TRIBUNAL

de [Localité 14]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Chambre de proximité

N° RG 25/00451 – N° Portalis DB22-W-B7J-TABA

JUGEMENT

Du : 16 Janvier 2026

S.D.C. DE LA RESIDENCE “JEAN JAURES “[Adresse 3] REPERESENTE PAR SON

C/

[V] [T] [I] [P] [E] [N]

expédition exécutoire

délivrée le

à M^e RIBAULT

expédition certifiée conforme

délivrée le

à Mr [E] [N]

Minute : /2026

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 16 Janvier 2026 ;

Sous la présidence de Madame Viviane BRETHENOUX, Première Vice-Présidente chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assistée de Madame Charline VASSEUR, Greffier,

Après débats à l’audience du 13 Novembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.D.C. DE LA RESIDENCE “[10]”, sis [Adresse 3]

Réprésenté par son syndic la Société AE2C SYNDIC

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par M^e Delphine RIBAULT, avocat au barreau de PARIS

ET

DEFENDEUR :

Monsieur [V], [T], [I], [P] [E] [N]

[Adresse 4]

[Localité 7]

non comparant

A l’audience du 13 Novembre 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 Janvier 2026 aux heures d’ouverture au public.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Dans la copropriété [Adresse 11] sis [Adresse 2], Monsieur [V] [E] [N] est propriétaire du lot n°20, correspondant à un appartement, du lot n°47 correspondant à une cave et du lot n°98 correspondant au parking 28.

Des charges de copropriétés n’ayant pas été régulièrement acquittées, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble, a adressé à M. [E] [N] par courrier recommandé plusieurs mises en demeure en date du 22 mai 2024 et du 20 août 2024 qui sont restées infructueuses.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 18 mars 2025, le [Adresse 12] [Adresse 9] Jaurès, pris en la personne de son syndic la société AE2C SYNDIC, a assigné M. [V] [E] [N] devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins de :

prendre acte que le demandeur s’est rapproché du défendeur pour chercher une conciliation avant d’introduire la présente instance,condamner M. [V] [E] [N] à lui payer la somme de 4 266,37 euros au titre des charges et frais de copropriété arrêtés au 26 février 2025,condamner M. [V] [E] [N] à lui payer la somme de 3 729,97 euros en principal, arrêté au 1er trimestre 2025 outre 536,40 euros de frais liés aux interventions spécifiques du syndic suites aux défaillances de M. [E] [N],dire et juger que cette somme portera intérêts au taux légal :à compter de la première mise en demeure du 22 mai 2024 pour la somme de 409,24 euros,à compter de la deuxième mise en demeure du 20 août 2024 pour la somme de 2 093,75 euros,à compter du commandement de payer délivré le 7 novembre 2024 pour la somme de 3 352,76 euros,pour les autres sommes à compter de l’assignation,dire et juger que les intérêts dus pour plus d’une année entière s’incorporeront au capital et produiront eux-mêmes intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil,condamner M. [V] [E] [N] à payer lesdits intérêts,condamner M. [V] [E] [N] à payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive au syndicat des copropriétaires,condamner M. [V] [E] [N] à la payer la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,condamner M. [V] [E] [N] à supporter seul, l’intégralité des frais exposés pour recouvrer ses charges de copropriété et le paiement des causes de la décision à intervenir, conformément aux termes des dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi de 1965, par dérogation aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 10 de la loi de 1965,rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

A l’audience du 13 novembre 2025, le [Adresse 12] [Adresse 11] explique n’avoir rien reçu depuis janvier et n’avoir aucune nouvelle du défendeur. Il maintient l’ensemble de ses demandes telles que dans son assignation.

Bien que régulièrement cité à étude, M. [V] [E] [N] n’était ni présent ni représenté à l’audience.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation du demandeur et à ses conclusions soutenues oralement à l’audience pour un plus ample exposé de ses prétentions et de ses moyens.

