MINUTE N°

N° RG 25/01129 – N° Portalis DB22-W-B7J-TPXS

Syndicat des copropriétaires de de la Résidence, [Adresse 1] sis, [Adresse 2], représenté par son syndic, le Cabinet JOURDAN

C/

Monsieur, [A], [S]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ,

[Adresse 3],

[Adresse 3],

[Adresse 3]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 27 Mars 2026

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de de la, [Adresse 4] sis, [Adresse 2], représenté par son syndic, le Cabinet JOURDAN (Agence Levallois-Perret située, [Adresse 5]), société anonyme inscrite au R.C.S. de NANTERRE sous le numéro 702 052 994, dont le siège social est, [Adresse 6], agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, représenté par Maître Hervé CASSEL, avocat de CABINET CASSEL AVOCATS, SELAFA d’avocats au barreau de PARIS, substitué par Maître François NICHAUD, avocat

d’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur, [A], [S], né le 26 mai 1980 à, [Localité 1], demeurant, [Adresse 7], comparant en personne

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Violaine ESPARBÈS, vice-président

Greffier : Thomas BOUMIER

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Hervé CASSEL

1 copie certifiée conforme à Monsieur, [A], [S]

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 21 octobre 2025, remis à tiers présent à domicile, le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 4], situé, [Adresse 2], représenté par son syndic, le cabinet JOURDAN (ci-après “le syndicat des copropriétaires”), a fait assigner Monsieur, [A], [S] devant le tribunal de proximité de SAINT-GERMAIN-EN-LAYE afin d’obtenir sa condamnation à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes suivantes :

3.592,42 € hors frais, au titre des charges arrêtées au 1er octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;251,73 € au titre des frais de recouvrement ;2.000 € à titre de dommages et intérêts ;1.800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;les entiers dépens comprenant le coût de la sommation.

A l’audience du 27 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires a comparu représenté par son conseil et monsieur, [A], [S] a comparu en personne.

Le syndicat des copropriétaires actualise ses prétention à hauteur de 3.988,84 € au titre des charges impayées et 321,73 € au titre des frais. Il maintient les prétentions formulées dans son acte d’assignation.

Monsieur, [A], [S] reconnaît le montant de la dette au titre des charges impayées et conteste le montant réclamé au titre des frais de recouvrement et les dommages et intérêts. Il sollicite un échéancier pour régler la dette par mensualités de 200 € par mois. S’agissant de sa situation personnelle, il précise être marié et que son entreprise a traversé une période difficile, qu’il gagne 2.000 € par mois, avec un enfant d'1 an à charge. Il explique être propriétaire d’un autre bien immobilier et qu’il loue le studio en question 600 € par mois.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 mars 2026 par mise à disposition du public au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1° Sur la demande en paiement des charges de copropriété et des frais de recouvrement

En En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’à celles relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Par ailleurs, l’article 14-1 de cette loi précis que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté, dans les délais, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale, dont il résulte que Monsieur, [A], [S] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, situé, [Adresse 2], formant les lots 22 et 53,

— les appels de charges et cotisations de fonds pour travaux afférents aux périodes allant du 1er trimestre 2024 au 1er trimestre 2026,

— les procès-verbaux d’assemblée générale suivants :

— du 19 décembre 2022 ayant régulièrement approuvé les comptes afférents à l’année 2021, ajusté le budget prévisionnel pour l’année 2022, voté le budget prévisionnel relatif à l’année 2023 et donné quittus au syndic,

— du 15 novembre 2023 ayant régulièrement approuvé les comptes afférents à l’année 2022, ajusté le budget prévisionnel pour l’année 2023, voté le budget prévisionnel relatif à l’année 2024 et donné quittus au syndic,

— du 27 février 2025 ayant régulièrement approuvé les comptes afférents à l’année 2024, ajusté le budget prévisionnel pour l’année 2025, voté le budget prévisionnel relatif à l’année 2026 et donné quittus au syndic,

— l’attestation de non-recours des procès-verbaux précités,

— un relevé de compte individualisé arrêté au 1er octobre 2025 annexé à l’assignation et un décompte actualisé au 1er trismestre 2026 inclus.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir mis en demeure Monsieur, [A], [S] de payer la somme de 2.203,58 € en principal par sommation de payer adressée par acte de commissaire de justice remis à domicile le 15 janvier 2025, après une mise en demeure par courriers du 28 mai 2024, avec relance par courrier simple du 10 septembre 2024.

