TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Thierry DOUEB ; Monsieur [M] [P]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/10684 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6LUB

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 02 décembre 2025

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 6] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Thierry DOUEB, avocat au barreau de , vestiaire : #C1272

DÉFENDEURS

Monsieur [M] [P], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne,

Madame [U] [P] (décédée), demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 septembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 décembre 2025 par Clara SPITZ, Juge assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 02 décembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/10684 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6LUB

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 19 avril 2000 à effet du 15 mai 2000, l’OPAC DE [Localité 6], devenu [Localité 6] HABITAT, a donné à bail à M. [R] [O] et Mme [S] [O] un appartement de trois pièces situé [Adresse 4] à [Adresse 5] [Localité 1], escalier 4, 6ème étage porte G.

M. [R] [O] est décédé le 1er juillet 2020. Un avenant au contrat de bail a ainsi été conclu avec la seule Mme [S] [O].

Suspectant un défaut d’occupation personnelle du logement, [Localité 6] HABITAT-OPH lui a adressé un courrier LRAR le 30 octobre 2023 qui n’a pas été retiré.

Le bailleur a alors fait constater les conditions d’occupation de l’appartement par un commissaire le 8 janvier 2024, qui a relevé la présence dans les lieux de M. [M] [P], se présentant comme le neveu de la preneuse et Mme [U] [P], son épouse. Ces derniers lui ont indiqué que Mme [S] [O] vivait chez son fils, en Israël.

[Localité 6] HABITAT-OPH a ensuite été informé du décès de Mme [S] [O] survenu le 4 septembre 2022.

C’est dans ces conditions que PARIS HABITAT-OPH a, par acte du 15 novembre 2024, fait assigner M. [M] [P] et Mme [U] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir :

Leur expulsion et celle de tous les occupants de leur chef, sous astreinte de 100 euros par jour à compter de la présente décision, avec au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, Leur condamnation solidaire à lui verser une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit un montant, arrêté au mois de septembre 2024 inclus, à la somme de 4 232,77 euros, La suppression du délai légal de deux mois prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, Leur condamnation solidaire à lui verser 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à s’acquitter des dépens.

Au visa de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, [Localité 6] HABITAT-OPH indique que le bail s’est trouvé résilié de plein droit lors du décès de Mme [S] [O] et que les époux [P], ne pouvant bénéficier du transfert du bail, occupent les lieux sans droit ni titre, justifiant qu’ils soient expulsés du logement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 avril 2025. Cependant, à la suite de la réception d’un courriel de la fille des défendeurs faisant part du décès de Mme [U] [P], la réouverture des débats a été ordonnée.

Lors de l’audience du 30 septembre 2025 à laquelle le dossier a été retenu, [Localité 6] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a pris acte du décès de la défenderesse et s’est désisté de ses demandes à son encontre. Pour le reste, il a maintenu les demandes formées dans son acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de la dette à 10 750,46 euros, terme du mois d’août 2025 inclus.

Il s’est opposé à la demande de délais pour quitter les lieux mais s’est dit favorable à l’octroi de délais de paiement.

M. [M] [P], représenté par sa fille, Mme [N] [P], dument munie d’un pouvoir, a reconnu le montant de la dette et demandé un délai de deux ans pour s’en acquitter. Il a également sollicité un délai pour quitter les lieux, faisant valoir un état de santé physique et psychologique fragile le concernant et des difficultés pour se reloger qui ont débuté lorsque son épouse a été atteinte d’un cancer des suites duquel elle est décédée.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 2 décembre 2025, date à laquelle le jugement a été mis à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera relevé que Mme [N] [P], fille des défendeurs, a produit le certificat de décès de sa mère survenu le 16 novembre 2024. Il sera pris acte que [Localité 6] HABITAT-OPH se désiste ainsi de toutes les demandes formées à son encontre.

Sur la résiliation du contrat de bail

Conformément à l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

Par ailleurs, l’article 40 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l’article 14 est applicable aux logements régis par une convention conclue en application de l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation, à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage.

En l’espèce, il est établi que Mme [S] [O], seule titulaire du contrat de location depuis le décès de son époux, est elle-même décédée le 4 septembre 2022, de sorte que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à cette date.

Il a été constaté par commissaire de justice le 8 janvier 2024 que M. [M] [P], se déclarant être le neveu de Mme [O], ainsi que son épouse, Mme [U] [P], vivaient dans le logement.

La fille de M. [M] [P] n’a pas contesté ce fait lors de l’audience du 30 septembre 2025 et a précisé que ses parents s’étaient installés chez Mme [S] [O] en 2021, pour lui venir en aide après le décès de son époux, puis, qu’ils s’étaient maintenus dans les lieux postérieurement au décès de cette dernière, faute de solution de relogement.

M. [M] [P], demeurant désormais seul dans l’appartement, ne répond à aucun des critères imposés par les articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 pour bénéficier du transfert du bail, étant relevé, en tout état de cause, qu’il ne le sollicite pas.

Il est donc établi qu’il est, depuis le 4 septembre 2022, occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 4] à [Localité 7], escalier 4, 6ème étage porte G.

Son expulsion sera donc ordonnée dans les conditions prévues au dispositif du présent jugement.

[Localité 6] HABITAT-OPH échoue cependant à rapporter la preuve de la mauvaise foi du défendeur sur le seul fondement des fausses déclarations qu’il a faites à l’huissier selon lesquelles Mme [S] [O] demeurait en Israël « depuis un bon moment », dans la mesure où cette circonstance aurait conduit à une solution similaire, le défaut d’occupation personnelle du logement étant alors caractérisé.

