TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

28 MAI 2026

N° RG 25/02813 – N° Portalis DB22-W-B7J-TAQU

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2], [Adresse 3] et [Adresse 4] représenté par son syndic, le Cabinet MAVILLE IMMOBILIER ADB OUEST, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 823 628 532 ayant son siège social situé [Adresse 5] et agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Katell FERCHAUX-LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Déborah JOURNO-ELBAZ, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDERESSE :

Madame [K] [J]

demeurant [Adresse 6],

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 22 Mai 2025 reçu au greffe le 22 Mai 2025.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 26 Mars 2026, Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 28 Mai 2026.

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EXPOSE DU LITIGE

Mme [K] [J] est propriétaire des lots n°22, 105 et 151 au sein de l’ensemble immobilier “[Adresse 1]”, sis [Adresse 2], [Adresse 3] et [Adresse 7] à [Localité 1].

Faisant grief à Mme [K] [J] de ne pas régler ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 1]” lui a, par l’intermédiaire de son syndic, adressé une mise en demeure d’avoir à s’acquitter desdites charges.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 1]”, sis [Adresse 2], [Adresse 3] et [Adresse 7] à Saint-Cyr-l’Ecole (78210) (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, le Cabinet MAVILLE IMMOBILIER ADB OUEST, a, par acte de commissaire de justice en date du 22 mai 2025, fait assigner Mme [K] [J] devant le tribunal de céans, lui demandant, au visa des articles 10, 10-1, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 1240 et suivants du code civil, de :

— le recevoir en ses demandes ;

Y faisant droit,

— constater, sur le fondement des documents produits, que Mme [J] est redevable à l’égard du syndicat des copropriétaires, de la somme totale de 10.135,85 euros au titre des arriérés de charges et d’appels de travaux selon décompte actualisé au 5 mai 2025 ;

En conséquence,

— condamner Mme [J] à lui payer la somme de 10.135,85 euros, se décomposant de la manière suivante :

• 10.063,85 euros des appels exigibles et échus impayés au 5 mai 2025 et comprenant la période du 1er trimestre 2024 au 2ème trimestre 2025 inclus,

• 72 euros au titre des frais de relance imputés sur le compte copropriétaire en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— condamner Mme [J] au paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner Mme [J] au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— condamner Mme [J] aux entiers dépens, comprenant les frais de signification par d’huissier de l’assignation et du jugement à intervenir.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du syndicat des copropriétaires, il convient de renvoyer à son assignation conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Mme [K] [J], régulièrement assignée par acte remis à l’étude du commissaire de justice le 22 mai 2025, n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 17 décembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 mars 2026 et a été mise en délibéré au 28 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes

Selon l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours.

Le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En vertu de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur le bien-fondé des demandes

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaire de Mme [K] [J] pour les lots n°22, 105 et 151,

— un courrier de relance en date du 19 novembre 2024 adressé par le syndic à la défenderesse pour un montant de 5.046,68 euros,

— une mise en demeure en date du 9 décembre 2024 adressée par le syndic à la défenderesse pour un montant de 5.118,68 euros, dont 72 euros de frais de relance,

— un extrait de compte sur la période courant du 8 février 2024 au 5 mai 2025 pour un solde débiteur de 10.063,85 euros au titre des charges impayées,

— des appels de fonds pour la période courant du 1er avril 2024 au

30 juin 2025,

— la régularisation de charges pour les exercices 2023/2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des

12 janvier 2023, 11 janvier 2024 et 16 janvier 2025 ayant approuvé les comptes des exercices 2021/2022, 2022/2023 et 2023/2024, voté les budgets prévisionnels des exercices 2022/2023, 2023/2024, 2024/2025 et 2025/2026, et voté la réalisation de divers travaux,

— les attestations de non-recours y afférentes.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 10.063,85 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 5 mai 2025, appel de fonds du 2ème trimestre 2025 inclus.

Mme [K] [J] sera donc condamnée au paiement de cette somme.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 72 euros correspondant aux frais de mise en demeure du 9 décembre 2024.

Il verse aux débats ladite mise en demeure, l’accusé de réception, la facture correspondante et le contrat de syndic prévoyant des frais de 72 euros par mise en demeure par LRAR.

Mme [K] [J] sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 72 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d’un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamnerMme [K] [J] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Mme [K] [J], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais de signification de l’assignation et du présent jugement.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, Mme [K] [J] sera condamné à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par décision réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 1]”, sis [Adresse 2], [Adresse 3] et [Adresse 7] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes ;

Condamne Mme [K] [J], à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 1]”, sis [Adresse 2], [Adresse 3] et [Adresse 7] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 10.063,85 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 5 mai 2025, appel de fonds du 2ème trimestre 2025 inclus ;

Condamne Mme [K] [J], à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 1]”, sis [Adresse 2], [Adresse 3] et [Adresse 7] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 72 euros au titre des frais de recouvrement ;

Condamne Mme [K] [J], à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 1]”, sis [Adresse 2], [Adresse 3] et [Adresse 7] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne Mme [K] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 1]”, sis [Adresse 2], [Adresse 3] et [Adresse 7] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [K] [J] aux dépens, en ce compris les frais de signification de l’assignation et du présent jugement ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 1]”, sis [Adresse 2], [Adresse 3] et [Adresse 7] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, du surplus de ses demandes ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 MAI 2026 par Madame Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE