TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

07 MAI 2026

N° RG 22/05786 – N° Portalis DB22-W-B7G-Q5RI

Code NAC : 71F

TLF

DEMANDEURS :

1/ Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Etablissement 1] situé [Adresse 1] représenté par son syndic, GIF GESTION & COPROPRIETE, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 827 611 088 dont le siège social est situé [Adresse 2] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

2/ Monsieur [U], [M], [P] [C]

né le 27 Juillet 1970 à [Localité 1] (69),

demeurant [Adresse 3],

3/ Madame [W] [R]

née le 30 Janvier 1985 à [Localité 2] (78),

demeurant [Adresse 4],

4/ Madame [K] [H]

née le 17 Octobre 1969 à [Localité 3] (75),

demeurant [Adresse 5],

5/ Monsieur [D] [H]

né le 15 Mars 1971 à [Localité 4] (94),

demeurant [Adresse 5],

représentés par Maître Richard NAHMANY, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Julien BAUMGARTNER, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDERESSE :

L’Association Syndicale Libre dénommée L’ASSOCIATION SYNDICALE [Localité 2] – [Adresse 1] située [Adresse 1] représentée par FONCIA MANSART, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 490 205 184 dont le siège social est situé [Adresse 6] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Pierre-Antoine CALS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Jérémy RÉGADE du cabinet LPA-LAW, avocat plaidant au barreau de PARIS.

* * * * * *

ACTE INITIAL du 27 Octobre 2022 reçu au greffe le 04 Novembre 2022.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 17 Février 2026, Monsieur JOLY, Président de la Chambre, a mis l’affaire en délibéré au 07 Mai 2026.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint

Monsieur LE FRIANT, Vice-Président

Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier situé [Adresse 1] est régi sous la forme d’une association syndicale libre dénommée l’ASSOCIATION SYNDICALE [Localité 2]-[Adresse 1], ci-après dénommée l’association syndicale.

Le volume 9 de l’association syndicale est lui-même soumis au statut de la copropriété géré par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Etablissement 1] [Adresse 1].

Le 27 octobre 2021 s’est tenue une assemblée générale de l’association syndicale. Les propriétaires ont adopté une résolution n°12 ainsi rédigée :

« L’assemblée générale approuve la régularisation au profit de la SAS RAMBO, propriétaire du volume 40, d’une convention d’occupation pour la jouissance exclusive d’une partie du jardin situé sur le volume 21 d’une surface de 40 m² selon plan ci-annexé.

Les points clés de la convention d’occupation sont les suivants :

— Destination de l’emplacement mis à disposition : activité d’exploitation d’une crèche.

— Emplacement de la mise à disposition : une partie du jardin, avec sécurisation du périmètre (grille conforme à l’esthétique de la résidence et des modèles dont sont équipés les balcons) compte tenu de l’activité envisagée, situé sur le volume 21 de l’ensemble immobilier ; la SAS RAMBO demeurera responsable vis-à-vis de l’ASL et des tiers de toutes les conséquences dommageables résultant directement des aménagements réalisés.

— Redevance annuelle : prise en charge de l’entretien des espaces verts du volume 21 pendant la durée de la convention d’occupation

— Redevance exceptionnelle : prise en charge des travaux de remise en état des espaces verts de la cour pour un montant de 3.123,20 € TTC (résolution 10 de l’AG du 08/06/2021) »

Par acte du 27 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Etablissement 1] [Adresse 1], représenté par son syndic, GIF GESTION & COPROPRIETE, Monsieur [U] [C], Madame [W] [R], Madame [K] [H] et Monsieur [D] [H] ont assigné l’association syndicale, représentée par le cabinet FONCIA GENIEZ, devant la présente juridiction aux fins de faire annuler la résolution n°12 adoptée lors de l’assemblée générale du 27 octobre 2021.

Par acte du 3 juillet 2023, les demandeurs ont assigné en intervention forcée l’association syndicale représentée par le cabinet FONCIA MANSART.

