Tribunal Judiciaire de Versailles, Tpx ver jcp fond, 20 février 2026, n° 25/00631

TJ Versailles 20 février 2026

Arguments

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Accepté
Non justification des sommes retenues par le bailleur
La cour a estimé que le bailleur n'a pas justifié les sommes retenues et a condamné le bailleur à restituer le solde du dépôt de garantie.
Rejeté
Charges locatives non justifiées
La cour a jugé que les charges retenues par le bailleur étaient justifiées et a débouté la locataire de sa demande.
Accepté
Retard dans la restitution du dépôt de garantie
La cour a constaté le retard dans la restitution du dépôt de garantie et a condamné le bailleur à verser une pénalité.
Accepté
Dépenses engagées pour la procédure
La cour a jugé que la locataire avait droit à une indemnité pour ses frais de justice, compte tenu de la situation économique des parties.

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Sur la décision

Référence :	TJ Versailles, tpx ver jcp fond, 20 févr. 2026, n° 25/00631
Numéro(s) :	25/00631
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	3 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Christine MACQUEGhislaine MAZZEI-BEAUGRAND

Texte intégral

TRIBUNAL

de [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Chambre de proximité

N° RG 25/00631 – N° Portalis DB22-W-B7J-TDIB

5AH Baux d’habitation – Demande du locataire en fin de bail en restitution du dépôt de garantie et/ou tendant au paiement d’une indemnité pour amélioration des lieux loués

JUGEMENT

20 Février 2026

[E] [A]

[G] [N]

Expédition exécutoire délivrée le

à M^e Ghislaine MAZZEI-BEAUGRAND

Expédition copie certifiée conforme

délivrée le

à M^e Christine MACQUE

Minute : /2026

JUGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 20 Février 2026 ;

Sous la Présidence de Viviane BRETHENOUX, Première Vice-Présidente des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Versailles , assistée de Sylvie PAWLOWSKI, Greffière ;

Après débats à l’audience du 18 Décembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE

DEMANDEUR :

Mme [E] [A]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Ghislaine MAZZEI-BEAUGRAND, avocat au barreau de VERSAILLES

DEFENDEUR(S) :

M. [G] [N]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par M^e Christine MACQUE, avocat au barreau de PARIS

À l’audience du 18 Décembre 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré.

La Présidente a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 20 Février 2026 aux heures d’ouverture au public.

FAITS, PROCÉDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé signé électroniquement les 1er et 2 avril 2023, à effet au 15 avril 2023, Monsieur [G] [N] a donné à bail un appartement meublé sis [Adresse 3] au [Localité 5] à Mesdames [J] et [E] [A] pour une durée d’un an renouvelable, moyennant un loyer mensuel de 1 110 euros outre 80 euros de provisions sur charges et un dépôt de garantie de 2 220 euros.

Les locataires ont donné congé et quitté le logement en date du 29 mai 2024 et le bail a pris fin le 31 mai 2024.

Monsieur [G] [N] a restitué à Madame [E] [A] la somme de 622 euros, justifiant les sommes retenues sur le dépôt de garantie par la régularisation des charges locatives.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 29 avril 2025, Madame [E] [A] a assigné Monsieur [G] [N] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de condamner Monsieur [G] [N] à lui payer les sommes suivantes :

2 340, 25 euros au titre des charges locatives injustifiées retenues par le bailleur,1 033, 38 euros au titre du montant du dépôt de garantie restant dû au locataire (1340,25 €) majoré de 10 % du loyer mensuel (soit 114,82 €) pour chaque période mensuelle commencée en retard, soit à compter du 31 juillet 2024 et arrêtée au 30 avril 2025, somme à parfaire,1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l’instanceL’affaire a été examinée à l’audience du 18 décembre 2025.

Madame [E] [A], représentée par son conseil, maintient l’ensemble de ses demandes. Elle s’appuie sur le fait qu’elle n’a jamais eu connaissance du détail des charges. Elle conteste en outre le fait que les travaux de démoussage de la toiture lui soient imputées en tant que locataire, ces charges relevant du propriétaire.

En défense, Monsieur [G] [N], représenté par son conseil, demande au tribunal de débouter Madame [E] [A] de l’ensemble de ses demandes, de la condamner aux dépens et à lui verser une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir que les charges retenues sont justifiées par l’arrêté de compte du syndic mentionnant une quote-part des charges récupérables auprès du locataire. Il indique que ce document a été transmis à la locataire et que l’ensemble des autres justificatifs étaient tenus à sa disposition dans les locaux du syndic de copropriété. Il souligne que le bailleur n’est pas tenu de fournir une copie des justificatifs des charges imputées mais uniquement de tenir ces justificatifs à la disposition du locataire. Il expose qu’en tout état de cause Madame [E] [A] a effectivement consulté l’ensemble des justificatifs des charges récupérables auprès du syndic de copropriété.