Par conséquent, le requérant sera débouté de sa demande de suppression du délai légal de 2 mois prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Il ne sera pas non plus fait droit à la demande d’astreinte sollicitée par [Localité 6] HABITAT-OPH, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [M] [P] à restituer les lieux et le demandeur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Enfin, il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation

L’occupation des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, M. [M] [P] sera condamné à verser à [Localité 6] HABITAT-OPH une indemnité d’occupation à compter du 4 septembre 2022, date du décès de la locataire en titre, jusqu’à la libération effective des locaux, dont le montant sera égal au loyer et aux charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et qui sera payable et révisable dans les mêmes conditions.

[Localité 6] HABITAT-OPH produit un décompte arrêté au 12 septembre 2025 laissant apparaître une dette, qui s’est formée à compter du mois d’août 2023, d’un montant de 10 750,46 euros, échéance du mois d’août 2025 incluse dont il convient de déduire les frais de contentieux (106,86 euros).

M. [M] [P] ne conteste pas la dette qui en résulte, à savoir 10 643,60 euros.

Il sera ainsi condamné à régler la somme de 10 643,60 euros au titre des indemnités d’occupation échues entre le 31 août 2023 et le 23 septembre 2025 (date du décompte), terme du mois d’août 2025 inclus.

En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme produira intérêt au taux légal à compter de la date de l’assignation sur la somme de 4 232,77 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Les articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution prévoient que le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables, compris entre un mois et un an, aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales et à la condition que ces derniers ne soient pas de mauvaise foi ou qu’il ne soient pas entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, M. [M] [P], représenté par sa fille, ne fournit aucune pièce pour justifier de son état de santé et des difficultés auxquelles il pourrait être confronté pour trouver une solution de relogement. En outre, aucune démarche ne semble avoir été faite en ce sens et les perspectives d’évolution de sa situation sont nulles. Enfin, le dernier décompte démontre qu’il n’a effectué aucun règlement depuis le mois de septembre 2024. Dans ces conditions, le maintien dans les lieux, sans garantie aucune de reprise du paiement des indemnités courantes en l’absence de transmission de justificatifs quant à sa situation financière, aurait pour conséquence d’accroître la dette déjà significative.

Par conséquent, sa demande de sursis à expulsion sera rejetée. Il sera rappelé qu’il a néanmoins vocation à bénéficier du délai légal de deux mois prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et des dispositions relatives à la trêve hivernale.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [M] [P] sollicite l’octroi d’un délai de paiement de deux ans pour s’acquitter de la somme due. [Localité 6] HABITAT-OPH s’y dit favorable.

Par conséquent, il sera accordé à M. [M] [P] un délai de deux ans pour s’acquitter de la dette de 10 643,60 euros au paiement de laquelle il a été condamné, dans les conditions précisées au dispositif de la décision.

Sur les demandes accessoires

M. [M] [P], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l’article 6969 du code de procédure civile.

L’équité commande de le condamner également à verser à [Localité 6] HABITAT-OPH la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, que la présente décision est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que le bail du 19 avril 2000 à effet du 15 mai 2000 consenti par [Localité 6] HABITAT-OPH à M. [R] [O] et à Mme [S] [O], seule bénéficiaire du contrat depuis le décès de M. [R] [O], portant sur un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 7], escalier 4, 6ème étage porte G, est résilié de plein droit depuis le 4 septembre 2022 du fait du décès de la preneuse,

DÉBOUTE M. [M] [P] de sa demande de délais pour quitter les lieux,

ORDONNE, en conséquence, à M. [M] [P] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tous les occupants de son chef et de restituer à [Localité 6] HABITAT-OPH ou à son mandataire les clés du logement situé [Adresse 4] à [Localité 7], escalier 4, 6ème étage porte G, dans un délai de trois semaines, à compter del a signification de la présente décision,

DIT qu’à défaut pour M. [M] [P] d’avoir volontairement libéré le logement dans le délai imparti, [Localité 6] HABITAT-OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DÉBOUTE [Localité 6] HABITAT-OPH de sa demande de suppression du délai légal prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que M. [M] [P] a vocation à bénéficier des dispositions de l’article L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution relatives à la trêve hivernale,

DÉBOUTE [Localité 6] HABITAT-OPH de sa demande d’astreinte,

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [M] [P] à verser à [Localité 6] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, payable et révisable dans les mêmes conditions, à compter du 4 septembre 2022 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion), matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [M] [P] à verser à [Localité 6] HABITAT-OPH la somme de 10 643,60 euros au titre des indemnités d’occupation échues entre le 31 août 2023 et le 23 septembre 2025, terme du mois d’août 2025 inclus,

DIT que cette somme produira intérêt au taux légal à compter de la date de l’assignation sur la somme de 4 232,77 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE M. [M] [P] à se libérer de sa dette en 24 versements mensuels successifs de 443 euros chacun, le solde à la dernière échéance, chaque versement devant intervenir le 10 de chaque mois et pour la première fois, le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

RAPPELLE qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, l’intégralité de la dette redeviendra immédiatement exigible,

CONDAMNE M. [M] [P] à verser à [Localité 6] HABITAT-OPH la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [M] [P] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est, de plein droit, exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le Greffier La Juge des contentieux de la protection