Les deux affaires ont été jointes le 6 février 2025.

Le 9 novembre 2023, saisi sur incident, le juge de la mise en état a débouté l’ASL dénommée “l’association syndicale [Localité 2]-[Adresse 1]” sise [Adresse 1] à [Localité 2] (78) de sa demande de nullité de l’assignation et de sa fin de non-recevoir.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 janvier 2026.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 29 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Etablissement 1] [Adresse 1], représenté par son syndic, GIF GESTION & COPROPRIETE, Monsieur [U] [C], Madame [W] [R], Madame [K] [H] et Monsieur [D] [H] demandent au tribunal de :

Vu les articles 1103, 1104 et 1189 du Code civil,

Vu les articles 1792 et suivants du Code civil,

Vu l’article L131-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

Vu les statuts de l’ASL,

Vu les pièces versées aux débats,

— annuler la résolution n°12 adoptée en assemblée générale du 27 octobre 2021 de l’association syndicale [Localité 2] – [Adresse 1] du 27 octobre 2021,

— débouter l’association syndicale [Localité 2] – [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples et contraires,

— ordonner à l’association syndicale [Localité 2] – [Adresse 1] de remettre en état le jardin correspondant au volume 20 et notamment de supprimer l’escalier, la rampe d’accès et la grille de clôture mis en place dans ledit jardin, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé du jugement à intervenir,

— se réserver la liquidation de l’astreinte,

— débouter l’association syndicale [Localité 2] – [Adresse 1] de toute demande dirigée contre les demandeurs ;

— condamner l’association syndicale [Localité 2] – [Adresse 1] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Etablissement 1] [Adresse 1], Monsieur [C], Madame [R], Monsieur [H] et Madame [H] la somme de 8.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner l’association syndicale [Localité 2] – [Adresse 1] aux entiers dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire du Jugement à intervenir, nonobstant appel et sans constitution de garantie.

Ils font valoir que :

— la résolution n°12 a accordé un droit de jouissance privative sur le jardin, qui est un ouvrage commun de l’ASL, au profit d’un seul propriétaire, à savoir la SAS RAMBO,

— les droits d’utilisation de cet ouvrage commun s’en retrouvent modifiés puisque cette partie du jardin doit être clôturée, ce qui prive les autres membres de l’ASL d’y accéder et de l’utiliser,

— les modalités d’entretien du jardin ont été retirées aux autres sociétaires de l’ASL,

— s’agissant d’une modification de droit de jouissance sur un ouvrage commun, cette résolution aurait dû être adoptée à l’unanimité et non à la majorité des voix des membres présents à l’assemblée ou représentés,

— il ne saurait être retenu la définition de l’ouvrage au sens du droit de la construction,

— les statuts comportent une clause entièrement dédiée aux ouvrages communs au niveau de l’article 15 intitulé « Entretien des ouvrages communs »,

— aux termes de cette clause, les ouvrages communs peuvent faire l’objet de

« travaux d’entretien » et de « travaux conservatoires et urgents » et le jardin peut précisément faire l’objet de ces travaux,

— il a été mis en place un escalier d’accès audit jardin avec une rampe et une clôture avec une partie en bois et une partie métallique.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 5 janvier 2026, l’association syndicale demande au tribunal de :

Vu les articles 1103 et suivants du code civil,

Vu les articles 1792 et suivant du code civil,

Vu les statuts de l’ASL [Localité 2]-[Adresse 1],

— recevoir l’Association Syndicale Libre [Localité 2] – [Adresse 1] en ses demandes et la dire bien fondée ;

Et ce faisant,

— juger que la partie de l’espace vert faisant partie du lot n°21, objet de la résolution n°12 de l’assemblée générale du 27 octobre 2021contestée, constitue un service d’intérêt collectif et non pas un ouvrage commun,