Il indique que le décalage entre les provisions sur charges mensuellement versées et les charges finalement retenues s’explique principalement par les travaux de démoussage sur la toiture diligentés en 2023 qu’il qualifie de charges d’entretien et de réparation au sens de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il considère que ces travaux constituent de petites réparations qui doivent donc être supportées par le locataire.

A titre subsidiaire, Monsieur [G] [N] indique à ce titre que la demanderesse ne pourrait prétendre à se voir restituer que la somme maximale de 2 087 euros.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties soutenues oralement à l’audience pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

Après les débats, l’affaire était mise en délibéré à la date du 20 février 2026 par mise à disposition au greffe.

Par note en délibéré autorisée, le défendeur a fait parvenir au tribunal le 22 décembre 2025 un décompte des charges pour l’année 2023 établi par le syndic de copropriété.

MOTIFS

Aux termes de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Il convient dans un premier temps de déterminer quel est le montant des charges récupérables par le bailleur, puis quelles sommes restent dues par l’ancienne locataire après régularisation des charges, avant d’examiner les demandes des parties telles que présentées à l’audience et dans leurs conclusions.

Sur le montant des charges récupérablesAux termes de l’article 23 de la même loi, « les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

[…] Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale. »

Les charges récupérables sont listées de manière limitative en annexe au décret n°87-713 du 26 août 1987 pris en application de l’article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et fixant la liste des charges récupérables.

La toiture constituant une partie commune, les dépenses correspondant à son entretien sont à la charge du propriétaire et non du locataire.

En l’espèce, le décompte de régularisation des charges adressé à Mme [E] [A] a été fait au prorata de son occupation des lieux, soit 261 jours pour l’année 2023 (du 15 avril au 31 décembre). Il est indiqué que les charges réelles pour 2023 qui lui sont imputées pour un total de 1701.51 euros sont ainsi calculées : (2379,51 x 261) / 365.

Or, parmi les charges mises au débit de la locataire au titre des « charges récupérables » figure la somme de 1340,25 euros qui correspond à une facture de démoussage du toit qui n’est pas une charge récupérable. Cette somme doit donc être déduite du montant des charges communes générales de 2379,51 € qui a servi de base au calcul des charges récupérables.

Il convient donc de calculer les charges réelles dues pour l’année 2023 de la façon suivante :

(2379,51 – 1340,25) x 261 /365 = 1039,26 x 261 / 365 = 743,14 €

A ces charges doivent s’ajouter la somme de 134 € au titre de la taxe d’ordures ménagères pour l’année 2023 qui n’est pas contestée.

Ainsi, le montant total des charges récupérables par le bailleur pour l’année 2023, et dont il justifie, s’élève à la somme de 868,14 euros.

2- Sur le calcul de la régularisation des charges

Les articles 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoient que le locataire est tenu au paiement des charges récupérables ; ils précisent qu’elles sont exigibles sur justification, ce qui exclut toute évaluation forfaitaire.

Par ailleurs, si les charges donnent lieu au versement de provisions, ces dispositions prévoient qu’elles doivent faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle par le bailleur qui doit justifier précisément du montant de la dépense et du mode de répartition entre les locataires.

En l’espèce, le contrat signé entre les parties énonce que les « le montant du forfait de charge est fixé à la somme de 80 euros » et couvre les dépenses d’eau froide, de gardiennage et d’entretien des communs.

L’évaluation forfaitaire étant prohibée par la loi, il conviendra de considérer que la somme de 80 euros est une provision qui doit donner lieu à régularisation au vu des relevés annuels des charges produits par le bailleur.

En l’espèce, il ressort des pièces versées au dossier et des débats que Madame [E] [A] a pu avoir connaissance des justificatifs de charges mis à disposition par le gestionnaire du bien mandaté par son bailleur. Il en résulte que le calcul suivant aurait dû être effectué par le bailleur :

Charges récupérables (868,14 €) – Provisions sur charges (682 €) = 186,14 €

Ainsi, Mme [E] [A] est redevable de la somme de 186,14 euros au titre des charges récupérables pour l’année 2023 après déduction des provisions sur charges dont elle s’est acquittée.

3- Sur la demande en restitution des provisions sur charges

L’article 1302 nouveau du Code civil dispose que celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû s’oblige à le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu.

En l’espèce, Mme [E] [A] réclame le paiement de la somme de 2 340, 25 euros au titre des provisions sur charges qui auraient été indûment perçues par son ancien bailleur.

Or, il découle de ce qui précède que pour l’année 2023, elle était finalement redevable de la somme de 186,14 euros et que l’ensemble des autres provisions sur charges qu’elle a versé ont été justifiées.

En conséquence, Mme [E] [A] sera déboutée de sa demande en paiement de la somme de 2340,25 euros au titre de la restitution des provisions sur charges indûment versées.

4- Sur la restitution du dépôt de garantie

L’article 22 de la loi du 10 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie « est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

En l’espèce, il est constant que Mme [E] [A] a versé la somme de 2220 euros au titre du dépôt de garantie à son entrée dans les lieux.

Il n’est pas contesté que la somme de 622 euros lui a été restituée sur ce dépôt de garantie.

Ainsi, le bailleur a conservé la somme de 2 220 – 622 = 1598 euros.

Toutefois, il découle de ce qui précède que seule la somme de 186,14 euros reste réellement due par Mme [E] [A] au titre de la régularisation des charges pour l’année 2023. Cette somme doit donc être conservée par le bailleur sur le dépôt de garantie.

Cependant, les charges pour l’année 2024 n’ont pas fait l’objet d’une régularisation à cette date.

En conséquence, il convient de condamner M. [G] [N] à payer à Mme [E] [A] la somme de 1 411,86 euros en restitution du dépôt de garantie.

5- Sur la pénalité légale

L’article 22 de la loi du 10 juillet 1989 dispose que « A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile. »

Il n’est pas contesté que Mme [E] [A] a quitté les lieux le 31 mai 2024. Le dépôt de garantie aurait donc dû être restitué deux mois après, soit à compter du 1er août 2024.

Il ressort du courrier de révision du loyer en date du 1er avril 2024 adressé par l’agence immobilière mandatée par le bailleur à Madame [E] [A] qu’à la date de l’état des lieux de sortie, le loyer mensuel était de 1 148,22 euros.

Or, seule la somme de 622 euros a été restituée, mais la date de cette restitution n’est pas communiquée par les parties.

La majoration de 10% s’applique donc sur le montant total du loyer, soit 114,82 euros, et à compter du 1er août 2024 et jusqu’à son entier paiement.

A la date de l’audience le 18 décembre 2025, soit 16 mois après le 1er août 2024, cette pénalité s’élevait donc à la somme de 16x114,82, soit 1837,12 euros.

Il convient en conséquence de condamner M. [G] [N] à payer à Mme [E] la somme de 1837,12 euros au titre de la pénalité pour non restitution du dépôt de garantie, arrêtée au mois de décembre 2025, et au paiement de la somme mensuelle de 114,82 euros à compter du mois de janvier 2026 et jusqu’à la restitution du solde du dépôt de garantie.

6- Sur les autres demandes

Monsieur [G] [N], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens.

En raison de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de condamner M. [G] [N] à payer Mme [E] [A] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire en premier ressort,

DIT que le montant total des charges récupérables par le bailleur pour l’année 2023 s’élève à la somme de 868,14 euros,

DIT que Mme [E] [A] est redevable de la somme de 186,14 euros au titre des charges récupérables pour l’année 2023 après déduction des provisions sur charges dont elle s’est acquittée,

DEBOUTE Mme [E] [A] de sa demande en paiement de la somme de 2340,25 euros au titre de la restitution des provisions sur charges indûment versées,

CONDAMNE Monsieur [G] [N] à payer à Madame [E] [A] la somme de 1 411,86 euros en restitution du solde du dépôt de garantie ;

CONDAMNE Monsieur [G] [N] à payer à Madame [E] [A] la somme de 1837,12 euros au titre de la pénalité pour non restitution du dépôt de garantie, arrêtée au mois de décembre 2025,

N° RG 25/00631 – N° Portalis DB22-W-B7J-TDIB . Jugement du 20 Février 2026.

CONDAMNE Monsieur [G] [N] à payer à Madame [E] [A] la somme mensuelle de 114,82 euros à compter du mois de janvier 2026 et jusqu’à la restitution du solde du dépôt de garantie fixé ci-dessus,

CONDAMNE Monsieur [G] [N] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Monsieur [G] [N] à payer à Madame [E] [A] une indemnité d’un montant de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de VERSAILLES à la date indiquée en tête du présent jugement.

La greffière La présidente