Le décompte arrêté au 14 janvier 2026 laisse apparaître, une fois soustrait les frais, que le solde débiteur s’élève à la somme de 3.971,34 € correspondant aux charges impayées.

A l’audience, Monsieur, [A], [S] reconnaît le montant réclamé au titre des charges impayées. Il justifie toutefois d’un paiement libératoire de 100 € en date du 26 janvier 2026 qui devra s’imputer au solde de la dette.

En l’absence de contestation et de recours formé à l’encontre des décisions d’assemblées générales, le syndicat des copropriétaires justifie être créancier de Monsieur, [A], [S] pour la somme de 3.971,34 € correspondant aux charges de copropriété. Monsieur, [A], [S] sera par conséquent condamné à payer la somme de 3.871,34 € avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 21 octobre 2025.

S’agissant des frais réclamés, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le juge peut les réduire ou supprimer en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Ainsi, si les frais de relance, mise en demeure, sommation sont nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et comme tels, dus en principe par le copropriétaire débiteur, le juge a le pouvoir de supprimer ceux qu’il considère abusifs, comme augmentant artificiellement la dette.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 321,73 € au titre des frais de recouvrement, comprenant la somme de 138,73 € pour la sommation de payer du 15 janvier 2025. Ces frais sont compris dans les dépens.

S’agissant des frais de rejet de prélèvements, ils ne sont pas justifiés.

S’agissant des frais de mise en demeure et relance, seule une mise en demeure (54 €) et une relance (24 €) sont produits, sachant que les relances ne sont pas des frais nécessaires.

En conséquence, Monsieur, [A], [S] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 54 € au titre des frais de recouvrement.

2° Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge”.

En l’espèce, la situation de monsieur, [A], [S] est la suivante :

Il perçoit 2.000 € de salaire ;Il loue son studio 600 € ;Il est propriétaire d’un autre bien immobilier ;Son entreprise a connue des difficultés financières dont il se remet.Monsieur, [A], [S] déclare avoir procédé à plusieurs règlements pour régulariser sa situation, notamment un virement le 26 janvier 2026 de 100 € dont il fournit une copie de l’ordre de virement et un autre de 800 € effectué le 18 août 2024 pour lequel il ne fournit aucun justificatif.

De surcroît, monsieur, [A], [S] a formulé une proposition de règlement à l’audience de 200 € par mois. Compte tenu des difficultés actuelles rencontrées par monsieur, [A], [S] et de sa bonne foi démontrée par sa proposition de règlement par mensualité, il y aura lieu de lui accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif ci-après.

3° Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, “les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.”

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice distinct du retard indemnisé par l’octroi des intérêts au taux légal. En effet, la seule privation légitime de rentrées de fonds pendant plusieurs mois subie par le syndicat ne suffit pas à justifier une condamnation à des dommages et intérêts.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages-intérêts.

4° Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur, [A], [S], qui succombe, sera condamné aux dépens. Les frais du commandement de payer étant inclus aux frais de recouvrement, il n’y a pas lieu de les inclure aux dépens.

Il sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, en sa chambre de proximité détachée de Saint-Germain-en-Laye, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE monsieur, [A], [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 4], situé, [Adresse 2], représenté par son syndic, le cabinet JOURDAN, les sommes suivantes :

—  3.871,34 € correspondant aux charges de copropriété dues jusqu’au 1er trimestre 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 21 octobre 2025 ;

—  54 € au titre des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

AUTORISE Monsieur, [A], [S] à s’acquitter du paiement de sa dette en 19 versements de 200 euros outre un 20ème versement devant apurer la dette en principal et intérêts ;

DIT que chaque versement devra intervenir au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois de la signification de la présente décision ;

DIT que les paiements s’imputeront prioritairement sur le capital ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son échéance et un mois après une mise en demeure restée infructueuse, le solde deviendra immédiatement exigible ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 4], situé, [Adresse 2], représenté par son syndic, le cabinet JOURDAN, de ses autres et plus amples demandes ;

CONDAMNE monsieur, [A], [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 4], situé, [Adresse 2], représenté par son syndic, le cabinet JOURDAN, la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur, [A], [S] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 27 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par madame Violaine ESPARBÈS, vice-président, et par monsieur Thomas BOUMIER, greffier.

Le greffier, Le vice-président,