— juger que le vote de la résolution n°12 de l’assemblée générale du

27 octobre 2021 a été voté en application des règles statutaires de

l’Association Syndicale Libre [Localité 2] – [Adresse 1],

— débouter le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], Monsieur [U] [C], Madame [W] [R] et les consorts [H] de leur demande d’annulation de la résolution n°12 de l’assemblée générale du 27 octobre 2021 et de l’ensemble de leurs demandes,

— débouter le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], Monsieur [U] [C], Madame [W] [R] et les consorts [H] de leur demande de condamnation de l’Association Syndicale Libre [Localité 2]–[Adresse 1], sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé du jugement, de la partie de jardin affectée et en particulier à déposer l’escalier et la grille de clôture y ayant été installés,

— juger que le jugement à intervenir ne devra pas être assorti de l’exécution provisoire de droit,

— condamner le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], Monsieur [U] [C], Madame [W] [R] et les consorts [H] à verser chacun à l’Association Syndicale Libre [Localité 2] – [Adresse 1] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— condamner le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], Monsieur [U] [C], Madame [W] [R] et les consorts [H], tenus in solidum,aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Pierre-Antoine Cals, avocat aux offres de droit, qui pourra en opérer le recouvrement dans les conditions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Elle fait valoir que :

— la création d’un espace vert dans une ASL ne fait pas appel aux techniques de construction du bâtiment et ne peut pas être qualifié d’ouvrage,

— aucune définition n’est mentionnée dans les clauses des statuts qui permettrait de qualifier le jardin, situé dans le lot 21 de l’ASL, d’ouvrage commun,

— il s’agit d’un service d’intérêt collectif dont chaque membre de l’ASL peut jouir comme précisé de façon explicite dans les statuts de l’ASL,

— l’ASL a donc fait une stricte application de ses statuts en présentant à la majorité des voix de ses membres présents à l’assemblée ou représentés, la résolution contestée, laquelle ne nécessitait aucunement un vote unanime,

— la décision contestée est conforme à l’intérêt collectif et ne porte aucunement atteinte aux droits de jouissance des demandeurs, lesquels propriétaires du lot de volume n°9 à usage de parc de stationnement, ne démontrent pas quelle serait l’atteinte à leur droit d’utiliser le jardin,

— compte tenu du caractère exécutoire, dès leur adoption, des résolutions d’une assemblée générale bien que contestée par la suite, l’ASL n’a pas commis de faute en faisant réaliser les travaux, en application de la convocation d’occupation dont la conclusion a été autorisée par la résolution n°12 de l’assemblée générale du 27 octobre 2021,

— il n’appartient pas au tribunal de se substituer à l’assemblée générale et de tirer les conséquences de l’annulation d’une résolution. En effet, s’il relève des pouvoirs du juge d’annuler les décisions de l’assemblée générale prises irrégulièrement, il appartient à la seule assemblée générale de tirer les conséquences de cette annulation, soit, le cas échéant, de prendre une nouvelle décision relative aux travaux concernés.

MOTIFS

1. Sur la validation de la résolution n°12 de l’assemblée générale du 27 octobre 2021

Aux termes des dispositions de l’article 7 de l’ordonnance n°2004-632 du

1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires, les associations syndicales libres se forment par consentement unanime des propriétaires intéressés, constaté par écrit. Les statuts de l’association définissent son nom, son objet, son siège et ses règles de fonctionnement. Ils comportent la liste des immeubles compris dans son périmètre et précisent ses modalités de financement et le mode de recouvrement des cotisations.

L’article 3 du décret n°2006-504 du 3 mai 2006 portant application de l’ordonnance n°2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires prévoit qu’outre ce qui est mentionné à l’article 7 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 susvisée, les statuts de l’association syndicale libre fixent les modalités de sa représentation à l’égard des tiers, de distraction d’un de ses immeubles, de modification de son statut ainsi que de sa dissolution.