A l’issue des débats la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 janvier 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur régulièrement cité à l’instance, ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

1 – Sur la demande en paiement des charges de copropriété :

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présents à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives privatives comprises dans leur lot.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le Syndicat des Copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

le décompte des charges pour la période du 1er janvier 2024 au 1er janvier 2025 (pièce n°2),les procès-verbaux des assemblées générales en date du 29 avril 2024 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux,le contrat de syndic,le relevé de compte des dépenses de la copropriété du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023,le relevé de compte des charges de copropriété individuel, arrêté au 26 février 2025,les appels de fonds pour charges du 1er avril 2024, du 30 avril 2024, du 1er juillet 2024, le 1er octobre 2024, du 5 décembre 2024 et du 1er janvier 2025,les appels de fonds pour travaux du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023,les mises en demeure adressées par la société AE2C IMMOBILIER par lettres recommandées avec accusé de réception en date du 22 mai 2024 et du 20 août 2024,le commandement de payer les charges du 27 novembre 2024,des factures relatives à des frais de contentieux,

Il ressort de l’ensemble de ces documents, et notamment du décompte actualisé, que la créance s’élève à la somme de 4 266,37 euros, arrêté au 26 février 2025, appel du 1er trimestre 2025 inclus.

Toutefois, ce compte porte au débit du copropriétaire des frais de procédure d’un montant total de 536,40 euros (40 euros le 22 mai 2024, 40 euros le 20 août 2024, 80 euros le 25 octobre 2024, 224,70 le 4 novembre 2024 et 151,70 euros le 8 novembre 2024) qui ne constituent pas des charges de copropriétés ou contributions mais des frais de recouvrement ou dépens et seront donc pris en compte à ce titre. Il doit être déduit cette somme de la créance totale.

En conséquence, il convient de condamner M. [V] [E] [N] à payer au [Adresse 13], la somme de 3 729,97 euros au titre des charges de copropriété et travaux arrêtés à la date du 26 février 2025, appel du 1er trimestre 2025 inclus, et ce avec intérêts au taux légal sur la somme de 2053,75 euros à compter de la mise en demeure du 20 août 2024 et de l’assignation pour le surplus.

2 – Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

En l’espèce, il est réclamé la condamnation du défendeur au titre des frais de recouvrement au paiement de la somme totale de 536,40 euros.

Le syndicat des copropriétaires impute au débit du compte de M. [V] [E] [N] des frais de mise en demeure de 40 euros à deux reprises, de 80 euros, 151,70 euros et de 224,70 euros.

S’agissant des frais de mise en demeure, les deux mises en demeure sont justifiées et constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006.

Dès lors que la facturation prévue au contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire qui n’est pas partie au contrat, la demande en paiement au titre des frais de mise en demeure, dont le coût ne pourra être évalué à plus de 15 euros, sera par conséquent accueillie à hauteur de la somme de 30 euros.

S’agissant des frais transmission du dossier à un auxiliaire de justice, ils relèvent de l’activité du syndic et ne sont pas inclus dans les frais nécessaires au sens de la loi précitée.

Les autres frais relèvent des dépens et seront examinés à ce titre.

En conséquence, il convient de condamner M. [V] [E] [N] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 30 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

3- Sur la demande en dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

L’irrégularité de paiement des charges par M. [V] [E] [N] depuis le deuxième trimestre de l’année 2024 a entraîné un préjudice certain pour le syndicat de copropriétaires, dont les dépenses liées à l’entretien des parties communes et au bon fonctionnement des équipements commun ont dû être assumées par les autres copropriétaires.

En l’espèce, la carence de M. [V] [E] [N] à payer les charges a causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements commun.

Par ailleurs, il est établi que M. [V] [E] [N] a déjà fait l’objet de plusieurs procédures identiques et refuse de façon répétée de payer ses charges de copropriété.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard, sera équitablement réparé par l’allocation d’une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Ce préjudice sera justement et entièrement réparé par l’allocation d’une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

4- Sur la demande de capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, le Syndicat des Copropriétaires demande les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisant eux-mêmes intérêts.

Afin de ne pas pénaliser de façon supplémentaire le défendeur, qui est déjà par ailleurs condamné à des dommages et intérêts, la demande de capitalisation des intérêts sera rejetée.

5- Sur les autres demandes

M. [V] [E] [N], partie perdante, supportera les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Il paraît inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer. Une indemnité de 300 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 514 nouveau du code de procédure civile dispose que l’exécution provisoire est de droit pour les décisions en première instance.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [V] [E] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 11] pris en la personne de son syndic la société AE2C SYNDIC les sommes suivantes :

3 729,97 euros au titre des charges de copropriété et travaux arrêtés à la date du 26 février 2025, appel du 1er trimestre 2025 inclus, et ce avec intérêts au taux légal sur la somme de 2053,75 euros à compter de la mise en demeure du 20 août 2024 et de l’assignation pour le surplus,30 euros au titre des frais de recouvrement,500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de capitalisation des intérêts,

CONDAMNE Monsieur [V] [E] [N] aux entiers dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction à la date indiquée en tête du présent jugement.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE