021 et septembre 2024,

—  83 euros correspondant à des frais de mise en demeure de septembre 2024 à octobre 2025,

—  700 euros de frais de constitution de dossier transmis à l’huissier jusqu’à septembre 2024,

—  410 euros +140 euros de frais de constitution et de suivi du dossier transmis à l’avocat jusqu’en septembre 2024,

—  410 euros de frais de constitution du dossier transmis à l’avocat en février 2025

Soit un total de frais de 2077 euros. Cette somme totale de 2077 euros doit dès lors être soustraite de la créance du syndicat au titre des charges de copropriété.

En l’absence de contestation et de recours formé à l’encontre de la décision d’assemblée générale, le syndicat des copropriétaires justifie donc être créancier de Madame [C] [E] pour la somme de 4 603,75 euros, correspondant aux charges de copropriété impayées jusqu’au 4ème trimestre 2025 inclus.

Madame [C] [E] sera par conséquent condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 603,75 euros . avec intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2025, date de l’assignation.

Sur la demande au titre des frais de recouvrement (article 10-1 de la loi 10 juillet 1965)

S’agissant des frais réclamés, le juge peut les réduire ou supprimer en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Ainsi, si les frais de relance, mise en demeure, sommation sont nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et comme tels, dus en principe par le copropriétaire débiteur, le juge a le pouvoir de supprimer ceux qu’il considère abusifs, comme augmentant artificiellement la dette.

En l’espèce, le conseil du syndicat sollicite dans le dispositif de son assignation la somme de 68,55 euros, au titre des frais de procédure article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le montant de ces frais est justifié conformément au contrat de syndic.

En conséquence, Madame [C] [E] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 68,55 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, “les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.”

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice distinct du retard indemnisé par l’octroi des intérêts au taux légal. En effet, la seule privation légitime de rentrées de fonds pendant plusieurs mois subie par le syndicat ne suffit pas à justifier une condamnation à des dommages et intérêts.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [C] [E] qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Il est de plus équitable de condamner cette dernière à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, en sa chambre de proximité détachée de SAINT-GERMAIN-EN-LAYE, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [C] [E] , à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] représenté par son syndic, la société FONCIA MANSART, les sommes suivantes :

4 603,75 euros, correspondant aux charges de copropriété impayées jusqu’au 4ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2025,

—  68,55 euros au titre des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] représenté par son syndic la société FONCIA MANSART, de sa demande de dommages-intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] SOLEIL [Adresse 9] représenté par son syndic la société FONCIA MANSART de toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Madame [C] [E] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 1er avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sophie VERNERET-LAMOUR, juge et par Madame Blandine JAOUEN, cadre greffier.

Le cadre greffier La juge