Il ne résulte ni de l’ordonnance du 1er juillet 2004 ni du décret du 3 mai 2006, contrairement aux dispositions de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 en matière de copropriété, de texte fixant le statut d’ « ouvrage commun » ou de partie commune d’un bâtiment ou d’un terrain dépendant d’une association syndicale.

Dès lors, seuls les statuts peuvent définir ce qu’ils entendent comme un ouvrage commun, en fixer le régime et qualifier les différents bâtiments ou équipements comme tels.

En l’absence de tout texte législatif ou réglementaire dressant une liste des bâtiments ou terrains réputés parties communes à défaut de stipulation contraire, il n’appartient, en aucun cas, à la juridiction de se substituer à la volonté des propriétaires et de qualifier un ouvrage d’ « ouvrage commun ». Il est donc parfaitement indifférent de rechercher une définition jurisprudentielle de l’ « ouvrage » dès lors que seuls les statuts de l’assemblée syndicale libre peuvent en fixer cette définition ou à tout le moins, en dresser la liste.

L’article 11 des statuts de l’association syndicale dispose que « Les résolutions sont prises à la majorité des voix des membres présents à l’assemblée ou représentés.

Toutefois, la décision d’entreprendre des ouvrages ne présentant pas le caractère de travaux d’entretien devra être prise à la majorité des membres de l’Assemblée générale représentant au moins les trois quarts des voix ».

L’article 6 des mêmes statuts prévoit que « L’Assemblée Générale des propriétaires statuant dans conditions de quorum et de majorité ci-après prévues est souveraine pour toutes les questions comprises dans l’objet de l’Association Syndicale.

Elle peut également modifier les présents statuts.

Il lui est toutefois interdit de porter atteinte aux droits d’utilisation des ouvrages communs reconnus à tous les sociétaires et de modifier la répartition des dépenses ou des droits de vote, sauf décisions prises à l’unanimité des associés.

Les décisions régulièrement prises obligent tous les membres de l’Association Syndicale même ceux qui ont voté contre la décision ou qui n’ont pas été présents ou représentés à la réunion ».

Aucune stipulation des statuts ne définit le jardin objet de la résolution querellée comme ouvrage commun ni ne lui attribue ce statut.

Dans le silence des statuts, il n’appartient donc pas à la juridiction de qualifier le jardin comme tel.

Dès lors, le jardin ne pouvant être qualifié comme un ouvrage commun, les demandeurs ne sauraient se prévaloir de l’unanimité prévue au troisième alinéa de l’article 6 précité.

En conséquence, la résolution querellée ayant été adoptée suivant la règle de majorité prévue à l’article 11 précité, elle doit être considérée comme régulière.

Il y a donc lieu de débouter les demandeurs de l’intégralité de leurs prétentions en ce compris leur demande au titre des travaux de remise en état.

2. Sur les demandes accessoires

Les demandeurs succombant, ils devront supporter in solidum la charge des dépens.

Il ne paraît pas justifié de laisser à la charge de la défenderesse ses frais irrépétibles. Toutefois, l’équité commande de mettre ses frais uniquement à la charge du syndicat des copropriétaires, partie principale.

En conséquence, il sera condamné à payer à l’association syndicale une somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Etablissement 1] [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, Monsieur [U] [C], Madame [W] [R], Madame [K] [H] et Monsieur [D] [H] de l’intégralité de leurs prétentions ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Etablissement 1] [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, à payer à l’ASSOCIATION SYNDICALE [Localité 2]-[Adresse 1] une somme de 3.000 euros par application des dispositions l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Etablissement 1] [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, Monsieur [U] [C], Madame [W] [R], Madame [K] [H] et Monsieur [D] [H] aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de M^e Pierre-Antoine CALS ;

Déboute l’ASSOCIATION SYNDICALE [Localité 2]-[Adresse 1] du surplus de ses prétentions ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 MAI 2026 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT